序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇乙方違約合同范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

二、審理結果

一審法院經(jīng)審理認為：廣播電視臺、某電視臺經(jīng)濟頻道節(jié)目組與劉某簽訂聘請主持人合同書系雙方當事人在協(xié)商一致基礎上的真實意思表示，協(xié)議內(nèi)容合法有效。根據(jù)某電視臺經(jīng)濟頻道承認的事實，在協(xié)議履行過程中，中止履行協(xié)議是由于廣播電視臺、某電視臺經(jīng)濟頻道節(jié)目組的違約行為造成的。因某電視臺經(jīng)濟頻道節(jié)目組不具有法人資格，其行為產(chǎn)生的法律責任由某電視臺經(jīng)濟頻道承擔。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第107條、第113條第1款的規(guī)定，判決：1. 本判決生效后10日內(nèi)廣播電視臺、某電視臺經(jīng)濟頻道共同賠償劉某經(jīng)濟損失10.4萬元；2. 駁回劉某要求廣播電視臺、某電視臺經(jīng)濟頻道賠償其精神損失10萬元的訴訟請求。

一審判決后，雙方當事人均服判。

三、意見

本案主要存在以下兩個法律問題：

第一，本案中合同的特點以及違約責任的承擔問題

本案中，雙方當事人簽訂的合同是聘請主持人的聘用合同。根據(jù)合同的約定，合同的履行方式是分階段、分次數(shù)持續(xù)一年內(nèi)履行完畢，即劉某在合同約定的期限內(nèi)根據(jù)合同的要求主持節(jié)目，廣播電視臺、某電視臺經(jīng)濟頻道組成的節(jié)目組對劉某主持的節(jié)目進行錄制并播出后，按合同確定的標準向劉某支付勞務報酬。根據(jù)合同的約定和主持節(jié)目的特點，劉某所主持的每一期節(jié)目雖然與合同約定的其應當主持的52期節(jié)目具有形式上的連續(xù)性和整體的一致性，但每一期節(jié)目的內(nèi)容是不同的，且沒有內(nèi)在的連續(xù)性，能夠獨立存在，具有著作權法意義上的單獨作品的性質(zhì)，因此，該合同的性質(zhì)是連續(xù)性履行合同。由于合同的內(nèi)容是分階段、分期限能夠單獨成立獨立完成的，合同的違約方僅應對已過履行期限而因一方當事人的違約而導致合同未履行的合同內(nèi)容承擔違約責任，而不應對期限尚未屆滿的合同內(nèi)容承擔違約責任。合同履行中某一階段上的違約并不影響合同的整體效力，在合同履行期限內(nèi)，如果違約方同意承擔違約責任并表示愿意承擔繼續(xù)履行未到期限的合同內(nèi)容，而且該要求如果能夠?qū)崿F(xiàn)雙方的合同目的的，各方當事人應當繼續(xù)履行合同的內(nèi)容，維護合同的穩(wěn)定性。聯(lián)系本案，廣播電視臺、某電視臺經(jīng)濟頻道與劉某履行合同主持節(jié)目至13期時，因與劉某發(fā)生糾紛，中止合同的履行。在雙方當事人在合同中沒有對一方當事人違約后合同是繼續(xù)履行或是解除進行約定的情況下，廣播電視臺、某電視臺經(jīng)濟頻道要求劉某繼續(xù)履行未到期限的合同內(nèi)容，但劉某拒絕繼續(xù)履行未履行完畢的合同內(nèi)容，因此，劉某以廣播電視臺、某電視臺經(jīng)濟頻道違約，應當按合同的約定賠償其尚未履行的39期節(jié)目的經(jīng)濟損失31.2萬元，是沒有法律依據(jù)的。

篇（2）

乙方（買受人）：****勁松路甲1號松華園小區(qū) 單元 房業(yè)主

鑒于：

1、XX年 月 日，甲、乙雙方共同簽訂了《北京市商品房預售合同》（合同編號： ），乙方購買***勁松路甲1號松華園小區(qū)住宅樓（都城心嶼），乙方已向甲方支付購房款人民幣 元。

2、甲方應于XX年10月31日前向乙方交付商品房。

3、松華園小區(qū)住宅樓工程逾期竣工，甲方未能按合同約定期限向乙方交付商品房。

4、乙方已收到甲方的《入住通知書》，甲方自XX年5月20日起辦理入住手續(xù)，乙方同意甲方的逾期交房違約金截止至XX年5月19日。

5、乙方已于XX年5月30日辦理了入住手續(xù)，接收了商品房。

6、自XX年11月1日起至XX年5月19日止，甲方逾期交房201日，對照《北京市商品房預售合同》第十三條之約定，甲方按日計算向乙方支付全部已付款萬分之四的違約金，甲方應向乙方支付逾期違約金人民幣 元。

甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，達成以下協(xié)議共同執(zhí)行

一、甲方向乙方支付逾期交房違約金人民幣 元，于XX年 月 日前以現(xiàn)金方式一次付清。

二、乙方收到甲方支付的違約金給甲方開具收據(jù)。

三、乙方收到甲方支付違約金，視同甲方已履行違約賠償責任，乙方不得再向甲方提出金錢給付主張或要求。

四、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。

五、本協(xié)議一式三份，甲方持兩份，乙方持一份，具有同等法律效力。

篇（3）

承租方(乙方)____________

甲、乙雙方于____年____月____日簽署的____《房屋租賃合同》，雙方至目前為止履行情況良好。由于乙方____________________規(guī)劃原因，要求終止原《房屋租賃合同》，經(jīng)雙方協(xié)商一致，達成以下條款：

一、原合同租賃期計至____年____月____日。

二、從____年____月____日起，尚未履行的合同內(nèi)容，終止執(zhí)行。

三、乙方應于____年____月____日前將設備、管線等自行搬出，租賃房屋退回給甲方，依附于租賃房屋的裝修等歸甲方所有。如乙方不按時退租，每逾期一天，須向甲方支付原合同月租金3%的違約金。

