序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇關(guān)于房產(chǎn)的法律知識(shí)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

你記得人小鬼大的劉鑼鍋嗎？你還記得電視片《刑事偵察》中的郭隊(duì)長(zhǎng)嗎？我羨慕歲數(shù)小而學(xué)識(shí)淵博的劉鑼鍋，但我更崇拜通曉法律，活用法律的郭隊(duì)長(zhǎng)。我是一個(gè)12歲的小女孩，可我卻有八年的學(xué)法經(jīng)歷，也算是一個(gè)“老法民”啦！

不信，請(qǐng)看——

在我四歲的一天，我正在津津有味地看著動(dòng)畫片《貓與老鼠》，鄰居張夢(mèng)舟大姐姐到我家來玩。就在我去給她開門的幾秒鐘，爸爸和媽媽就把電視換到了他們癡迷的節(jié)目《今日說法》，當(dāng)然我不會(huì)答應(yīng)了，耍起了小孩“娃娃臉說變就變的看家本領(lǐng)”，哭著吵著要看動(dòng)畫片，爸爸和媽媽差點(diǎn)也招架不住了我，此時(shí)夢(mèng)舟姐勸我說：“《今日說法》就是一個(gè)個(gè)有趣的故事，很好看的，而且還能學(xué)不少的法律知識(shí)，尤其是我們可以用它來保護(hù)我們自己呢！”我也就勉強(qiáng)聽進(jìn)了，停止了哭鬧，同爸媽和夢(mèng)舟姐靜靜地聽著《今日說法》中關(guān)于一家夫妻鬧離婚產(chǎn)生的房產(chǎn)糾紛故事。

當(dāng)我們正被故事吸引時(shí)，“張夢(mèng)舟，快去練琴啦！”樓下的一聲大喊驚動(dòng)了我倆，夢(mèng)舟把頭從窗口探出去答應(yīng)了一聲就走了。過了幾分鐘《今日說法》播完了，我馬上換回了兒童頻道，可是動(dòng)畫片沒了。突然在我的腦海里閃過一個(gè)念頭：曾經(jīng)媽媽給我看過我們家的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上不只有我爸爸的名字嗎？那不是說沒我和媽媽的份啦？這不公平！如果爸爸不要我和媽媽，那我和媽媽不就沒家了嗎？那要是把他換成我的名字，我們一家三口不就永遠(yuǎn)不會(huì)分離了么？我從爸爸處要了鑰匙，悄悄地打開抽屜一看，房產(chǎn)證上果真只有爸爸的名字，我試著用橡皮察抹著爸爸的名字，可是名字改不了，難道就沒辦法了嗎？耶！房產(chǎn)證旁邊不是還放著戶口簿嗎？我要是把戶主爸爸改成我的名字，那房產(chǎn)證上就理所當(dāng)然地是我的了吧？我仔細(xì)一瞧，戶口簿還是活頁呢，這不太簡(jiǎn)單了，真是天助我了，把第一頁的爸爸與第五頁的我對(duì)換位置，不就行了嗎？不錯(cuò)，我三下五除二地就換好了，并悄悄把它們放回了抽屜里。

晚上，我把這事鄭重其事地給媽媽說了一遍，媽媽拍著我的小腦瓜笑得流出了眼淚，爸爸在一旁聽了也覺得很好笑，我可急得要哭了。一會(huì)平靜后的媽媽將我摟進(jìn)她的懷里，給我耐心地解釋起來，我睜著大眼睛似懂非懂地聽著，一會(huì)爸爸也湊了過來幫著媽媽解釋，許久爸爸和媽媽讓我終于明白了其中的道理：房產(chǎn)證上雖然只有我爸爸的名字，但房產(chǎn)是爸爸和媽媽結(jié)婚成家后買的，那屬于夫妻共同的財(cái)產(chǎn)。這下我可高興了，既然房產(chǎn)是爸爸媽媽共同的，當(dāng)然就有我的一份啦！

經(jīng)過這件事情，我也慢慢地喜歡上了每天中午的《今日說法》。逐漸地我又在喜愛法律知識(shí)的爸媽影響下從書本、電視上學(xué)到了更多的法律知識(shí)，尤其是我已經(jīng)懂得怎樣用法律來維護(hù)我的合法權(quán)益，讓法律時(shí)刻保護(hù)著我。

