中文字幕日韩人妻|人人草人人草97|看一二三区毛片网|日韩av无码高清|阿v 国产 三区|欧洲视频1久久久|久久精品影院日日

乙方違約合同匯總十篇

時(shí)間:2022-03-07 03:04:01

序論:好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程,我們?yōu)槟扑]十篇乙方違約合同范例,希望它們能助您一臂之力,提升您的閱讀品質(zhì),帶來更深刻的閱讀感受。

乙方違約合同

篇(1)

二、審理結(jié)果

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為:廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道節(jié)目組與劉某簽訂聘請(qǐng)主持人合同書系雙方當(dāng)事人在協(xié)商一致基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示,協(xié)議內(nèi)容合法有效。根據(jù)某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道承認(rèn)的事實(shí),在協(xié)議履行過程中,中止履行協(xié)議是由于廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道節(jié)目組的違約行為造成的。因某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道節(jié)目組不具有法人資格,其行為產(chǎn)生的法律責(zé)任由某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道承擔(dān)。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第107條、第113條第1款的規(guī)定,判決:1. 本判決生效后10日內(nèi)廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道共同賠償劉某經(jīng)濟(jì)損失10.4萬元;2. 駁回劉某要求廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道賠償其精神損失10萬元的訴訟請(qǐng)求。

一審判決后,雙方當(dāng)事人均服判。

三、意見

本案主要存在以下兩個(gè)法律問題:

第一,本案中合同的特點(diǎn)以及違約責(zé)任的承擔(dān)問題

本案中,雙方當(dāng)事人簽訂的合同是聘請(qǐng)主持人的聘用合同。根據(jù)合同的約定,合同的履行方式是分階段、分次數(shù)持續(xù)一年內(nèi)履行完畢,即劉某在合同約定的期限內(nèi)根據(jù)合同的要求主持節(jié)目,廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道組成的節(jié)目組對(duì)劉某主持的節(jié)目進(jìn)行錄制并播出后,按合同確定的標(biāo)準(zhǔn)向劉某支付勞務(wù)報(bào)酬。根據(jù)合同的約定和主持節(jié)目的特點(diǎn),劉某所主持的每一期節(jié)目雖然與合同約定的其應(yīng)當(dāng)主持的52期節(jié)目具有形式上的連續(xù)性和整體的一致性,但每一期節(jié)目的內(nèi)容是不同的,且沒有內(nèi)在的連續(xù)性,能夠獨(dú)立存在,具有著作權(quán)法意義上的單獨(dú)作品的性質(zhì),因此,該合同的性質(zhì)是連續(xù)性履行合同。由于合同的內(nèi)容是分階段、分期限能夠單獨(dú)成立獨(dú)立完成的,合同的違約方僅應(yīng)對(duì)已過履行期限而因一方當(dāng)事人的違約而導(dǎo)致合同未履行的合同內(nèi)容承擔(dān)違約責(zé)任,而不應(yīng)對(duì)期限尚未屆滿的合同內(nèi)容承擔(dān)違約責(zé)任。合同履行中某一階段上的違約并不影響合同的整體效力,在合同履行期限內(nèi),如果違約方同意承擔(dān)違約責(zé)任并表示愿意承擔(dān)繼續(xù)履行未到期限的合同內(nèi)容,而且該要求如果能夠?qū)崿F(xiàn)雙方的合同目的的,各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同的內(nèi)容,維護(hù)合同的穩(wěn)定性。聯(lián)系本案,廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道與劉某履行合同主持節(jié)目至13期時(shí),因與劉某發(fā)生糾紛,中止合同的履行。在雙方當(dāng)事人在合同中沒有對(duì)一方當(dāng)事人違約后合同是繼續(xù)履行或是解除進(jìn)行約定的情況下,廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道要求劉某繼續(xù)履行未到期限的合同內(nèi)容,但劉某拒絕繼續(xù)履行未履行完畢的合同內(nèi)容,因此,劉某以廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道違約,應(yīng)當(dāng)按合同的約定賠償其尚未履行的39期節(jié)目的經(jīng)濟(jì)損失31.2萬元,是沒有法律依據(jù)的。

篇(2)

乙方(買受人):****勁松路甲1號(hào)松華園小區(qū) 單元 房業(yè)主

鑒于:

1、XX年 月 日,甲、乙雙方共同簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》(合同編號(hào): ),乙方購買***勁松路甲1號(hào)松華園小區(qū)住宅樓(都城心嶼),乙方已向甲方支付購房款人民幣 元。

2、甲方應(yīng)于XX年10月31日前向乙方交付商品房。

3、松華園小區(qū)住宅樓工程逾期竣工,甲方未能按合同約定期限向乙方交付商品房。

4、乙方已收到甲方的《入住通知書》,甲方自XX年5月20日起辦理入住手續(xù),乙方同意甲方的逾期交房違約金截止至XX年5月19日。

5、乙方已于XX年5月30日辦理了入住手續(xù),接收了商品房。

6、自XX年11月1日起至XX年5月19日止,甲方逾期交房201日,對(duì)照《北京市商品房預(yù)售合同》第十三條之約定,甲方按日計(jì)算向乙方支付全部已付款萬分之四的違約金,甲方應(yīng)向乙方支付逾期違約金人民幣 元。

甲乙雙方經(jīng)協(xié)商,達(dá)成以下協(xié)議共同執(zhí)行

一、甲方向乙方支付逾期交房違約金人民幣 元,于XX年 月 日前以現(xiàn)金方式一次付清。

二、乙方收到甲方支付的違約金給甲方開具收據(jù)。

三、乙方收到甲方支付違約金,視同甲方已履行違約賠償責(zé)任,乙方不得再向甲方提出金錢給付主張或要求。

四、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。

五、本協(xié)議一式三份,甲方持兩份,乙方持一份,具有同等法律效力。

篇(3)

承租方(乙方)____________

甲、乙雙方于____年____月____日簽署的____《房屋租賃合同》,雙方至目前為止履行情況良好。由于乙方____________________規(guī)劃原因,要求終止原《房屋租賃合同》,經(jīng)雙方協(xié)商一致,達(dá)成以下條款:

一、原合同租賃期計(jì)至____年____月____日。

二、從____年____月____日起,尚未履行的合同內(nèi)容,終止執(zhí)行。

三、乙方應(yīng)于____年____月____日前將設(shè)備、管線等自行搬出,租賃房屋退回給甲方,依附于租賃房屋的裝修等歸甲方所有。如乙方不按時(shí)退租,每逾期一天,須向甲方支付原合同月租金3%的違約金。

四、原合同終止后,乙方除應(yīng)付租金外,同意補(bǔ)償三個(gè)月的原合同租金給甲方。

五、原合同終止后,雙方同意就原合同事項(xiàng)互不追究法律責(zé)任。

六、雙方如就本協(xié)議的效力、解釋或者履行發(fā)生爭議,應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決。如協(xié)調(diào)解決不成,任何一方均有權(quán)向人民法院提起訴訟。