四、原合同終止后，乙方除應付租金外，同意補償三個月的原合同租金給甲方。

五、原合同終止后，雙方同意就原合同事項互不追究法律責任。

六、雙方如就本協(xié)議的效力、解釋或者履行發(fā)生爭議，應首先通過友好協(xié)商解決。如協(xié)調(diào)解決不成，任何一方均有權向人民法院提起訴訟。

七、本協(xié)議書自雙方蓋章或簽字之日起生效。

八、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。

甲方：____________ 乙方：____________

委托人：____________ 代表人：____________

聯(lián)系電話：____________ 聯(lián)系電話：____________

簽訂日期：____年____月____日

房屋租賃續(xù)約合同范本2 出租方(甲方)____________

承租方(乙方)____________

甲、乙雙方于____年____月____日簽署的____《房屋租賃合同》，雙方至目前為止履行情況良好。由于乙方____________________規(guī)劃原因，要求終止原《房屋租賃合同》，經(jīng)雙方協(xié)商一致，達成以下條款：

一、原合同租賃期計至____年____月____日。

二、從____年____月____日起，尚未履行的合同內(nèi)容，終止執(zhí)行。

三、乙方應于____年____月____日前將設備、管線等自行搬出，租賃房屋退回給甲方，依附于租賃房屋的裝修等歸甲方所有。如乙方不按時退租，每逾期一天，須向甲方支付原合同月租金3%的違約金。

四、原合同終止后，乙方除應付租金外，同意補償三個月的原合同租金給甲方。

五、原合同終止后，雙方同意就原合同事項互不追究法律責任。

六、雙方如就本協(xié)議的效力、解釋或者履行發(fā)生爭議，應首先通過友好協(xié)商解決。如協(xié)調(diào)解決不成，任何一方均有權向人民法院提起訴訟。

七、本協(xié)議書自雙方蓋章或簽字之日起生效。

八、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。

甲方：____________ 乙方：____________

委托人：____________ 代表人：____________

聯(lián)系電話：____________ 聯(lián)系電話：____________

簽訂日期：____年____月____日

房屋租賃續(xù)約合同范本3 甲方(出租人)： ___________ 身份證號：______________________

乙方(承租人)： ___________ 身份證號：______________________

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》及有關規(guī)定，未明確甲、乙雙方的權利義務等關系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，續(xù)簽本合同。

一、甲方愿意將坐落于 的房屋，面積 平方米，繼續(xù)出租給乙方，乙方也愿意繼續(xù)承租該房屋。

二、乙方承租甲方房屋作居住使用，續(xù)租時間自 年 月 日起至 年 月 日止。該房屋租金為每月 元整，繳租方式為 支付一次，計人民幣 ，下次付款提前 天支付，如不支付，即屬違約。

三、租賃期間，甲乙雙方不得無故解除合同否則屬于違約，如有特殊情況需要終止合同，必須提前一個月通知對方，雙方協(xié)商解決。

四、乙方在使用房屋期間，不得擅自改變房屋結構和用途，如乙方對房屋設施故意造成損害的，應負修繕恢復原狀或賠償經(jīng)濟損失，如要對房屋進行裝修，應征得甲方同意，費用由乙方自行負責。

五、租賃期滿前，乙方是否續(xù)租，甲方是否出租，都應提前一個月通知對方。乙方在合同期滿前應提前 天重簽合同，不續(xù)租則在合同期滿當日結算賬務。歸還租用物品。租賃期滿后乙方必須按時搬走，不得故意拖延時間，未經(jīng)甲方同意，過期五天后還未搬走，甲方有權自行處理并收回房屋。

六、乙方在租賃期間不得在上述房屋內(nèi)從事國家法律法規(guī)、小區(qū)管理規(guī)定不允許的事情，如有發(fā)生甲方有權收回房屋。在房屋內(nèi)進行的活動與甲方無關。

七、租賃期間發(fā)生的水、電、煤氣、物業(yè)管理費、有限等費用由乙方支付，在前個租期繳納了 元人民幣的保證押金，在這個租期繼續(xù)適用，待期滿后甲乙雙方不再續(xù)簽，以上費用結清，房屋無損時，甲方應全額退還乙方。

八、雙方必須嚴格遵守合同，如甲方違約則按該房月租金的兩倍及搬家所造成的損失，作違約賠償金。乙方違約則所付押金不退，作違約賠償金。

篇（4）

租地協(xié)議書甲方：岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村委會

乙方：岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村x組sf村民xxx

為了搞好安佛蜜柚的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方在乙方集體土地上種植安佛蜜，在石埡鎮(zhèn)黨委政府、村委會的組織下，甲乙雙方協(xié)商如下：

一、租地年限：從20xx年10月1日至20xx年9月30日止，共30年。

二、租地金額：230元/畝/年，不遞增。

三、付款方式：每年12月30日，在村委會領款。

四、租地期限內(nèi),乙方不得以任何方式破壞業(yè)主的生產(chǎn)、經(jīng)營管理權。違者交納違約金二萬元至二十萬元。

五、畝數(shù)。金額元。

六、此協(xié)議書伍份，甲乙雙方各一份，村委會1份，石埡鎮(zhèn)政府1份，農(nóng)業(yè)局1份，市農(nóng)業(yè)局1份。

甲方：岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村

乙方：岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村x組村民xxx

證人:xxx

2016年租地合同協(xié)議書范本二

甲方： (以下簡稱甲方) 乙方： (以下簡稱乙方)

為了發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，搞活流通，在平等互利，雙方自愿的原則下，甲方自愿把垃圾地租給乙方作為練車基地。 為了明確雙方權利和義務，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商達成如下協(xié)議：

一、租用范圍:

甲方愿把1畝1分地基地租給乙方使用， 共約1.1畝。

二、租用年限:

租用年限為 5 年，從2013年4月1日至 2018年4月1日止。

三、租金約定:

每年為人民幣： (￥： 元)

四、交租形式:

第一年在4月2日前交清全部地租，第二年開始，每年4月2日付清當年全部地租。如有違約，按所有經(jīng)濟損失的雙倍賠償。

五、 甲方的權益及義務:

1、甲方有權督促雙方履行合同義務，甲方必須在合同簽訂之日起4月1日前清理地面附著物，交地給乙方作備耕工作。另甲方在4月1日內(nèi)未能將土地交給乙方使用，乙方

有權向甲方提出將租賃期天數(shù)延后。

2、甲方保證所出租的用地權屬清楚，如因權屬問題造成乙方的損失，甲方要負全部責任。

六、乙方的權利及義務：

1、乙方有權監(jiān)督雙方履行合同義務。

2、乙方須如期繳納租金，如有違約超過三個月后繳納租金，甲方 有權終止合同并收回基地的所有財產(chǎn)。

3、乙方不能改變田地的用途，作其它開發(fā)。

4、乙方只負責產(chǎn)品后的稅費。

5、乙方要遵守鄉(xiāng)(村)規(guī)定合約。

6、乙方在生產(chǎn)、經(jīng)營過程中發(fā)生的一切債務與甲方無關。

7、合同期滿，在同等條件下，乙方有續(xù)租優(yōu)先權。

8、本合同一經(jīng)雙方簽字即時生效。

9、合同生效之日起，在不影響甲方農(nóng)作物的前提下，乙方有權做 前期的土地平整規(guī)劃工作。甲方應予以配合。

10、在合同期內(nèi)，乙方在不改變土地用途的前提下，可轉讓經(jīng) 營權，但第三方仍然享有本合同權利和義務。

11、乙方租期滿后，必須做好地上種植物的清理工作。在租地 合同期滿前六個月，乙方交清土地保證金每畝100元，如乙方不清理種植物，甲方有權沒收保證金。但乙方清理種植物 時(標準的種植物沒有再生力)甲方必須 3 天內(nèi)如數(shù)退還保證 金。

七、其他約定：

在合同期內(nèi)，如遇特殊的、較大定的自然災害時，雙方共 同協(xié)商地租支付方法，地租租金元不變，支付時間共 同協(xié)商。 如遇國家征用土地， 于甲方無關。

八、 本合同未盡事宜，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商后簽訂補充合同與本合 同具有同等法律效力。以上條款及權利、義務，雙方須共同遵 守，如違約合同，違約方要賠償對方的經(jīng)濟損失。

九、 本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份。

甲方代表簽字：

篇（5）

身份證號碼：

聯(lián)系電話：

二、為確立勞動關系，明確雙方的權利和義務，根據(jù)《中國人民共和國勞動法》和國家及省、市有關規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商同意，簽訂本合同。

聘用期限：自 年 月 日 至 年 月 日(___年)

三、聘請待遇：

(一)甲方應遵循按勞分配原則，實行同工同酬，并根據(jù)乙方的工作崗位，確定每月工資報酬。試用期工資為 500元/月，試用期后工資為 基本工資加提成約合計1000左右元/月。并于每月28 日支付給乙方。

(二)乙方在國家規(guī)定的工作時間內(nèi)要保質(zhì)保量完成甲方安排的工作任務。

四、乙方嚴格履行幼兒園幼兒園教師崗位職責及幼兒園教育教學管理制度。

五、聘任合同的解除與終止：

1、 乙方有下列情況之一的，甲方可單方面解除聘用合同:

(1)聘期內(nèi)嚴重不履行合同的。

(2)乙方不服從甲方工作安排。

(3)乙方嚴重違反教師職業(yè)道德規(guī)范、失職、違法、違紀、不遵守幼兒園規(guī)章制度。

(4)乙方工作隨便，不履行崗位職責，在幼兒園內(nèi)外造成不良影響。

(5)乙方知識能力不夠，無法勝任崗位工作。

(6)與本園教師不能和睦相處，挑撥是非，或在家長中反響不良，教育質(zhì)量嚴重下滑。

(7)體罰或變相體罰造成嚴重后果的。

(8)私下將生源先容到其他單位，故意泄露本單位工作秘密的。

(9)、因乙方工作責任心不強或者缺乏必要的安全保健意識，給甲方造成損失或者給甲方幼兒造成損害的。

2、乙方有下列情形之一的，甲方不得解除勞動合同：

(1)女職工在孕期、產(chǎn)期、哺乳期內(nèi)的。

(2)患病或者因工負傷，在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)的。

六、乙方需提出解除合同的，應在學期結束前一月提出。未按規(guī)定私自離崗者扣下欠乙方的工資。

七：乙方在本園外(如往返路途中)所發(fā)生的一切事故，甲方不付任何責任，由乙方自行承擔。

七、違反勞動合同的責任

1、甲乙雙方違約不履行本合同，應由違約方賠償給對方違約金5000元。

篇（6）

案例回放：

案例1：陳榮根與江陰蘭星房地產(chǎn)開發(fā)公司等不履行商品房預約合同糾紛案。20__年3月20日，陳榮根與蘭星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂認購書一份約定由陳認購蘭星公司的房地產(chǎn)，認購書中雙方對擬購商鋪的位置、價款、時間以及雙方的權利義務做了明確的規(guī)定。陳榮根于當日向蘭星交納了60萬元的誠意金，并約定待雙方正式簽訂商品房買賣合同之后，誠意金抵作購房款。至于認購書在陳榮根收到簽訂商品房買賣合同通知之日起十日內(nèi)自動作廢。后，蘭星公司在未通知陳榮根簽訂商品房買賣合同的情況下，將房屋另售他人。陳榮根蘭星公司返還60萬元的誠意金并賠償因不履行合同造成的損失（包括合同履行后可以獲得的利益）。

本案中，關于預約合同的效力，一審法院認為，雙方在簽訂認購合同的時候已經(jīng)就認購的房屋作了明確的約定，是雙方當事人真實的意思表示，符合合同成立的條件，認為認購合同是獨立、有效的預約合同。雙方在認購條件成就后應當按照約定履行合同。條件成就后蘭星公司沒有通知陳榮根簽訂房屋買賣合同，即將房屋另售他人是違反了民事誠實信用的原則，屬于違約。