篇（2）

2．抵押擔(dān)保存在的法律風(fēng)險(xiǎn)增加了貸款本息的收回難度。目前，農(nóng)信社抵押貸款的抵押物主要有私有房產(chǎn)、國(guó)有土地使用權(quán)和房產(chǎn)、機(jī)器和運(yùn)輸工具等。調(diào)查樣本中，私有房產(chǎn)抵押貸款額占抵押貸款總額的61．6％；國(guó)有土地使用權(quán)和房產(chǎn)抵押貸款額占24．3％；機(jī)器、運(yùn)輸工具抵押貸款額占9．9％。在私有房產(chǎn)抵押中，70％以上為家庭居住房?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但小得拍賣、變賣或者抵債。”這一規(guī)定增加了對(duì)抵押房產(chǎn)的執(zhí)行難度，也給以居住房抵押者逃廢貸款提供了機(jī)會(huì)。另外，少數(shù)農(nóng)信社存在以宅基地作為抵押物的情況，這有違《擔(dān)保法》“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”不得抵押的規(guī)定，一旦引發(fā)訴訟極有可能導(dǎo)致貸款損失。

3．質(zhì)押擔(dān)保內(nèi)部規(guī)定與法律有沖突。被調(diào)查的農(nóng)信社質(zhì)押貸款全部為權(quán)利質(zhì)押，較為普遍地開展了存單或存折質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，大部分信用社制定了相關(guān)的內(nèi)部管理辦法。如某縣農(nóng)村信用聯(lián)社的“工資存折質(zhì)押貸款管理辦法”規(guī)定：“到期不能歸還貸款本息的，信用社有權(quán)全部扣留其工資存折上的資金，直至結(jié)清貸款本息。”這與《民事訴訟法》“人民法院有權(quán)扣留、提取被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的收入，但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需費(fèi)用”的規(guī)定有沖突。如果借款人無力歸還貸款，信用社強(qiáng)行全部扣留其工資收入的行為將會(huì)敗訴。

4．為農(nóng)民提供貸款擔(dān)保的擔(dān)保機(jī)構(gòu)缺乏。被調(diào)查農(nóng)信社發(fā)放的擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保貸款僅占保證貸款總額的2％，主要是下崗失業(yè)人員小額擔(dān)保貸款。為農(nóng)民提供貸款擔(dān)保的擔(dān)保機(jī)構(gòu)缺乏是制約農(nóng)民獲得貸款的一個(gè)主要原因。

完善現(xiàn)有擔(dān)保方式的對(duì)策：

篇（3）

【正文】

按照濟(jì)南市歷城區(qū)《關(guān)于實(shí)行國(guó)家機(jī)關(guān)“誰執(zhí)法誰普法”普法責(zé)任制的實(shí)施意見》《濟(jì)南市歷城區(qū)國(guó)家機(jī)關(guān)“誰執(zhí)法誰普法”履職報(bào)告評(píng)議活動(dòng)實(shí)施辦法》等要求，現(xiàn)將街道2020年度普法工作履職情況報(bào)告如下：

一、推進(jìn)部署普法工作情況

（一）加強(qiáng)普法工作組織領(lǐng)導(dǎo)。街道成立了由街道辦主任任組長(zhǎng)、副書記任副組長(zhǎng)、各相關(guān)科室、社區(qū)負(fù)責(zé)人任成員的普法領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌安排全年普法工作。

（二）制定普法責(zé)任清單和工作計(jì)劃。年初，普法領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位按照“誰執(zhí)法、誰普法”的原則上報(bào)年度普法計(jì)劃，各社區(qū)按照各自需求上報(bào)普法活動(dòng)方案，司法所匯總各方信息，完成街道年度普法責(zé)任清單，詳細(xì)列明工作計(jì)劃，街道普法領(lǐng)導(dǎo)小組要求各相關(guān)單位各司其職，確保計(jì)劃落實(shí)到位。

（三）建設(shè)普法隊(duì)伍情況。以社區(qū)法律顧問為依托，成立普法講師團(tuán)，共9人，全年開展活動(dòng)20場(chǎng)，包括華信銀座廣場(chǎng)、憲法公園、七里河社區(qū)廣場(chǎng)等大型廣場(chǎng)宣傳；各社區(qū)利用三八節(jié)、重陽節(jié)、憲法日等重要節(jié)點(diǎn)開展針對(duì)性宣傳活動(dòng)；充分利用各社區(qū)黨員活動(dòng)日、老年大學(xué)、家長(zhǎng)課堂等平臺(tái)開展普法講座。