七、本協(xié)議書自雙方蓋章或簽字之日起生效。

八、本協(xié)議一式四份,甲乙雙方各執(zhí)兩份,具有同等法律效力。

甲方:____________ 乙方:____________

委托人:____________ 代表人:____________

聯(lián)系電話:____________ 聯(lián)系電話:____________

簽訂日期:____年____月____日

房屋租賃續(xù)約合同范本2 出租方(甲方)____________

承租方(乙方)____________

甲、乙雙方于____年____月____日簽署的____《房屋租賃合同》,雙方至目前為止履行情況良好。由于乙方____________________規(guī)劃原因,要求終止原《房屋租賃合同》,經(jīng)雙方協(xié)商一致,達(dá)成以下條款:

一、原合同租賃期計(jì)至____年____月____日。

二、從____年____月____日起,尚未履行的合同內(nèi)容,終止執(zhí)行。

三、乙方應(yīng)于____年____月____日前將設(shè)備、管線等自行搬出,租賃房屋退回給甲方,依附于租賃房屋的裝修等歸甲方所有。如乙方不按時(shí)退租,每逾期一天,須向甲方支付原合同月租金3%的違約金。

四、原合同終止后,乙方除應(yīng)付租金外,同意補(bǔ)償三個(gè)月的原合同租金給甲方。

五、原合同終止后,雙方同意就原合同事項(xiàng)互不追究法律責(zé)任。

六、雙方如就本協(xié)議的效力、解釋或者履行發(fā)生爭議,應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決。如協(xié)調(diào)解決不成,任何一方均有權(quán)向人民法院提起訴訟。

七、本協(xié)議書自雙方蓋章或簽字之日起生效。

八、本協(xié)議一式四份,甲乙雙方各執(zhí)兩份,具有同等法律效力。

甲方:____________ 乙方:____________

委托人:____________ 代表人:____________

聯(lián)系電話:____________ 聯(lián)系電話:____________

簽訂日期:____年____月____日

房屋租賃續(xù)約合同范本3 甲方(出租人): ___________ 身份證號(hào):______________________

乙方(承租人): ___________ 身份證號(hào):______________________

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》及有關(guān)規(guī)定,未明確甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)等關(guān)系,經(jīng)雙方協(xié)商一致,續(xù)簽本合同。

一、甲方愿意將坐落于 的房屋,面積 平方米,繼續(xù)出租給乙方,乙方也愿意繼續(xù)承租該房屋。

二、乙方承租甲方房屋作居住使用,續(xù)租時(shí)間自 年 月 日起至 年 月 日止。該房屋租金為每月 元整,繳租方式為 支付一次,計(jì)人民幣 ,下次付款提前 天支付,如不支付,即屬違約。

三、租賃期間,甲乙雙方不得無故解除合同否則屬于違約,如有特殊情況需要終止合同,必須提前一個(gè)月通知對(duì)方,雙方協(xié)商解決。

四、乙方在使用房屋期間,不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途,如乙方對(duì)房屋設(shè)施故意造成損害的,應(yīng)負(fù)修繕恢復(fù)原狀或賠償經(jīng)濟(jì)損失,如要對(duì)房屋進(jìn)行裝修,應(yīng)征得甲方同意,費(fèi)用由乙方自行負(fù)責(zé)。

五、租賃期滿前,乙方是否續(xù)租,甲方是否出租,都應(yīng)提前一個(gè)月通知對(duì)方。乙方在合同期滿前應(yīng)提前 天重簽合同,不續(xù)租則在合同期滿當(dāng)日結(jié)算賬務(wù)。歸還租用物品。租賃期滿后乙方必須按時(shí)搬走,不得故意拖延時(shí)間,未經(jīng)甲方同意,過期五天后還未搬走,甲方有權(quán)自行處理并收回房屋。

六、乙方在租賃期間不得在上述房屋內(nèi)從事國家法律法規(guī)、小區(qū)管理規(guī)定不允許的事情,如有發(fā)生甲方有權(quán)收回房屋。在房屋內(nèi)進(jìn)行的活動(dòng)與甲方無關(guān)。

七、租賃期間發(fā)生的水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、有限等費(fèi)用由乙方支付,在前個(gè)租期繳納了 元人民幣的保證押金,在這個(gè)租期繼續(xù)適用,待期滿后甲乙雙方不再續(xù)簽,以上費(fèi)用結(jié)清,房屋無損時(shí),甲方應(yīng)全額退還乙方。

八、雙方必須嚴(yán)格遵守合同,如甲方違約則按該房月租金的兩倍及搬家所造成的損失,作違約賠償金。乙方違約則所付押金不退,作違約賠償金。

篇(4)

租地協(xié)議書甲方:岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村委會(huì)

乙方:岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村x組sf村民xxx

為了搞好安佛蜜柚的產(chǎn)業(yè)發(fā)展,經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商,甲方在乙方集體土地上種植安佛蜜,在石埡鎮(zhèn)黨委政府、村委會(huì)的組織下,甲乙雙方協(xié)商如下:

一、租地年限:從20xx年10月1日至20xx年9月30日止,共30年。

二、租地金額:230元/畝/年,不遞增。

三、付款方式:每年12月30日,在村委會(huì)領(lǐng)款。

四、租地期限內(nèi),乙方不得以任何方式破壞業(yè)主的生產(chǎn)、經(jīng)營管理權(quán)。違者交納違約金二萬元至二十萬元。

五、畝數(shù)。金額元。

六、此協(xié)議書伍份,甲乙雙方各一份,村委會(huì)1份,石埡鎮(zhèn)政府1份,農(nóng)業(yè)局1份,市農(nóng)業(yè)局1份。

甲方:岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村

乙方:岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村x組村民xxx

證人:xxx

2016年租地合同協(xié)議書范本二

甲方: (以下簡稱甲方) 乙方: (以下簡稱乙方)

為了發(fā)展高效農(nóng)業(yè),搞活流通,在平等互利,雙方自愿的原則下,甲方自愿把垃圾地租給乙方作為練車基地。 為了明確雙方權(quán)利和義務(wù),經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議:

一、租用范圍:

甲方愿把1畝1分地基地租給乙方使用, 共約1.1畝。

二、租用年限:

租用年限為 5 年,從2013年4月1日至 2018年4月1日止。

三、租金約定:

每年為人民幣: (¥: 元)

四、交租形式:

第一年在4月2日前交清全部地租,第二年開始,每年4月2日付清當(dāng)年全部地租。如有違約,按所有經(jīng)濟(jì)損失的雙倍賠償。

五、 甲方的權(quán)益及義務(wù):

1、甲方有權(quán)督促雙方履行合同義務(wù),甲方必須在合同簽訂之日起4月1日前清理地面附著物,交地給乙方作備耕工作。另甲方在4月1日內(nèi)未能將土地交給乙方使用,乙方

有權(quán)向甲方提出將租賃期天數(shù)延后。

2、甲方保證所出租的用地權(quán)屬清楚,如因權(quán)屬問題造成乙方的損失,甲方要負(fù)全部責(zé)任。

六、乙方的權(quán)利及義務(wù):