關于預約與本約的性質(zhì)差異，一審法院認為此案中因為預約合同在內(nèi)容上缺乏付款的時間、方式、商鋪的交付條件以及交付日期等主要的內(nèi)容，而這些都需要在本約合同中加以約定，故預約合同僅是訂立本約合同的前提和基礎。

關于違約責任，因為雙方之間簽訂的僅僅是預約合同，對于合同成立的主要內(nèi)容需要在本約合同中加以確定，因此對于陳榮根主張的可得利益損失不予支持，但是法院考慮到房地產(chǎn)的實際市場情況以及雙方當事人的履約情況，具體的賠償數(shù)額應以蘭星公司實際獲得的差額利益返還給陳榮根。

案例2：江蘇中科置業(yè)有限公司與潘利商品房銷售合同糾紛。20__年4月30日，中科公司與潘利簽訂《商品房買賣合同一份》，合同中約定了購房的位置、價格和面積。20__年5月10日，中科公司向潘利出具一份書面記載潘利購房的位置、面積、單價和總價款的書面材料，潘利交納訂金1萬元：20__年5月15日雙方又簽訂了內(nèi)部認購協(xié)議書一份，約定潘利認購的商鋪位置、價格以及付款方式為先分期后按揭；后于20__年8月11日潘利補交4萬元。另，雙方約定在開工后30日內(nèi)交清30%的首付款，并簽訂《商品房買賣合同》，同時交納天然氣管道維護費、物業(yè)維修基金等，否則視為違約，規(guī)定了違約金的數(shù)額。后來，雙方因房屋的質(zhì)量、價款等發(fā)生糾紛，致使《商品房買賣合同》未簽訂，中科公司訴至法院要求潘利支付未交納的房款。一審和二審法院認為雙方的單價已經(jīng)與后來的認購協(xié)議書中變更，支持了中科公司的訴請。后中科公司不服，以與潘利簽訂的內(nèi)部認購協(xié)議書，不具備商品房買賣合同應當具備的主要內(nèi)容，且潘利沒有在開工后的30日內(nèi)交清30%的首付款，因此認為雙方之間簽訂的內(nèi)部認購協(xié)議為預約合同為由請求再審法院撤銷原判決。

關于內(nèi)部認購協(xié)議書的效力。再審法院認為根據(jù)雙方簽訂的認購協(xié)議書中第5條、10條的約定，且認為該內(nèi)部認購協(xié)議書中沒有約定房屋交付的條件以及日期、辦理產(chǎn)權登記的有關事宜以及剩余房款的支付等商品房買賣合同應當具備的主要內(nèi)容，故認為該內(nèi)部認購協(xié)議書應認為商品房買賣的預約，還沒有轉化為本約。

關于違約責任的問題。再審法院認為內(nèi)部認購協(xié)議書雖為預約，但其中約定的違約金是在雙方合意的前提下約定的，視為有效，法院予以支持。

本文中提及的兩個案例，案例1中關于原告陳榮根主張的簽訂商品房合同中的可得利益損失，法院不予支持。而對于原告的損失，法院要求被告在房屋賣與他人的利益差價中實際獲得的利益賠付原告，筆者認為是合理合法的。案例2中法院將原告中科公司按照與被告潘利簽訂的內(nèi)部認購協(xié)議書中雙方約定的違約條款直接予以適用，亦是合乎情理的。

根據(jù)以上兩個案件，筆者從以下兩個方面來展開論述： 1、預約合同相關的制度與理論；2、違反預約合同的法律后果。

一、預約合同相關的制度與理論。

（一）預約合同的概念。

預約，為約定將來訂立一定契約之契約，其將來應訂立之契約成為本契約。我國現(xiàn)行的法律對于預約合同及其違約責任沒有進行明確的規(guī)定，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）中有關預約的規(guī)定，為預約糾紛案件提供了執(zhí)法依據(jù)，但其僅有的二條規(guī)定尚遠遠不能滿足審判實際的需要。理論上大都認為應依據(jù)合同自由的原則來認定預約合同的效力。

預約從本質(zhì)上而言，仍是形式完備的合同，該合同為雙方當事人確立合同關系，明確雙方權利義務，應適用有關合同成立生效及履行等一般原則。但預約與其他一般合同最主要區(qū)別在于預約以將來與相對人簽訂特定合同為目的。一項交易、合同的最終達成，通常要經(jīng)過雙方當事人反復的磋商。進入締約階段后，雙方當事人雖未能形成合同關系，但較之無關的第三人，無疑關系要更為緊密。通過達成預約，對未來雙方之間能達成特定合同的意向或目的進行確定，從而起到穩(wěn)固雙方交易機會的作用。

（二）預約與本約的區(qū)分。

預約與本約是性對而言的，預約成立于本約之前，其內(nèi)容著眼于向本約的發(fā)展，訂立預約的目的也在于為締結本約提供保障，故兩者存在一定的牽連關系，兩者相互依存。但是本約的成立并不必然以預約的成立為前提條件。預約相對于本約而言具有從屬性，但兩者不能等同于主合同和從合同的關系。主合同與從 合同之分類所依據(jù)的標準為合同相互間的主從關系，凡不以他種合同存在為前提即不受其制約而能獨立存在的合同稱為主合同。反之，必須以他種合同的存在為前提，自身不能獨立存在的合同稱為從合同。主合同與從合同存在一種制約關系，而預約與本約則不同。預約合同的從屬性體現(xiàn)在：當本約因不可抗力而導致合同不能實現(xiàn)或一方對于他方喪失信任時，預約喪失約束力。因此，預約與本約相比，具有以下法律特征：