二、重點(diǎn)對(duì)象學(xué)法考法情況

組織開展法律明白人培訓(xùn)。按照上級(jí)要求，積極組織開展法律明白人培訓(xùn)工作，目前共有6名同志參加培訓(xùn)課程，2月底將參加全市統(tǒng)一考試。

三、開展普法宣傳活動(dòng)情況

（一）組織開展“12.4”國(guó)家憲法日等重要節(jié)點(diǎn)宣傳活動(dòng)，受眾1000人次。主要活動(dòng)具體情況：

1.在街道辦事大廳電子屏上滾動(dòng)播放憲法系列宣傳片，在各社區(qū)通過懸掛條幅、電子大屏等方式宣傳憲法精神。

2.12月3日司法所聯(lián)合東風(fēng)街道政法科、禁毒辦、山東元序律師事務(wù)所及龍信社區(qū)，在綠地隆悅公館小區(qū)廣場(chǎng)開設(shè)憲法宣傳專場(chǎng)，為群眾發(fā)放了歷城區(qū)公共法律服務(wù)中心統(tǒng)一印制的法律常識(shí)一點(diǎn)通及憲法常識(shí)宣傳材料100余份，同時(shí)邀請(qǐng)山東元序律師事務(wù)所侯天瑜律師現(xiàn)場(chǎng)解答群眾法律問題，內(nèi)容涉及房產(chǎn)繼承、遺囑公證、物業(yè)管理等群眾普遍關(guān)心的問題，

3.各社區(qū)法律顧問積極對(duì)接所服務(wù)社區(qū)，通過線上線下雙平臺(tái)開展宣傳活動(dòng)，利用社區(qū)法律服務(wù)微信群，宣講《民法典》知識(shí)，解答群眾法律咨詢，積極引導(dǎo)居民尊法、學(xué)法、用法，提高居民的法制意識(shí)，增強(qiáng)法制觀念。

（二）組織開展“法治六進(jìn)”活動(dòng)5場(chǎng)次，受眾1000人次。主要活動(dòng)具體情況：

1.2020年6月，街道應(yīng)急管理辦公室聯(lián)系轄區(qū)部分企業(yè)，開展安全生產(chǎn)月活動(dòng)宣傳，取得良好活動(dòng)成效。

2.2020年7月，政法科、司法所、禁毒辦、元序律所聯(lián)合走進(jìn)百花社區(qū)、辛甸社區(qū)、祝甸社區(qū)等進(jìn)行普法宣傳，主要包括反、禁毒、法律條文知識(shí)，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)法律咨詢解答。

3.2020年10月，街道政法科、司法所與元序律所聯(lián)合在化纖社區(qū)憲法公園開展普法宣傳活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)解答群眾關(guān)于房產(chǎn)繼承、遺囑公證等法律問題。

篇（4）

老人想要以房養(yǎng)老，怎樣才能保障安全？

產(chǎn)權(quán)人要直接與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系

劉曉穎（北京市致誠(chéng)律師事務(wù)所律師）

所謂“以房養(yǎng)老”，是一種產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金的模式，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價(jià)值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價(jià)值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。

在整個(gè)抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，并負(fù)責(zé)維修。當(dāng)房主去世后，金融機(jī)構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，并對(duì)房屋進(jìn)行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房屋的升值部分。值得注意的是，無論正反向抵押貸款，均為產(chǎn)權(quán)人直接與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系。

而北京這位老人以房產(chǎn)作抵押是把房子的管理、過戶等權(quán)利都全權(quán)委托給了合同的甲方，簽訂的是委托合同而非抵押合同，因此最終才會(huì)失去房子。

作為律師，我想提醒老年人及家屬，要言不輕信：生活中，有些人和老人非常聊得來，但是老人卻不知道他們的姓名、住址、背景，這些就是陌生人。老人要有防范意識(shí)，諾不輕許，守護(hù)好自己的房產(chǎn)。