1、乙方有權(quán)監(jiān)督雙方履行合同義務(wù)。

2、乙方須如期繳納租金,如有違約超過三個(gè)月后繳納租金,甲方 有權(quán)終止合同并收回基地的所有財(cái)產(chǎn)。

3、乙方不能改變田地的用途,作其它開發(fā)。

4、乙方只負(fù)責(zé)產(chǎn)品后的稅費(fèi)。

5、乙方要遵守鄉(xiāng)(村)規(guī)定合約。

6、乙方在生產(chǎn)、經(jīng)營過程中發(fā)生的一切債務(wù)與甲方無關(guān)。

7、合同期滿,在同等條件下,乙方有續(xù)租優(yōu)先權(quán)。

8、本合同一經(jīng)雙方簽字即時(shí)生效。

9、合同生效之日起,在不影響甲方農(nóng)作物的前提下,乙方有權(quán)做 前期的土地平整規(guī)劃工作。甲方應(yīng)予以配合。

10、在合同期內(nèi),乙方在不改變土地用途的前提下,可轉(zhuǎn)讓經(jīng) 營權(quán),但第三方仍然享有本合同權(quán)利和義務(wù)。

11、乙方租期滿后,必須做好地上種植物的清理工作。在租地 合同期滿前六個(gè)月,乙方交清土地保證金每畝100元,如乙方不清理種植物,甲方有權(quán)沒收保證金。但乙方清理種植物 時(shí)(標(biāo)準(zhǔn)的種植物沒有再生力)甲方必須 3 天內(nèi)如數(shù)退還保證 金。

七、其他約定:

在合同期內(nèi),如遇特殊的、較大定的自然災(zāi)害時(shí),雙方共 同協(xié)商地租支付方法,地租租金元不變,支付時(shí)間共 同協(xié)商。 如遇國家征用土地, 于甲方無關(guān)。

八、 本合同未盡事宜,甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商后簽訂補(bǔ)充合同與本合 同具有同等法律效力。以上條款及權(quán)利、義務(wù),雙方須共同遵 守,如違約合同,違約方要賠償對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失。

九、 本合同一式四份,甲乙雙方各執(zhí)二份。

甲方代表簽字:

篇(5)

身份證號(hào)碼:

聯(lián)系電話:

二、為確立勞動(dòng)關(guān)系,明確雙方的權(quán)利和義務(wù),根據(jù)《中國人民共和國勞動(dòng)法》和國家及省、市有關(guān)規(guī)定,經(jīng)雙方協(xié)商同意,簽訂本合同。

聘用期限:自 年 月 日 至 年 月 日(___年)

三、聘請(qǐng)待遇:

(一)甲方應(yīng)遵循按勞分配原則,實(shí)行同工同酬,并根據(jù)乙方的工作崗位,確定每月工資報(bào)酬。試用期工資為 500元/月,試用期后工資為 基本工資加提成約合計(jì)1000左右元/月。并于每月28 日支付給乙方。

(二)乙方在國家規(guī)定的工作時(shí)間內(nèi)要保質(zhì)保量完成甲方安排的工作任務(wù)。

四、乙方嚴(yán)格履行幼兒園幼兒園教師崗位職責(zé)及幼兒園教育教學(xué)管理制度。

五、聘任合同的解除與終止:

1、 乙方有下列情況之一的,甲方可單方面解除聘用合同:

(1)聘期內(nèi)嚴(yán)重不履行合同的。

(2)乙方不服從甲方工作安排。

(3)乙方嚴(yán)重違反教師職業(yè)道德規(guī)范、失職、違法、違紀(jì)、不遵守幼兒園規(guī)章制度。

(4)乙方工作隨便,不履行崗位職責(zé),在幼兒園內(nèi)外造成不良影響。

(5)乙方知識(shí)能力不夠,無法勝任崗位工作。

(6)與本園教師不能和睦相處,挑撥是非,或在家長中反響不良,教育質(zhì)量嚴(yán)重下滑。

(7)體罰或變相體罰造成嚴(yán)重后果的。

(8)私下將生源先容到其他單位,故意泄露本單位工作秘密的。

(9)、因乙方工作責(zé)任心不強(qiáng)或者缺乏必要的安全保健意識(shí),給甲方造成損失或者給甲方幼兒造成損害的。

2、乙方有下列情形之一的,甲方不得解除勞動(dòng)合同:

(1)女職工在孕期、產(chǎn)期、哺乳期內(nèi)的。

(2)患病或者因工負(fù)傷,在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)的。

六、乙方需提出解除合同的,應(yīng)在學(xué)期結(jié)束前一月提出。未按規(guī)定私自離崗者扣下欠乙方的工資。

七:乙方在本園外(如往返路途中)所發(fā)生的一切事故,甲方不付任何責(zé)任,由乙方自行承擔(dān)。

七、違反勞動(dòng)合同的責(zé)任

1、甲乙雙方違約不履行本合同,應(yīng)由違約方賠償給對(duì)方違約金5000元。

篇(6)

案例回放:

案例1:陳榮根與江陰蘭星房地產(chǎn)開發(fā)公司等不履行商品房預(yù)約合同糾紛案。20__年3月20日,陳榮根與蘭星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂認(rèn)購書一份約定由陳認(rèn)購蘭星公司的房地產(chǎn),認(rèn)購書中雙方對(duì)擬購商鋪的位置、價(jià)款、時(shí)間以及雙方的權(quán)利義務(wù)做了明確的規(guī)定。陳榮根于當(dāng)日向蘭星交納了60萬元的誠意金,并約定待雙方正式簽訂商品房買賣合同之后,誠意金抵作購房款。至于認(rèn)購書在陳榮根收到簽訂商品房買賣合同通知之日起十日內(nèi)自動(dòng)作廢。后,蘭星公司在未通知陳榮根簽訂商品房買賣合同的情況下,將房屋另售他人。陳榮根蘭星公司返還60萬元的誠意金并賠償因不履行合同造成的損失(包括合同履行后可以獲得的利益)。

本案中,關(guān)于預(yù)約合同的效力,一審法院認(rèn)為,雙方在簽訂認(rèn)購合同的時(shí)候已經(jīng)就認(rèn)購的房屋作了明確的約定,是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示,符合合同成立的條件,認(rèn)為認(rèn)購合同是獨(dú)立、有效的預(yù)約合同。雙方在認(rèn)購條件成就后應(yīng)當(dāng)按照約定履行合同。條件成就后蘭星公司沒有通知陳榮根簽訂房屋買賣合同,即將房屋另售他人是違反了民事誠實(shí)信用的原則,屬于違約。

關(guān)于預(yù)約與本約的性質(zhì)差異,一審法院認(rèn)為此案中因?yàn)轭A(yù)約合同在內(nèi)容上缺乏付款的時(shí)間、方式、商鋪的交付條件以及交付日期等主要的內(nèi)容,而這些都需要在本約合同中加以約定,故預(yù)約合同僅是訂立本約合同的前提和基礎(chǔ)。