1、預約合同須有當事人達成合意。

預約既為契約，則必有雙方當事人意思表示一致的內(nèi)容，其為民事法律行為，否則不構成契約。雙方當事人在簽署商品房預售合同或現(xiàn)房買賣合同前，對房屋交易的部分事宜達成一致并簽約確認，此達成一致的事項就是雙方當事人的合意。其內(nèi)容一般包括：雙方當事人的基本情況；房屋的基本情況（含房屋位置、面積等）；價款計算；簽署契約的時限規(guī)定；定金條款等。當然，在實務中預約的表現(xiàn)形態(tài)比較多樣、復雜，其可以表現(xiàn)為意向書、允諾書、認購書、定金收據(jù)、原則協(xié)議、諒解備忘錄、協(xié)議要點、談判紀要等，判斷其是否構成預約看是雙方意思表示還是單方意思表示，前者為預約，后者則為要約。若雙方和單方意思表示均不明確，則既不構成預約也不構成要約。比如，甲公司與乙購房人達成“意向書”規(guī)定，只要甲方保證房屋質(zhì)量，價格合理，能及時交付房屋，乙方將考慮向甲方購房。此份意向書中，乙方使用了“考慮”一詞，使得雙方的權利、義務變得完全不確定，這類似于附隨意條件的法律行為無效一樣，根本原因在于欠缺明確的意思表示。

2、預約的標的須是在一定期限內(nèi)簽訂本約。

在商品房預售中，雙方當事人之所以要簽訂預約是因為當時存在事實或法律上不能克服的障礙，不具備簽訂商品房預售合同的條件，如開發(fā)商已辦妥立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，但尚未繳清土地出讓金，尚未取得《商品房銷售許可證》等，故當事人只得以預約的形式簽訂合同。由于交房時間無法確定，實際施工中又可能出現(xiàn)變更設計、增加建筑面積等情形，所以當事人所簽訂的預約合同中往往存在著大量的缺失條款和不確定條款。這些條款只能在將來條件成熟后，通過雙方簽訂本約來予以明確，以最終確定雙方在商品房買賣合同的權利與義務。故預約的標的指向只能是將來簽訂本約，若無需簽訂本約即可確定雙方的權利、義務，則將不構成預約而是本約。

3、預約須有當事人受其約束的意思表示。

合同的法律拘束力是法律賦予的，但不僅僅來源于法律，而是兩方面的結合，即當事人意志與法律意志的統(tǒng)一。也可以說是當事人各方為使自己的意志受法律保障，將自己的意志符合于法律意志。因此，預約合同中當事人明示或默示受其約束的意思表示，是預約合同成立的必要條件。如當事人雙方在進行反復磋商后，就合同的部分內(nèi)容初步達成共識，并簽署了備忘錄，為進一步的磋商提供參考。此類備忘錄僅是雙方談判過程的記錄，屬于締約過程的一部分，體現(xiàn)不出雙方須依此締結本約的義務，故沒有法律拘束力，也就不能構成預約。

4、預約的內(nèi)容應具有一定的確定性。

《合同法》規(guī)定，要約的內(nèi)容應當具體確定。要約的內(nèi)容一旦被受要約方所承諾，即成為雙方合同的內(nèi)容，故合同內(nèi)容的具體明確是合同成立的基本條件?！逗贤ā返?2條規(guī)定了合同一般應具備的八項內(nèi)容，但此條屬于任意性規(guī)范，當事人得依自己的意志優(yōu)先之。只要合同的核心條款存在，合同即告成立。如《聯(lián)合國貨款銷售合同公約》第14條規(guī)定，買賣合同成立只需具備三個條款：應載明貨物的名稱，應明示或默示規(guī)定貨物的數(shù)量或規(guī)定如何確定數(shù)量的方法，應明示或默示規(guī)定貨物的價格或規(guī)定如何確定價格的方法。此規(guī)定當然只能針對買賣合同而言，對其他合同就不一定完全適用或者可能完全不適用。因此，合同的性質(zhì)決定了合同成立所應具備的基本內(nèi)容。對于商品房買賣預約合同，因預約階段存在“事實和法律障礙”而不可能作出十分具體詳盡的約定，在預約合同中表現(xiàn)為大量的缺失條款和不確定條款，但不能因此認為商品房買賣預約合同可以沒有基本內(nèi)容或核心條款。筆者認為，商品房買賣預約合同的成立至少應當具備兩項明確的內(nèi)容，即房屋的基本情況（包括坐落位置、層次、大致面積等）及將來依預約簽訂本約的意思表示。

（三）預約合同的效力。

關于預約合同的效力有強制締約與強制磋商等學說相爭鳴，然而在具體案件的處理上各家學說又總顯得蒼白無力。強制磋商說指當事人之間一旦締結預約，雙方就負有在未來某個時候為達成本約而進行磋商的義務，但當事人也僅負有磋商的義務，只要當事人為締結本約進行了磋商就履行了預約義務，是否最終締結本約則非其所問。強制締約說則與之相反，認為當事人僅僅為締結本約而磋商是不夠的，除法定事由外，還必須達成本約，否則預約毫無意義。

預約的效力是研究預約問題的核心，也是目前理論上爭議最大，實踐中做法最混亂的部分。預約的效力現(xiàn)在基本上形成了通說，即區(qū)分預約合同的詳盡程度予以分別認定。預約合同也包含了本合同的主要條款，可以直接訂立本約的采取強制締約說：條款比較簡陋的應適用強制磋商說比較合理。關于預約內(nèi)容確定性的地位學者早有論述：“原則上任何一方，得要求締約，然后履行的要求，只有于本約的內(nèi)容于預約中已足夠確定時，才能獲得勝訴的判決。若根據(jù)預約建立的締約義務并不充分確定，則無法運用解釋確定預約的內(nèi)容，故其義務與預約均不發(fā)生法律效力。因此，就預約的確定性，應當依照個案的情況斟酌當事人的利益來確定。