老年人最基本的是要老有所養(yǎng)，老有所居。房屋價(jià)值居高不下，老年人切記要遠(yuǎn)離與房子有關(guān)的一切抵押、擔(dān)保、投資、理財(cái);掌握基本法律常識(shí)：包括房產(chǎn)抵押登記和公證常識(shí)，一切公證行為都將產(chǎn)生證據(jù)上的效力;增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，謹(jǐn)慎選擇投資渠道。投資過程中，既要考察有關(guān)企業(yè)是否合法注冊(cè)，也要分析其承諾的高額回報(bào)是否合理，更要考察其吸收資金的行為是否符合金融管理法律規(guī)定。

“押房理財(cái)”不等于“以房養(yǎng)老”

陳晴（重慶大學(xué)法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法研究中心副主任）

2014年保監(jiān)會(huì)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》。一些非保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)迅速嗅到商機(jī)，在保險(xiǎn)公司的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品尚未成型之前，搶先推出了打著“以房養(yǎng)老”旗號(hào)的各種產(chǎn)品。

“以房養(yǎng)老”是經(jīng)國(guó)家審批的保險(xiǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品，有保險(xiǎn)公司信用背書;而這些自稱房地產(chǎn)公司、第三方基金公司的非保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推出的則是“押房理財(cái)”，本質(zhì)上是完全不同的項(xiàng)目。將“押房理財(cái)”冠以“以房養(yǎng)老”之名，是對(duì)概念的故意混淆，將導(dǎo)致三重風(fēng)險(xiǎn)。

一是老人將面臨居無定所、背上債務(wù)甚至要承擔(dān)法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一旦公司經(jīng)營(yíng)不善倒閉，老人的房屋產(chǎn)權(quán)將被凍結(jié);而根據(jù)相關(guān)規(guī)定違反申請(qǐng)用途的“消費(fèi)貸款”申請(qǐng)人將被銀行訴訟追責(zé)。

二是銀行面臨抵押不足的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍賣變現(xiàn)或抵債，這可能導(dǎo)致銀行債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。

三是經(jīng)營(yíng)方涉嫌非法集資風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院主要依據(jù)非法性、利誘性、不特定社會(huì)公眾性等規(guī)則判斷是否存在集資行為。這與熟人社會(huì)的民事借貸關(guān)系不同，如果經(jīng)營(yíng)方以某種方式向社會(huì)公眾進(jìn)行了產(chǎn)品宣傳，就存在涉嫌非法吸收公眾存款的法律風(fēng)險(xiǎn)。

養(yǎng)老金管理，要先謀穩(wěn)健而非收益。為了避免“老無所居”的凄慘景象一再重演，對(duì)于那些不具備金融從業(yè)資質(zhì)，打著“以房養(yǎng)老”名號(hào)，從事“押房理財(cái)”的機(jī)構(gòu)，地方金融監(jiān)管部門應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，避免造成不良影響。

“以房養(yǎng)老”推廣難

與詐騙案頻發(fā)有關(guān)

王琮瑋（京師律師事務(wù)所合伙人律師）

先來看一下養(yǎng)老房詐騙的基本模式：抵押房產(chǎn)――用抵押款理財(cái)――理財(cái)收益分文未獲――房產(chǎn)被低價(jià)過戶。

房子，是普通家庭最重要的資產(chǎn)，也是老年人的保障性財(cái)產(chǎn)。有些老年人擔(dān)心子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)，老無所依，還有人擔(dān)心社會(huì)保障制度不完善，老無所養(yǎng)。這種種無奈給了詐騙者可乘之機(jī)。

老人一旦被騙，就很難收回房子。為了鉆法律空子，騙子們會(huì)對(duì)現(xiàn)有法律深入研究，簽訂完整的委托協(xié)議，甚至對(duì)委托合同進(jìn)行公證，而一旦公證，如何證明老人被騙就變得更為棘手。

另外，老人維權(quán)意識(shí)和基本法律知識(shí)欠缺，被騙之后寧愿自己解決也不愿意涉訴，這些導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”詐騙案頻發(fā)卻難以追究犯罪分子的法律責(zé)任的無奈現(xiàn)實(shí)。

“以房養(yǎng)老”詐騙案件的增多，進(jìn)一步導(dǎo)致以房養(yǎng)老模式在全國(guó)各地的推廣遇冷，更是讓社會(huì)不信任這種養(yǎng)老方式。主要產(chǎn)生的社會(huì)影響有：

一是“以房養(yǎng)老”導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性因素增多，極易引發(fā)法律上的糾紛，除了民事責(zé)任外，有的案例中甚至還會(huì)涉及刑事責(zé)任。