關(guān)于違約責(zé)任,因?yàn)殡p方之間簽訂的僅僅是預(yù)約合同,對(duì)于合同成立的主要內(nèi)容需要在本約合同中加以確定,因此對(duì)于陳榮根主張的可得利益損失不予支持,但是法院考慮到房地產(chǎn)的實(shí)際市場情況以及雙方當(dāng)事人的履約情況,具體的賠償數(shù)額應(yīng)以蘭星公司實(shí)際獲得的差額利益返還給陳榮根。

案例2:江蘇中科置業(yè)有限公司與潘利商品房銷售合同糾紛。20__年4月30日,中科公司與潘利簽訂《商品房買賣合同一份》,合同中約定了購房的位置、價(jià)格和面積。20__年5月10日,中科公司向潘利出具一份書面記載潘利購房的位置、面積、單價(jià)和總價(jià)款的書面材料,潘利交納訂金1萬元:20__年5月15日雙方又簽訂了內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書一份,約定潘利認(rèn)購的商鋪位置、價(jià)格以及付款方式為先分期后按揭;后于20__年8月11日潘利補(bǔ)交4萬元。另,雙方約定在開工后30日內(nèi)交清30%的首付款,并簽訂《商品房買賣合同》,同時(shí)交納天然氣管道維護(hù)費(fèi)、物業(yè)維修基金等,否則視為違約,規(guī)定了違約金的數(shù)額。后來,雙方因房屋的質(zhì)量、價(jià)款等發(fā)生糾紛,致使《商品房買賣合同》未簽訂,中科公司訴至法院要求潘利支付未交納的房款。一審和二審法院認(rèn)為雙方的單價(jià)已經(jīng)與后來的認(rèn)購協(xié)議書中變更,支持了中科公司的訴請(qǐng)。后中科公司不服,以與潘利簽訂的內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書,不具備商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容,且潘利沒有在開工后的30日內(nèi)交清30%的首付款,因此認(rèn)為雙方之間簽訂的內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議為預(yù)約合同為由請(qǐng)求再審法院撤銷原判決。

關(guān)于內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書的效力。再審法院認(rèn)為根據(jù)雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議書中第5條、10條的約定,且認(rèn)為該內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書中沒有約定房屋交付的條件以及日期、辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜以及剩余房款的支付等商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容,故認(rèn)為該內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書應(yīng)認(rèn)為商品房買賣的預(yù)約,還沒有轉(zhuǎn)化為本約。

關(guān)于違約責(zé)任的問題。再審法院認(rèn)為內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書雖為預(yù)約,但其中約定的違約金是在雙方合意的前提下約定的,視為有效,法院予以支持。

本文中提及的兩個(gè)案例,案例1中關(guān)于原告陳榮根主張的簽訂商品房合同中的可得利益損失,法院不予支持。而對(duì)于原告的損失,法院要求被告在房屋賣與他人的利益差價(jià)中實(shí)際獲得的利益賠付原告,筆者認(rèn)為是合理合法的。案例2中法院將原告中科公司按照與被告潘利簽訂的內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書中雙方約定的違約條款直接予以適用,亦是合乎情理的。

根據(jù)以上兩個(gè)案件,筆者從以下兩個(gè)方面來展開論述: 1、預(yù)約合同相關(guān)的制度與理論;2、違反預(yù)約合同的法律后果。

一、預(yù)約合同相關(guān)的制度與理論。

(一)預(yù)約合同的概念。

預(yù)約,為約定將來訂立一定契約之契約,其將來應(yīng)訂立之契約成為本契約。我國現(xiàn)行的法律對(duì)于預(yù)約合同及其違約責(zé)任沒有進(jìn)行明確的規(guī)定,最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)中有關(guān)預(yù)約的規(guī)定,為預(yù)約糾紛案件提供了執(zhí)法依據(jù),但其僅有的二條規(guī)定尚遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足審判實(shí)際的需要。理論上大都認(rèn)為應(yīng)依據(jù)合同自由的原則來認(rèn)定預(yù)約合同的效力。

預(yù)約從本質(zhì)上而言,仍是形式完備的合同,該合同為雙方當(dāng)事人確立合同關(guān)系,明確雙方權(quán)利義務(wù),應(yīng)適用有關(guān)合同成立生效及履行等一般原則。但預(yù)約與其他一般合同最主要區(qū)別在于預(yù)約以將來與相對(duì)人簽訂特定合同為目的。一項(xiàng)交易、合同的最終達(dá)成,通常要經(jīng)過雙方當(dāng)事人反復(fù)的磋商。進(jìn)入締約階段后,雙方當(dāng)事人雖未能形成合同關(guān)系,但較之無關(guān)的第三人,無疑關(guān)系要更為緊密。通過達(dá)成預(yù)約,對(duì)未來雙方之間能達(dá)成特定合同的意向或目的進(jìn)行確定,從而起到穩(wěn)固雙方交易機(jī)會(huì)的作用。

(二)預(yù)約與本約的區(qū)分。

預(yù)約與本約是性對(duì)而言的,預(yù)約成立于本約之前,其內(nèi)容著眼于向本約的發(fā)展,訂立預(yù)約的目的也在于為締結(jié)本約提供保障,故兩者存在一定的牽連關(guān)系,兩者相互依存。但是本約的成立并不必然以預(yù)約的成立為前提條件。預(yù)約相對(duì)于本約而言具有從屬性,但兩者不能等同于主合同和從合同的關(guān)系。主合同與從 合同之分類所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)為合同相互間的主從關(guān)系,凡不以他種合同存在為前提即不受其制約而能獨(dú)立存在的合同稱為主合同。反之,必須以他種合同的存在為前提,自身不能獨(dú)立存在的合同稱為從合同。主合同與從合同存在一種制約關(guān)系,而預(yù)約與本約則不同。預(yù)約合同的從屬性體現(xiàn)在:當(dāng)本約因不可抗力而導(dǎo)致合同不能實(shí)現(xiàn)或一方對(duì)于他方喪失信任時(shí),預(yù)約喪失約束力。因此,預(yù)約與本約相比,具有以下法律特征:

1、預(yù)約合同須有當(dāng)事人達(dá)成合意。

預(yù)約既為契約,則必有雙方當(dāng)事人意思表示一致的內(nèi)容,其為民事法律行為,否則不構(gòu)成契約。雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售合同或現(xiàn)房買賣合同前,對(duì)房屋交易的部分事宜達(dá)成一致并簽約確認(rèn),此達(dá)成一致的事項(xiàng)就是雙方當(dāng)事人的合意。其內(nèi)容一般包括:雙方當(dāng)事人的基本情況;房屋的基本情況(含房屋位置、面積等);價(jià)款計(jì)算;簽署契約的時(shí)限規(guī)定;定金條款等。當(dāng)然,在實(shí)務(wù)中預(yù)約的表現(xiàn)形態(tài)比較多樣、復(fù)雜,其可以表現(xiàn)為意向書、允諾書、認(rèn)購書、定金收據(jù)、原則協(xié)議、諒解備忘錄、協(xié)議要點(diǎn)、談判紀(jì)要等,判斷其是否構(gòu)成預(yù)約看是雙方意思表示還是單方意思表示,前者為預(yù)約,后者則為要約。若雙方和單方意思表示均不明確,則既不構(gòu)成預(yù)約也不構(gòu)成要約。比如,甲公司與乙購房人達(dá)成“意向書”規(guī)定,只要甲方保證房屋質(zhì)量,價(jià)格合理,能及時(shí)交付房屋,乙方將考慮向甲方購房。此份意向書中,乙方使用了“考慮”一詞,使得雙方的權(quán)利、義務(wù)變得完全不確定,這類似于附隨意條件的法律行為無效一樣,根本原因在于欠缺明確的意思表示。