筆者認為，從預約制度設立的法律價值、現(xiàn)行司法解釋中隱含的意思以及對實務的可操作性等角度考量，采強制締約說較為合理。

采取強制締約說，預約人的合同義務較大，法律責任更強，有利于引導當事人謹慎從事法律行為，加大對惡意預約人的民事制裁，保護當事人間利益的平衡。且強制締約說更能體現(xiàn)預約制度之法律價值，同時回避了司法操作的繁瑣，利于司法效率的提高。需要指出的是，強制締約說的真正含義在于：預約訂立后，預約雙方須依誠信原則進行磋商，除不可歸責于雙方的事由外，應當締結本約，否則將承擔違約責任。

二、違反預約合同的法律責任。

在講述預約合同的制度等相關理論的時候，已經(jīng)提及了誠實信用是預約合同存在的價值基礎，若當事人一方違反認購書中誠信談判義務，不履行簽訂正式的商品房預售合同的義務，對方當事人能否徑直請求違約方履行本約的義務，能否要求賠償本約的履行利益是違反預約合同后，應當考慮的兩個問題。

篇（7）

第一條 總則

1、鑒于乙方申請，甲方根據(jù)加盟計劃，授予乙方(加盟分公司)特許經(jīng)營權。特許乙方自 年 月 日至 年 月 日在_____省______市/縣____ _ _ 開設天略裝飾加盟店，授權乙方于合同期限內(nèi)在甲方認可的加盟店、使用由甲方獨立擁有的 “天略裝飾”注冊商標。乙方自開店一月內(nèi)將店面裝修效果圖照片(5張)及營業(yè)執(zhí)照復印件交甲方存檔。

2、乙方付一萬三千元加盟費匯入甲方帳戶。￥13000元

3、加盟授權從甲乙雙方簽訂合同，并且乙方向甲方付清規(guī)定的款項(包括特許加盟費、含品牌授權使用保證金等，實際須支付的款項種類和金額按簽約合同規(guī)定為準)之日起生效。

第二條 承諾

1、乙方獲得上述特許經(jīng)營權許可后，須按甲方要求經(jīng)營管理，不得超越許可范圍和許可期限，未經(jīng)甲方書面同意，不得將該項權利轉讓。乙方承諾在加盟期間，完全遵守本特許加盟條列，合法經(jīng)營。

2、甲方承諾不在乙方開設的天略裝飾加盟店同一區(qū)域范圍內(nèi)(按所在城市的行政區(qū)片或以一定直徑范圍劃分)自己或允許第三者經(jīng)營其它天略裝飾加盟店。

第三條 合同的續(xù)約、解除和終止

1、本合同期滿后，如雙方達成一致協(xié)議繼續(xù)延續(xù)本合同，則本合同經(jīng)雙方簽字確認后續(xù)約一年，乙方不用再支付加盟費、品牌使用保證金。如雙方未達成一致協(xié)議，則本合同期滿后自動終止。

2、乙方在合同期內(nèi)有下列行為之一，甲方有權單方提前解除合同并保留繼續(xù)追討乙方違約責任的權利：乙方因違法經(jīng)營被政府部門下令停業(yè)整頓或吊銷營業(yè)執(zhí)照或經(jīng)營所需的其他證明時;乙方違反或未實現(xiàn)本合同的約定，破壞加盟體系或?qū)追浇?jīng)營造成不利影響;乙方未與甲方協(xié)商，不再履行約定的合作義務，單方面退出加盟。

篇（8）

地址：

電話：

電子郵件：

乙方：

家庭地址：

身份證號：

聯(lián)系電話：

甲乙雙方按照自愿、平等、協(xié)商一致的原則，簽訂本合同。

第一條 合同期限

1.合同期限為_________月，從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

2.聘用合同期滿前一個月，經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以續(xù)訂聘用合同。

3.本合同期滿后，任何一方認為不再續(xù)訂聘用合同的，應在合同期滿前一個月通知對方。

第二條 試用期限

試用期限為_________天，即從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第三條 工作條件和勞動保護

1.甲方聘請乙方主要從事幼兒學前教育、護理、家教等工作。

2.甲方實行每月工休_________天，可和雇主自行調(diào)整累計休息。

3.甲方可根據(jù)工作需要組織乙方參加必要的業(yè)務知識培訓。

第四條 工資待遇

1.乙方在試用期間，月薪_________元。試用期滿后，按乙方的技術水平，勞動態(tài)度和工作效率評定，根據(jù)所評定的級別或職務確定月薪。

第五條 服務培訓費用

1.跟蹤服務，培訓，教材費用_________元/年，費用從乙方試用期工資中扣除。

第六條 從業(yè)要求

1.乙方須提供有效身份證復印件，學歷證明，正規(guī)醫(yī)院體驗證明，擔保人一名。

2.乙方應遵守甲方規(guī)定的各項規(guī)章制度和勞動紀律，自覺服從甲方的管理，教育，接受甲方同等條件工作調(diào)配。

3.乙方試用期半個月的工資保留在甲方作為違約合同的保證金，待合同期滿后退還給乙方；

第七條 乙方有下列情形之一的，甲方可以解除聘用合同

1.在試用期內(nèi)，乙方不能勝任工作，經(jīng)過培訓或者調(diào)整工作崗位仍不能勝任工作；

2.提供的證明資料不真實或?qū)椭魈峁┝淤|(zhì)服務，并造成很壞影響的；

3.嚴重違反工作紀律，故意不完成工作任務，嚴重失職，私通雇主欺騙甲方，并造成嚴重損失的；

4.被依法追究刑事責任的。

第八條 有下列情形之一的，乙方可以通知甲方解除聘用合同

1.在試用期內(nèi)的；

2.甲方客戶未按照聘用合同約定支付工作報酬或者提供工作條件的。

第九條 違反和解除聘用合同的經(jīng)濟補償

1.聘用合同履行期間，乙方要求解除聘用合同的，應按不滿聘用合同規(guī)定的期限，應賠償甲方為其支付乙方保證金作為的違約金給甲方。

第十條 其它事項

1.甲乙雙方因?qū)嵤┢赣煤贤l(fā)生人事爭議，按法律規(guī)定，先申請仲裁，對仲裁裁決不服，可向人民法院提訟。

2.本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)甲，乙雙方簽字后生效。擔保書作為合同副本。

3.本合同條款如與國家法律、法規(guī)相抵觸時，以國家法律、法規(guī)為準。

甲方（蓋章）_________ 乙方（簽字）_________

篇（9）

1、鑒于乙方申請，甲方根據(jù)加盟計劃，授予乙方（加盟分公司）特許經(jīng)營權。特許乙方自 年 月 日至 年 月 日在_____省______市/縣____ _ _ 開設天略裝飾加盟店，授權乙方于合同期限內(nèi)在甲方認可的加盟店、使用由甲方獨立擁有的 “天略裝飾”注冊商標。乙方自開店一月內(nèi)將店面裝修效果圖照片（5張）及營業(yè)執(zhí)照復印件交甲方存檔。