二是“以房養(yǎng)老”的政策保障并未完善。因?yàn)檫@種模式并未普及，養(yǎng)老市場(chǎng)依舊依靠傳統(tǒng)模式，導(dǎo)致以房養(yǎng)老政策被鉆漏洞，各類型的詐騙事件頻發(fā)，且相關(guān)法律法規(guī)缺位，老人無法及時(shí)有效地得到法律保護(hù)。

三是嚴(yán)重影響相關(guān)政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)制度的設(shè)計(jì)，在一定程度上令相關(guān)制度變得模糊和不確定，阻礙我國(guó)改革開放的整體進(jìn)程及不斷深化。換句話說，就是凡是以房屋產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)和依據(jù)的制度都難以設(shè)計(jì)和確立。

大棒加胡蘿卜，一手防范一手激勵(lì)

柴效武（浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）

不法機(jī)構(gòu)借著“以房養(yǎng)老”的名義，詐騙老人房產(chǎn)，有多種狀況：

一是收羅老人的房產(chǎn)證，到銀行辦理抵押取得貸款資金后，用來炒股，同時(shí)將部分收益作為分紅分給老人。只要拿出房產(chǎn)證就可以坐在家中數(shù)錢花，部分老年人覺得“看上去很美”，但如果該機(jī)構(gòu)炒股票虧本，抵押的房產(chǎn)就很可能被銀行沒收。老人喪失了賴以生活的居所。

二是不法機(jī)構(gòu)利用有些老人愛占小便宜，文化程度不高，合同意識(shí)不強(qiáng)的特點(diǎn)，借故與老人簽訂房產(chǎn)抵押合同，實(shí)質(zhì)上卻可能是移花接木，偽造住宅出售合同并公證，騙取老人的房產(chǎn)證后將該住宅私下出售。

三是未得到國(guó)家相關(guān)部門同意，私下辦理反向抵押貸款或其他“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，并在業(yè)務(wù)開辦過程中隨意增加收費(fèi)項(xiàng)目，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，加大貼現(xiàn)率，將一切好處留給自己，一切風(fēng)險(xiǎn)和壞處都推給老年人，最終用極低的價(jià)格將老人的房產(chǎn)哄騙到手。

篇（5）

平地起風(fēng)波，原來兒子在外面欠債，而這套房子房產(chǎn)證上的唯一產(chǎn)權(quán)人是任老伯的兒子，債權(quán)人欲拿此房子抵債。老人會(huì)流落街頭嗎？又怎樣通過律師的幫助，憑借什么法律條款來保障自己的合法權(quán)益呢？

子債父償，遭遇法院查封房子

任老伯和老伴已年逾古稀，退休前兩人是國(guó)有企業(yè)的工程師，在那個(gè)年代，那可都是高級(jí)知識(shí)分子。兩人膝下有一子一女，都已經(jīng)成家立業(yè)，平日里，兒孫滿堂，和樂融融，兩位老人的晚年生活可以說是過得有滋有味。

但是，平靜的生活在今年3月的某一天被打破了。這天，兩位老人與往常一樣，從外面鍛煉完回來，剛準(zhǔn)備洗菜做午飯，這時(shí)，門鈴響起，任老伯打開房門一看，兩個(gè)穿著制服的人站在門口。那兩人自稱是外地某法院執(zhí)行局的法官，今天是來查封房子的，等評(píng)估公司將房子評(píng)估完畢，這房子就要被拍賣了。任老伯與老伴聞言大驚失色，完全搞不清究竟發(fā)生了什么事情，兩位老人平日里都很本分，怎么會(huì)惹上官司，還要搞得被拍賣房子？

兩位老人連忙向法官了解情況，原來是老人的兒子任小山在外地工作的時(shí)候欠下了債務(wù)，經(jīng)法院判決后仍不歸還，所以債權(quán)人向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。法院執(zhí)行局調(diào)查到任小山在上海有一套住房，所以今天就是來執(zhí)行任小山的房產(chǎn)的。