2、預(yù)約的標(biāo)的須是在一定期限內(nèi)簽訂本約。

在商品房預(yù)售中,雙方當(dāng)事人之所以要簽訂預(yù)約是因?yàn)楫?dāng)時(shí)存在事實(shí)或法律上不能克服的障礙,不具備簽訂商品房預(yù)售合同的條件,如開發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù),但尚未繳清土地出讓金,尚未取得《商品房銷售許可證》等,故當(dāng)事人只得以預(yù)約的形式簽訂合同。由于交房時(shí)間無法確定,實(shí)際施工中又可能出現(xiàn)變更設(shè)計(jì)、增加建筑面積等情形,所以當(dāng)事人所簽訂的預(yù)約合同中往往存在著大量的缺失條款和不確定條款。這些條款只能在將來?xiàng)l件成熟后,通過雙方簽訂本約來予以明確,以最終確定雙方在商品房買賣合同的權(quán)利與義務(wù)。故預(yù)約的標(biāo)的指向只能是將來簽訂本約,若無需簽訂本約即可確定雙方的權(quán)利、義務(wù),則將不構(gòu)成預(yù)約而是本約。

3、預(yù)約須有當(dāng)事人受其約束的意思表示。

合同的法律拘束力是法律賦予的,但不僅僅來源于法律,而是兩方面的結(jié)合,即當(dāng)事人意志與法律意志的統(tǒng)一。也可以說是當(dāng)事人各方為使自己的意志受法律保障,將自己的意志符合于法律意志。因此,預(yù)約合同中當(dāng)事人明示或默示受其約束的意思表示,是預(yù)約合同成立的必要條件。如當(dāng)事人雙方在進(jìn)行反復(fù)磋商后,就合同的部分內(nèi)容初步達(dá)成共識(shí),并簽署了備忘錄,為進(jìn)一步的磋商提供參考。此類備忘錄僅是雙方談判過程的記錄,屬于締約過程的一部分,體現(xiàn)不出雙方須依此締結(jié)本約的義務(wù),故沒有法律拘束力,也就不能構(gòu)成預(yù)約。

4、預(yù)約的內(nèi)容應(yīng)具有一定的確定性。

《合同法》規(guī)定,要約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具體確定。要約的內(nèi)容一旦被受要約方所承諾,即成為雙方合同的內(nèi)容,故合同內(nèi)容的具體明確是合同成立的基本條件。《合同法》第12條規(guī)定了合同一般應(yīng)具備的八項(xiàng)內(nèi)容,但此條屬于任意性規(guī)范,當(dāng)事人得依自己的意志優(yōu)先之。只要合同的核心條款存在,合同即告成立。如《聯(lián)合國貨款銷售合同公約》第14條規(guī)定,買賣合同成立只需具備三個(gè)條款:應(yīng)載明貨物的名稱,應(yīng)明示或默示規(guī)定貨物的數(shù)量或規(guī)定如何確定數(shù)量的方法,應(yīng)明示或默示規(guī)定貨物的價(jià)格或規(guī)定如何確定價(jià)格的方法。此規(guī)定當(dāng)然只能針對(duì)買賣合同而言,對(duì)其他合同就不一定完全適用或者可能完全不適用。因此,合同的性質(zhì)決定了合同成立所應(yīng)具備的基本內(nèi)容。對(duì)于商品房買賣預(yù)約合同,因預(yù)約階段存在“事實(shí)和法律障礙”而不可能作出十分具體詳盡的約定,在預(yù)約合同中表現(xiàn)為大量的缺失條款和不確定條款,但不能因此認(rèn)為商品房買賣預(yù)約合同可以沒有基本內(nèi)容或核心條款。筆者認(rèn)為,商品房買賣預(yù)約合同的成立至少應(yīng)當(dāng)具備兩項(xiàng)明確的內(nèi)容,即房屋的基本情況(包括坐落位置、層次、大致面積等)及將來依預(yù)約簽訂本約的意思表示。

(三)預(yù)約合同的效力。

關(guān)于預(yù)約合同的效力有強(qiáng)制締約與強(qiáng)制磋商等學(xué)說相爭鳴,然而在具體案件的處理上各家學(xué)說又總顯得蒼白無力。強(qiáng)制磋商說指當(dāng)事人之間一旦締結(jié)預(yù)約,雙方就負(fù)有在未來某個(gè)時(shí)候?yàn)檫_(dá)成本約而進(jìn)行磋商的義務(wù),但當(dāng)事人也僅負(fù)有磋商的義務(wù),只要當(dāng)事人為締結(jié)本約進(jìn)行了磋商就履行了預(yù)約義務(wù),是否最終締結(jié)本約則非其所問。強(qiáng)制締約說則與之相反,認(rèn)為當(dāng)事人僅僅為締結(jié)本約而磋商是不夠的,除法定事由外,還必須達(dá)成本約,否則預(yù)約毫無意義。

預(yù)約的效力是研究預(yù)約問題的核心,也是目前理論上爭議最大,實(shí)踐中做法最混亂的部分。預(yù)約的效力現(xiàn)在基本上形成了通說,即區(qū)分預(yù)約合同的詳盡程度予以分別認(rèn)定。預(yù)約合同也包含了本合同的主要條款,可以直接訂立本約的采取強(qiáng)制締約說:條款比較簡陋的應(yīng)適用強(qiáng)制磋商說比較合理。關(guān)于預(yù)約內(nèi)容確定性的地位學(xué)者早有論述:“原則上任何一方,得要求締約,然后履行的要求,只有于本約的內(nèi)容于預(yù)約中已足夠確定時(shí),才能獲得勝訴的判決。若根據(jù)預(yù)約建立的締約義務(wù)并不充分確定,則無法運(yùn)用解釋確定預(yù)約的內(nèi)容,故其義務(wù)與預(yù)約均不發(fā)生法律效力。因此,就預(yù)約的確定性,應(yīng)當(dāng)依照個(gè)案的情況斟酌當(dāng)事人的利益來確定。

筆者認(rèn)為,從預(yù)約制度設(shè)立的法律價(jià)值、現(xiàn)行司法解釋中隱含的意思以及對(duì)實(shí)務(wù)的可操作性等角度考量,采強(qiáng)制締約說較為合理。