2、乙方付一萬三千元加盟費匯入甲方帳戶。￥13000元

3、加盟授權從甲乙雙方簽訂合同，并且乙方向甲方付清規(guī)定的款項（包括特許加盟費、含品牌授權使用保證金等，實際須支付的款項種類和金額按簽約合同規(guī)定為準）之日起生效。

第二條 承諾

1、乙方獲得上述特許經(jīng)營權許可后，須按甲方要求經(jīng)營管理，不得超越許可范圍和許可期限，未經(jīng)甲方書面同意，不得將該項權利轉讓。乙方承諾在加盟期間，完全遵守本特許加盟條列，合法經(jīng)營。

2、甲方承諾不在乙方開設的天略裝飾加盟店同一區(qū)域范圍內(nèi)（按所在城市的行政區(qū)片或以一定直徑范圍劃分）自己或允許第三者經(jīng)營其它天略裝飾加盟店。

第三條 合同的續(xù)約、解除和終止

1、本合同期滿后，如雙方達成一致協(xié)議繼續(xù)延續(xù)本合同，則本合同經(jīng)雙方簽字確認后續(xù)約一年，乙方不用再支付加盟費、品牌使用保證金。如雙方未達成一致協(xié)議，則本合同期滿后自動終止。

2、乙方在合同期內(nèi)有下列行為之一，甲方有權單方提前解除合同并保留繼續(xù)追討乙方違約責任的權利：乙方因違法經(jīng)營被政府部門下令停業(yè)整頓或吊銷營業(yè)執(zhí)照或經(jīng)營所需的其他證明時；乙方違反或未實現(xiàn)本合同的約定，破壞加盟體系或?qū)追浇?jīng)營造成不利影響；乙方未與甲方協(xié)商，不再履行約定的合作義務，單方面退出加盟。

3、本合同終止或解除后，乙方不得以任何理由再使用天略裝飾商標。本合同終止或解除一個月內(nèi)，乙方必須自行承擔費用，拆除乙方原所有帶有“天略裝飾”的商號、標識、商標、服務標志等一切含甲方標識的裝飾用具、店面裝修、燈箱、宣傳品等、否則視為乙方違約和對甲方的侵權，甲方有權索賠。

本合同一式二份，甲乙雙方各持一份。

篇（10）

    被告:徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱同力創(chuàng)展公司)。

    1999年6月,徐州市泉山區(qū)奎山辦事處(原奎山鄉(xiāng))奎西村舊村改造工程經(jīng)徐州市有關部門批準分期實施。2003年10月,舊村改造工程二期啟動,被告同力創(chuàng)展公司開始參與該工程,并將該工程定名為橙黃時代小區(qū)。建設的房屋部分用于安置原奎西村拆遷居民,其他部分作為商品房對外出售。被告同力創(chuàng)展公司參與上述舊村改造工程后即對其擬開發(fā)建設的部分樓盤對外進行出售。2004年2月16日,被告與原告張勵簽訂《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單》一份,該預訂單約定:原告預訂被告開發(fā)的橙黃時代小區(qū)彩園組團8號樓1單元102室商品房,該房屋建筑面積預計為123平方米,雙方約定房屋單價為2568元/平方米,簽訂合同時單價不變;原告向被告預繳購房款5萬元,合同簽訂時再繳付剩余房款25.8484萬元。同日,原告按上述約定向被告交納房款5萬元。其后,因拆遷受阻,該工程進度拖延,被告同力創(chuàng)展公司未通知原告張勵簽訂商品房買賣合同。

    2006年,國務院發(fā)文要求自2006年6月1日起對新審批、開工建設的商品房項目中套型面積在90平方米以下的住房必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。2007年徐州市政府發(fā)文規(guī)定自2007年10月起徐州市所有的各類居住工程必須采用現(xiàn)交框架等結構體系。因此,被告此后建設的橙黃時代小區(qū)的商品房套型面積發(fā)生了變化。拆遷安置過程中,根據(jù)拆遷情況和建設進度,被告同力創(chuàng)展公司將橙黃時代彩園小區(qū)8號樓作為拆遷安置房對拆遷戶進行了安置,并于2008年3月19日將其與原告張勵簽訂的預訂單中約定的橙黃時代小區(qū)彩園組團8號樓1單元102室(89平方米)安置給拆遷戶徐西成。

    2010年1月21日,被告同力創(chuàng)展公司取得橙黃時代小區(qū)彩園組團5、6、7、8號樓的商品房預售許可證。2010年3月,原告張勵起訴要求被告繼續(xù)履行合同(預訂單),后因故撤回起訴,于2010年11月16日再次訴訟,要求被告按原合同(預訂單)價格賠償不低于90平方米的房屋一套并賠償其他損失10萬元。審理過程中,原告張勵表示,如被告同力創(chuàng)展公司確實無房可交,原告則要求被告一次性給付33萬元。

    【審判】

    江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院經(jīng)審理認為:

    民事行為應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則,必須遵守國家法律和政策。本案中,原、被告雙方作為具有相應民事行為能力的行為人在簽訂《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單》時意思表示真實,且內(nèi)容比較具體,因此該預訂單在雙方間產(chǎn)生了相應的權利義務關系,其所確定的內(nèi)容在雙方間產(chǎn)生拘束力。但因該預購單簽訂時所涉及的標的物尚處在規(guī)劃之中且被告同力創(chuàng)展公司當時并未取得商品房預售許可,故首先需要確定該預訂單的性質(zhì)。