追悔莫及，房產(chǎn)證上只寫了兒子的名字

在兩位法官走后，任老伯馬上聯(lián)系了兒子任小山，讓兒子過來說清楚情況。這時(shí)，老伴卻開始埋怨起了任老伯。這既然是兒子欠債，為什么老伴要怨任老伯呢？原來，兩位老人現(xiàn)在居住的房子是老伴在退休前通過單位福利分房分得的，當(dāng)時(shí)還是共有租賃房。后來政府在1994年出臺(tái)了房改方案，允許私人將租賃房買下變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房。于是，任老伯便和兒子一起到房屋所屬的房管所簽下了房屋買賣合同，并用任老伯的工齡抵扣了部分房款。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的政策只允許在產(chǎn)權(quán)證上寫一個(gè)人的名字，由于傳統(tǒng)思想的影響，任老伯覺得反正以后這套房子總是給兒子的，所以就直接在產(chǎn)權(quán)證上寫了兒子的名字。這不，現(xiàn)在就惹出問題來了，難怪老伴要埋怨任老伯了，如果當(dāng)時(shí)不寫兒子的名字，而是寫任老伯或者是老伴的名字，現(xiàn)在不啥事都沒有了嗎？

“九四方案”幫老人解了圍

正在兩位老人一籌莫展的時(shí)候，兒子任小山來了。任小山對(duì)此事也是糊里糊涂，一時(shí)也想不出辦法，在寬慰了老人幾句，保證會(huì)處理好這件事后，也匆匆走了。接下來的幾天，兩位老人都是在惶惶不安中度過的，害怕自己已是年逾古稀之年，難道還要流落街頭？終于，老人決定不再坐等下去，來到律師事務(wù)所尋求幫助。

律師在了解了相關(guān)情況后，對(duì)老人說，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，按九四方案購買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，購房時(shí)的購房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人可以主張對(duì)該房屋擁有產(chǎn)權(quán)。當(dāng)初，將租賃房買下變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房時(shí)，任老伯和兒子一起到房屋所屬的房管所簽下了房屋買賣合同，并用自己的工齡抵扣了部分房款。因此，任老伯夫婦完全可以向法院，要求確認(rèn)自己對(duì)房屋擁有產(chǎn)權(quán)。這樣的話，因?yàn)闋可娴桨竿馊藱?quán)益，執(zhí)行法院就不能強(qiáng)行拍賣房子了。

終于，在法院受理了任老伯和老伴對(duì)房屋要求確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的之后，從拍賣公司傳來消息，任老伯的房子暫停拍賣了，兩位老人這才長(zhǎng)長(zhǎng)地舒了一口氣，繼續(xù)在“老窩”中安心地居住下去。

評(píng)析：

1.“九四方案”是指：由上海市房改辦、市房管局制定的《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》（滬府發(fā)(1994)19號(hào)）和《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》（滬房改辦發(fā)(1994)第34號(hào)）的文件。根據(jù)1996年上海市高級(jí)人民法院的滬高法（1996）250號(hào)《上海市高級(jí)人民法院審理公有住房出售后糾紛的若干意見》第九條規(guī)定：“按九四方案購買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在訴訟時(shí)效內(nèi)，購房時(shí)的購房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有?！?/p>

2.老年人應(yīng)保護(hù)好自己的財(cái)產(chǎn)，對(duì)重要財(cái)產(chǎn)如房屋、大額存款、股票等不宜過早就進(jìn)行分配。許多老人認(rèn)為自己的財(cái)產(chǎn)早晚都是子女的，產(chǎn)權(quán)意識(shí)淡薄，早早將房產(chǎn)贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓給子女，一旦出現(xiàn)糾紛，后悔為時(shí)已晚。

中老年人維護(hù)房產(chǎn)權(quán)“三大注意”

篇（6）

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革的主要內(nèi)容及意義

1.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)，具有在自然或法律范圍內(nèi)不可移動(dòng)的屬性，包含土地及其定著物如房屋等。不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家對(duì)于物權(quán)制定了的一項(xiàng)法律制度，由專屬部門在權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變更情況進(jìn)項(xiàng)登記，本質(zhì)上具有司法效果。從最早2007年《物權(quán)法》的制定，到2013年11月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一制度的提議再到2016年1月21日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)，這一系列的相關(guān)工作彰顯了我國(guó)政府與領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該項(xiàng)工作的積極重視的態(tài)度以及銳意改革的決心，標(biāo)志著我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示上取得了改革的實(shí)質(zhì)性進(jìn)步。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革的意義