采取強(qiáng)制締約說,預(yù)約人的合同義務(wù)較大,法律責(zé)任更強(qiáng),有利于引導(dǎo)當(dāng)事人謹(jǐn)慎從事法律行為,加大對(duì)惡意預(yù)約人的民事制裁,保護(hù)當(dāng)事人間利益的平衡。且強(qiáng)制締約說更能體現(xiàn)預(yù)約制度之法律價(jià)值,同時(shí)回避了司法操作的繁瑣,利于司法效率的提高。需要指出的是,強(qiáng)制締約說的真正含義在于:預(yù)約訂立后,預(yù)約雙方須依誠信原則進(jìn)行磋商,除不可歸責(zé)于雙方的事由外,應(yīng)當(dāng)締結(jié)本約,否則將承擔(dān)違約責(zé)任。

二、違反預(yù)約合同的法律責(zé)任。

在講述預(yù)約合同的制度等相關(guān)理論的時(shí)候,已經(jīng)提及了誠實(shí)信用是預(yù)約合同存在的價(jià)值基礎(chǔ),若當(dāng)事人一方違反認(rèn)購書中誠信談判義務(wù),不履行簽訂正式的商品房預(yù)售合同的義務(wù),對(duì)方當(dāng)事人能否徑直請(qǐng)求違約方履行本約的義務(wù),能否要求賠償本約的履行利益是違反預(yù)約合同后,應(yīng)當(dāng)考慮的兩個(gè)問題。

篇(7)

第一條 總則

1、鑒于乙方申請(qǐng),甲方根據(jù)加盟計(jì)劃,授予乙方(加盟分公司)特許經(jīng)營權(quán)。特許乙方自 年 月 日至 年 月 日在_____省______市/縣____ _ _ 開設(shè)天略裝飾加盟店,授權(quán)乙方于合同期限內(nèi)在甲方認(rèn)可的加盟店、使用由甲方獨(dú)立擁有的 “天略裝飾”注冊(cè)商標(biāo)。乙方自開店一月內(nèi)將店面裝修效果圖照片(5張)及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件交甲方存檔。

2、乙方付一萬三千元加盟費(fèi)匯入甲方帳戶。¥13000元

3、加盟授權(quán)從甲乙雙方簽訂合同,并且乙方向甲方付清規(guī)定的款項(xiàng)(包括特許加盟費(fèi)、含品牌授權(quán)使用保證金等,實(shí)際須支付的款項(xiàng)種類和金額按簽約合同規(guī)定為準(zhǔn))之日起生效。

第二條 承諾

1、乙方獲得上述特許經(jīng)營權(quán)許可后,須按甲方要求經(jīng)營管理,不得超越許可范圍和許可期限,未經(jīng)甲方書面同意,不得將該項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓。乙方承諾在加盟期間,完全遵守本特許加盟條列,合法經(jīng)營。

2、甲方承諾不在乙方開設(shè)的天略裝飾加盟店同一區(qū)域范圍內(nèi)(按所在城市的行政區(qū)片或以一定直徑范圍劃分)自己或允許第三者經(jīng)營其它天略裝飾加盟店。

第三條 合同的續(xù)約、解除和終止

1、本合同期滿后,如雙方達(dá)成一致協(xié)議繼續(xù)延續(xù)本合同,則本合同經(jīng)雙方簽字確認(rèn)后續(xù)約一年,乙方不用再支付加盟費(fèi)、品牌使用保證金。如雙方未達(dá)成一致協(xié)議,則本合同期滿后自動(dòng)終止。

2、乙方在合同期內(nèi)有下列行為之一,甲方有權(quán)單方提前解除合同并保留繼續(xù)追討乙方違約責(zé)任的權(quán)利:乙方因違法經(jīng)營被政府部門下令停業(yè)整頓或吊銷營業(yè)執(zhí)照或經(jīng)營所需的其他證明時(shí);乙方違反或未實(shí)現(xiàn)本合同的約定,破壞加盟體系或?qū)追浇?jīng)營造成不利影響;乙方未與甲方協(xié)商,不再履行約定的合作義務(wù),單方面退出加盟。

篇(8)

地址:

電話:

電子郵件:

乙方:

家庭地址:

身份證號(hào):

聯(lián)系電話:

甲乙雙方按照自愿、平等、協(xié)商一致的原則,簽訂本合同。

第一條 合同期限

1.合同期限為_________月,從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

2.聘用合同期滿前一個(gè)月,經(jīng)雙方協(xié)商同意,可以續(xù)訂聘用合同。

3.本合同期滿后,任何一方認(rèn)為不再續(xù)訂聘用合同的,應(yīng)在合同期滿前一個(gè)月通知對(duì)方。

第二條 試用期限

試用期限為_________天,即從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第三條 工作條件和勞動(dòng)保護(hù)

1.甲方聘請(qǐng)乙方主要從事幼兒學(xué)前教育、護(hù)理、家教等工作。

2.甲方實(shí)行每月工休_________天,可和雇主自行調(diào)整累計(jì)休息。

3.甲方可根據(jù)工作需要組織乙方參加必要的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。

第四條 工資待遇

1.乙方在試用期間,月薪_________元。試用期滿后,按乙方的技術(shù)水平,勞動(dòng)態(tài)度和工作效率評(píng)定,根據(jù)所評(píng)定的級(jí)別或職務(wù)確定月薪。

第五條 服務(wù)培訓(xùn)費(fèi)用

1.跟蹤服務(wù),培訓(xùn),教材費(fèi)用_________元/年,費(fèi)用從乙方試用期工資中扣除。

第六條 從業(yè)要求

1.乙方須提供有效身份證復(fù)印件,學(xué)歷證明,正規(guī)醫(yī)院體驗(yàn)證明,擔(dān)保人一名。

2.乙方應(yīng)遵守甲方規(guī)定的各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動(dòng)紀(jì)律,自覺服從甲方的管理,教育,接受甲方同等條件工作調(diào)配。

3.乙方試用期半個(gè)月的工資保留在甲方作為違約合同的保證金,待合同期滿后退還給乙方;

第七條 乙方有下列情形之一的,甲方可以解除聘用合同

1.在試用期內(nèi),乙方不能勝任工作,經(jīng)過培訓(xùn)或者調(diào)整工作崗位仍不能勝任工作;

2.提供的證明資料不真實(shí)或?qū)椭魈峁┝淤|(zhì)服務(wù),并造成很壞影響的;

3.嚴(yán)重違反工作紀(jì)律,故意不完成工作任務(wù),嚴(yán)重失職,私通雇主欺騙甲方,并造成嚴(yán)重?fù)p失的;

4.被依法追究刑事責(zé)任的。

第八條 有下列情形之一的,乙方可以通知甲方解除聘用合同

1.在試用期內(nèi)的;

2.甲方客戶未按照聘用合同約定支付工作報(bào)酬或者提供工作條件的。

第九條 違反和解除聘用合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

1.聘用合同履行期間,乙方要求解除聘用合同的,應(yīng)按不滿聘用合同規(guī)定的期限,應(yīng)賠償甲方為其支付乙方保證金作為的違約金給甲方。

第十條 其它事項(xiàng)