    一、關于原、被告雙方簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單》的性質(zhì)問題。依傳統(tǒng)民法理論,當事人之間簽訂的合同可以分為預約合同和本約合同,預約合同的目的在于當事人對將來簽訂特定合同的相關事項進行規(guī)劃,其主要意義就在于為當事人設定了按照公平、誠信原則進行磋商以達成本約合同的義務;本約合同則是對雙方特定權利義務的明確約定。預約合同既可以是明確本約合同的訂約行為,也可以是對本約合同的內(nèi)容進行預先設定,其中對經(jīng)協(xié)商一致設定的本約內(nèi)容,將來簽訂的本約合同應予直接確認,其他事項則留待訂立本約合同時繼續(xù)磋商。判斷商品房買賣中的認購書究竟為預約合同還是本約合同,最主要的是看此類認購書是否具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,即是否具備當事人名稱或者姓名和住所,商品房基本狀況,商品房的銷售方式,商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間,交付使用條件及日期,裝飾、設備標準承諾,水電氣訊配套等承諾和有關權益、責任,公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬等條款。但一般來說,商品房認購書中不可能完全明確上述內(nèi)容,否則就與商品房買賣合同本身無異,因此在實踐操作過程中,這類認購書只要具備了雙方當事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期,就可以認定認購書已經(jīng)基本具備了商品房買賣合同本約的條件。反之,則應認定為預約合同。

    本案中,原、被告雙方簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單》對于雙方當事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、單價、付款時間進行了明確的約定,但因雙方在簽訂該預訂單時作為買賣標的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而且沒有進行施工,被告同力創(chuàng)展公司也沒有取得商品房預售許可,所以雙方對商品房的交付時間、辦證時間、違約責任等諸多直接影響雙方權利義務的重要條款在預訂單中沒有明確約定,屬于未決條款,需在簽訂買賣合同時協(xié)商一致達成。事實上,雙方在該預訂單中通篇所用的詞語表達為“預訂”、“預計”、“預繳(購房款)”,其第五條更是明確約定;“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷售合同》之前,乙方(原告)可隨時提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷售合同》前,甲方不得將該房另售他人”,說明雙方在簽訂該認購單時對于該行為的性質(zhì)為預約合同的認識是明確且不存在疑異的。因此,法院確認雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單》是以將來簽訂商品房銷售(買賣)合同為目的的預約合同,原告張勵要求被告以該商品房預訂單為依據(jù)履行商品房交付義務的主張不能成立。

    二、關于違反預約合同應承擔的法律后果問題。具有相應行為能力的人在意思表示真實的情況下簽訂的預約合同在雙方當事人之間產(chǎn)生拘束力,非經(jīng)當事人協(xié)商一致不得更改,否則構成對預約合同的違約。預約權利人可以請求對方履行訂立本約的義務或者賠償損失。本案中,原、被告雙方簽訂商品房預訂單后,因建設商品房用地拆遷安置問題致使商品房開工建設日期拖延,在此過程中,國務院及徐州市政府相繼出臺的有關行政法規(guī)對于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進行了強制性規(guī)定,加上新的拆遷安置情況出現(xiàn),致使商品房建設規(guī)劃變更、面積變化及建筑成本增加,應屬于不可預料的情形,不應視為被告同力創(chuàng)展公司故意違反預約合同。但被告在未取得商品房預售許可時即對尚未開工建設的商品房進行出售違反了有關的法律法規(guī),其行為具有違法性;同時在與原告張勵簽訂商品房認購單時對于上述情況估計不足,其后又將認購書中列明的房號安置給他人,致使雙方失去了進一步協(xié)商并簽訂本約合同的可能性,雙方簽訂的商品房預訂單終止履行,對此結果被告應承擔相應責任。因此,被告應將原來收取原告的5萬元予以退還,并應對原告承擔違約責任即被告應對原告因此而造成的損失承擔賠償責任。

    三、關于原告損失的確定問題。在違約責任中,承擔責任的一方應給對方造成的利益損失進行賠償。本案中,原告張勵在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預訂單后,有理由相信被告會按約定履行訂立本約合同的義務,從而喪失了按照預訂單約定的房屋價格與他人另訂購房合同的機會,因此被告因違約給原告造成的損失應根據(jù)訂立預訂單時商品房的市場行情和現(xiàn)行商品房價格予以確定,但因被告所開發(fā)建設的房屋無論是結構還是建筑成本都與雙方簽訂預訂單時發(fā)生了重大的變化,因此原告以被告開發(fā)建設房屋的現(xiàn)行銷售價格作為賠償標準亦顯失公平,法院不予采納。綜合考量商品房市場的價格變動過程以及原告向被告交納房款的數(shù)額,對于被告因違約給原告造成的損失確定為15萬元。

    綜上所述,對于原告張勵要求被告同力創(chuàng)展公司交付不低于90平方米房屋一套的訴訟請求,不予支持,但對其關于如被告無房可交則賠償損失的主張應予以采納,并將損失數(shù)額確定為15萬元。據(jù)此,依照民法通則第四條、第六條,合同法第四十二條的規(guī)定,判決:一、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)退還原告張勵預交的房款5萬元;二、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)賠償原告張勵損失15萬元;三、駁回原告張勵的其他訴訟請求。

    宣判后,雙方當事人均未在法定期限內(nèi)提起上訴,一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

    【評析】

    本案的關鍵在于裁判理由中所歸納的對原、被告所簽訂預訂單的性質(zhì)認定,即該預訂單究竟是商品房買賣合同,還是屬于被告辯稱中的預約協(xié)議,或是屬于商品房交易意向協(xié)議,它們在法律上的性質(zhì)和后果有何不同?針對這些問題,筆者試圖通過一些理論上的闡釋和分析來回答。

    一、關于預約協(xié)議的認定標準