1.甲乙雙方因?qū)嵤┢赣煤贤l(fā)生人事爭議,按法律規(guī)定,先申請(qǐng)仲裁,對(duì)仲裁裁決不服,可向人民法院提訟。

2.本合同一式二份,甲乙雙方各執(zhí)一份,經(jīng)甲,乙雙方簽字后生效。擔(dān)保書作為合同副本。

3.本合同條款如與國家法律、法規(guī)相抵觸時(shí),以國家法律、法規(guī)為準(zhǔn)。

甲方(蓋章)_________ 乙方(簽字)_________

篇(9)

1、鑒于乙方申請(qǐng),甲方根據(jù)加盟計(jì)劃,授予乙方(加盟分公司)特許經(jīng)營權(quán)。特許乙方自 年 月 日至 年 月 日在_____省______市/縣____ _ _ 開設(shè)天略裝飾加盟店,授權(quán)乙方于合同期限內(nèi)在甲方認(rèn)可的加盟店、使用由甲方獨(dú)立擁有的 “天略裝飾”注冊(cè)商標(biāo)。乙方自開店一月內(nèi)將店面裝修效果圖照片(5張)及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件交甲方存檔。

2、乙方付一萬三千元加盟費(fèi)匯入甲方帳戶。¥13000元

3、加盟授權(quán)從甲乙雙方簽訂合同,并且乙方向甲方付清規(guī)定的款項(xiàng)(包括特許加盟費(fèi)、含品牌授權(quán)使用保證金等,實(shí)際須支付的款項(xiàng)種類和金額按簽約合同規(guī)定為準(zhǔn))之日起生效。

第二條 承諾

1、乙方獲得上述特許經(jīng)營權(quán)許可后,須按甲方要求經(jīng)營管理,不得超越許可范圍和許可期限,未經(jīng)甲方書面同意,不得將該項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓。乙方承諾在加盟期間,完全遵守本特許加盟條列,合法經(jīng)營。

2、甲方承諾不在乙方開設(shè)的天略裝飾加盟店同一區(qū)域范圍內(nèi)(按所在城市的行政區(qū)片或以一定直徑范圍劃分)自己或允許第三者經(jīng)營其它天略裝飾加盟店。

第三條 合同的續(xù)約、解除和終止

1、本合同期滿后,如雙方達(dá)成一致協(xié)議繼續(xù)延續(xù)本合同,則本合同經(jīng)雙方簽字確認(rèn)后續(xù)約一年,乙方不用再支付加盟費(fèi)、品牌使用保證金。如雙方未達(dá)成一致協(xié)議,則本合同期滿后自動(dòng)終止。

2、乙方在合同期內(nèi)有下列行為之一,甲方有權(quán)單方提前解除合同并保留繼續(xù)追討乙方違約責(zé)任的權(quán)利:乙方因違法經(jīng)營被政府部門下令停業(yè)整頓或吊銷營業(yè)執(zhí)照或經(jīng)營所需的其他證明時(shí);乙方違反或未實(shí)現(xiàn)本合同的約定,破壞加盟體系或?qū)追浇?jīng)營造成不利影響;乙方未與甲方協(xié)商,不再履行約定的合作義務(wù),單方面退出加盟。

3、本合同終止或解除后,乙方不得以任何理由再使用天略裝飾商標(biāo)。本合同終止或解除一個(gè)月內(nèi),乙方必須自行承擔(dān)費(fèi)用,拆除乙方原所有帶有“天略裝飾”的商號(hào)、標(biāo)識(shí)、商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志等一切含甲方標(biāo)識(shí)的裝飾用具、店面裝修、燈箱、宣傳品等、否則視為乙方違約和對(duì)甲方的侵權(quán),甲方有權(quán)索賠。

本合同一式二份,甲乙雙方各持一份。

篇(10)

    被告:徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱同力創(chuàng)展公司)。

    1999年6月,徐州市泉山區(qū)奎山辦事處(原奎山鄉(xiāng))奎西村舊村改造工程經(jīng)徐州市有關(guān)部門批準(zhǔn)分期實(shí)施。2003年10月,舊村改造工程二期啟動(dòng),被告同力創(chuàng)展公司開始參與該工程,并將該工程定名為橙黃時(shí)代小區(qū)。建設(shè)的房屋部分用于安置原奎西村拆遷居民,其他部分作為商品房對(duì)外出售。被告同力創(chuàng)展公司參與上述舊村改造工程后即對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的部分樓盤對(duì)外進(jìn)行出售。2004年2月16日,被告與原告張勵(lì)簽訂《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》一份,該預(yù)訂單約定:原告預(yù)訂被告開發(fā)的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室商品房,該房屋建筑面積預(yù)計(jì)為123平方米,雙方約定房屋單價(jià)為2568元/平方米,簽訂合同時(shí)單價(jià)不變;原告向被告預(yù)繳購房款5萬元,合同簽訂時(shí)再繳付剩余房款25.8484萬元。同日,原告按上述約定向被告交納房款5萬元。其后,因拆遷受阻,該工程進(jìn)度拖延,被告同力創(chuàng)展公司未通知原告張勵(lì)簽訂商品房買賣合同。

    2006年,國務(wù)院發(fā)文要求自2006年6月1日起對(duì)新審批、開工建設(shè)的商品房項(xiàng)目中套型面積在90平方米以下的住房必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。2007年徐州市政府發(fā)文規(guī)定自2007年10月起徐州市所有的各類居住工程必須采用現(xiàn)交框架等結(jié)構(gòu)體系。因此,被告此后建設(shè)的橙黃時(shí)代小區(qū)的商品房套型面積發(fā)生了變化。拆遷安置過程中,根據(jù)拆遷情況和建設(shè)進(jìn)度,被告同力創(chuàng)展公司將橙黃時(shí)代彩園小區(qū)8號(hào)樓作為拆遷安置房對(duì)拆遷戶進(jìn)行了安置,并于2008年3月19日將其與原告張勵(lì)簽訂的預(yù)訂單中約定的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室(89平方米)安置給拆遷戶徐西成。

    2010年1月21日,被告同力創(chuàng)展公司取得橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)5、6、7、8號(hào)樓的商品房預(yù)售許可證。2010年3月,原告張勵(lì)起訴要求被告繼續(xù)履行合同(預(yù)訂單),后因故撤回起訴,于2010年11月16日再次訴訟,要求被告按原合同(預(yù)訂單)價(jià)格賠償不低于90平方米的房屋一套并賠償其他損失10萬元。審理過程中,原告張勵(lì)表示,如被告同力創(chuàng)展公司確實(shí)無房可交,原告則要求被告一次性給付33萬元。

    【審判】

    江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:

    民事行為應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則,必須遵守國家法律和政策。本案中,原、被告雙方作為具有相應(yīng)民事行為能力的行為人在簽訂《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》時(shí)意思表示真實(shí),且內(nèi)容比較具體,因此該預(yù)訂單在雙方間產(chǎn)生了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,其所確定的內(nèi)容在雙方間產(chǎn)生拘束力。但因該預(yù)購單簽訂時(shí)所涉及的標(biāo)的物尚處在規(guī)劃之中且被告同力創(chuàng)展公司當(dāng)時(shí)并未取得商品房預(yù)售許可,故首先需要確定該預(yù)訂單的性質(zhì)。

    一、關(guān)于原、被告雙方簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》的性質(zhì)問題。依傳統(tǒng)民法理論,當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同,預(yù)約合同的目的在于當(dāng)事人對(duì)將來簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃,其主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠信原則進(jìn)行磋商以達(dá)成本約合同的義務(wù);本約合同則是對(duì)雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。預(yù)約合同既可以是明確本約合同的訂約行為,也可以是對(duì)本約合同的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定,其中對(duì)經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容,將來簽訂的本約合同應(yīng)予直接確認(rèn),其他事項(xiàng)則留待訂立本約合同時(shí)繼續(xù)磋商。判斷商品房買賣中的認(rèn)購書究竟為預(yù)約合同還是本約合同,最主要的是看此類認(rèn)購書是否具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,即是否具備當(dāng)事人名稱或者姓名和住所,商品房基本狀況,商品房的銷售方式,商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間,交付使用條件及日期,裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾,水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任,公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。但一般來說,商品房認(rèn)購書中不可能完全明確上述內(nèi)容,否則就與商品房買賣合同本身無異,因此在實(shí)踐操作過程中,這類認(rèn)購書只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期,就可以認(rèn)定認(rèn)購書已經(jīng)基本具備了商品房買賣合同本約的條件。反之,則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

    本案中,原、被告雙方簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》對(duì)于雙方當(dāng)事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、單價(jià)、付款時(shí)間進(jìn)行了明確的約定,但因雙方在簽訂該預(yù)訂單時(shí)作為買賣標(biāo)的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而且沒有進(jìn)行施工,被告同力創(chuàng)展公司也沒有取得商品房預(yù)售許可,所以雙方對(duì)商品房的交付時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預(yù)訂單中沒有明確約定,屬于未決條款,需在簽訂買賣合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成。事實(shí)上,雙方在該預(yù)訂單中通篇所用的詞語表達(dá)為“預(yù)訂”、“預(yù)計(jì)”、“預(yù)繳(購房款)”,其第五條更是明確約定;“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷售合同》之前,乙方(原告)可隨時(shí)提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷售合同》前,甲方不得將該房另售他人”,說明雙方在簽訂該認(rèn)購單時(shí)對(duì)于該行為的性質(zhì)為預(yù)約合同的認(rèn)識(shí)是明確且不存在疑異的。因此,法院確認(rèn)雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》是以將來簽訂商品房銷售(買賣)合同為目的的預(yù)約合同,原告張勵(lì)要求被告以該商品房預(yù)訂單為依據(jù)履行商品房交付義務(wù)的主張不能成立。

    二、關(guān)于違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)的法律后果問題。具有相應(yīng)行為能力的人在意思表示真實(shí)的情況下簽訂的預(yù)約合同在雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生拘束力,非經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致不得更改,否則構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約。預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約的義務(wù)或者賠償損失。本案中,原、被告雙方簽訂商品房預(yù)訂單后,因建設(shè)商品房用地拆遷安置問題致使商品房開工建設(shè)日期拖延,在此過程中,國務(wù)院及徐州市政府相繼出臺(tái)的有關(guān)行政法規(guī)對(duì)于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定,加上新的拆遷安置情況出現(xiàn),致使商品房建設(shè)規(guī)劃變更、面積變化及建筑成本增加,應(yīng)屬于不可預(yù)料的情形,不應(yīng)視為被告同力創(chuàng)展公司故意違反預(yù)約合同。但被告在未取得商品房預(yù)售許可時(shí)即對(duì)尚未開工建設(shè)的商品房進(jìn)行出售違反了有關(guān)的法律法規(guī),其行為具有違法性;同時(shí)在與原告張勵(lì)簽訂商品房認(rèn)購單時(shí)對(duì)于上述情況估計(jì)不足,其后又將認(rèn)購書中列明的房號(hào)安置給他人,致使雙方失去了進(jìn)一步協(xié)商并簽訂本約合同的可能性,雙方簽訂的商品房預(yù)訂單終止履行,對(duì)此結(jié)果被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此,被告應(yīng)將原來收取原告的5萬元予以退還,并應(yīng)對(duì)原告承擔(dān)違約責(zé)任即被告應(yīng)對(duì)原告因此而造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

    三、關(guān)于原告損失的確定問題。在違約責(zé)任中,承擔(dān)責(zé)任的一方應(yīng)給對(duì)方造成的利益損失進(jìn)行賠償。本案中,原告張勵(lì)在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預(yù)訂單后,有理由相信被告會(huì)按約定履行訂立本約合同的義務(wù),從而喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價(jià)格與他人另訂購房合同的機(jī)會(huì),因此被告因違約給原告造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時(shí)商品房的市場行情和現(xiàn)行商品房價(jià)格予以確定,但因被告所開發(fā)建設(shè)的房屋無論是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都與雙方簽訂預(yù)訂單時(shí)發(fā)生了重大的變化,因此原告以被告開發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)行銷售價(jià)格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)亦顯失公平,法院不予采納。綜合考量商品房市場的價(jià)格變動(dòng)過程以及原告向被告交納房款的數(shù)額,對(duì)于被告因違約給原告造成的損失確定為15萬元。

    綜上所述,對(duì)于原告張勵(lì)要求被告同力創(chuàng)展公司交付不低于90平方米房屋一套的訴訟請(qǐng)求,不予支持,但對(duì)其關(guān)于如被告無房可交則賠償損失的主張應(yīng)予以采納,并將損失數(shù)額確定為15萬元。據(jù)此,依照民法通則第四條、第六條,合同法第四十二條的規(guī)定,判決:一、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)退還原告張勵(lì)預(yù)交的房款5萬元;二、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)賠償原告張勵(lì)損失15萬元;三、駁回原告張勵(lì)的其他訴訟請(qǐng)求。

    宣判后,雙方當(dāng)事人均未在法定期限內(nèi)提起上訴,一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

    【評(píng)析】

    本案的關(guān)鍵在于裁判理由中所歸納的對(duì)原、被告所簽訂預(yù)訂單的性質(zhì)認(rèn)定,即該預(yù)訂單究竟是商品房買賣合同,還是屬于被告辯稱中的預(yù)約協(xié)議,或是屬于商品房交易意向協(xié)議,它們?cè)诜缮系男再|(zhì)和后果有何不同?針對(duì)這些問題,筆者試圖通過一些理論上的闡釋和分析來回答。

    一、關(guān)于預(yù)約協(xié)議的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

上一篇: 國慶大閱兵觀后感 下一篇: 社區(qū)安全工作意見
相關(guān)精選