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，具有經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值。它的建立為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易提供了清晰的產(chǎn)權(quán)制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易、獲取、處置進(jìn)行了規(guī)范。簿證統(tǒng)一是保護(hù)物權(quán)保障公民合法利益的有效途徑，它有效化解了權(quán)力矛盾，同時(shí)也生成了反腐敗等衍生價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在形式上讓土地與房屋實(shí)現(xiàn)了房地合一，簡(jiǎn)化了工作程序，在流程上實(shí)行一站式管理，使管理更高效，促進(jìn)了房產(chǎn)等行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此前，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)分別登記制度按不動(dòng)產(chǎn)所屬經(jīng)濟(jì)范疇來登記信息，在房產(chǎn)市場(chǎng)上，相應(yīng)信息未進(jìn)行實(shí)名登記，給腐敗留下了藏身之地。不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記之后，對(duì)公職人員的房產(chǎn)信息了解更充分，為反腐倡廉提供了有力的制度疊加效益。另一方面該制度實(shí)施后國(guó)家對(duì)公民的住房信息了解更全面，提高了房產(chǎn)宏觀調(diào)控的準(zhǔn)確性，房產(chǎn)投資人群拋售房產(chǎn)，在一定程度上減弱了住房空置的現(xiàn)象，提高了我國(guó)住房使用效率。在該制度改革的同時(shí)也為國(guó)家關(guān)于農(nóng)村土地三權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)、所有權(quán)、使用權(quán)）分立的制度管理提供了保障，進(jìn)一步保證了農(nóng)民的合法利益。從長(zhǎng)期看為房產(chǎn)稅及遺產(chǎn)稅等新稅制的健全奠定了制度基礎(chǔ)。此外，依此制度建立的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，以電子存儲(chǔ)的方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行登記，提高了信息的安全性與準(zhǔn)確性，符合大數(shù)據(jù)時(shí)代的要求，是管理技術(shù)的一項(xiàng)革新。

二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度加強(qiáng)管理的具體思路及措施

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度從2007年《物權(quán)法》頒布至今，經(jīng)歷了近10年的時(shí)間，可見改革任務(wù)的任重道遠(yuǎn)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理的客觀環(huán)境決定了改革的實(shí)施進(jìn)度。首先，我國(guó)缺乏統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)制與條例，不同部門、不同地域?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)分別管理，給統(tǒng)一登記工作帶來了難度。其次，該項(xiàng)工作的管理過程觸及了部門和個(gè)人的利益，實(shí)行科學(xué)、合理的統(tǒng)一登記制度需要一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。具體可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行加強(qiáng)改革管理：

1.提高員工素質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記工作是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)跟蹤的工作，隨著交易事項(xiàng)的頻繁發(fā)生，給該項(xiàng)工作帶來大量的工作量，需要相關(guān)工作人員要有認(rèn)真、細(xì)致的工作態(tài)度，要依據(jù)該項(xiàng)工作的時(shí)態(tài)特性及時(shí)進(jìn)行信息登記與更新工作。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記工作需要相關(guān)工作人員既要有法律知識(shí)又要掌握土地管理領(lǐng)域的測(cè)繪等專業(yè)技術(shù)，這就需要管理部門要加強(qiáng)對(duì)工作人員的專業(yè)培訓(xùn)，不斷完善員工隊(duì)伍的知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高專業(yè)素質(zhì)。

2.加強(qiáng)部門管理

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是對(duì)土地、林權(quán)、房產(chǎn)等進(jìn)行的統(tǒng)一管理，該制度的實(shí)施需要國(guó)土、房管、農(nóng)林等多個(gè)職能機(jī)構(gòu)的密切配合，要破除部門利益，避免各自為政的工作狀態(tài)，要加強(qiáng)部門間的溝通與銜接工作，建立統(tǒng)一的工作局面。

3.注重制度建設(shè)

任何一項(xiàng)改革的實(shí)質(zhì)都是制度的革新，不動(dòng)產(chǎn)登記制度從分別登記到統(tǒng)一登記是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理歷史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依據(jù)與之相配伍。國(guó)家及相關(guān)制度建設(shè)部門要做好頂層制度規(guī)劃工作，提高制度的合理性，從制度上引領(lǐng)與規(guī)范改革的腳步，同時(shí)要落實(shí)好各項(xiàng)相關(guān)政策，消除改革的不利因素，確保新制度實(shí)施期間的平穩(wěn)過渡。

4.實(shí)施違規(guī)問責(zé)

落實(shí)責(zé)任制，是保證制度實(shí)施的有效途徑。不動(dòng)產(chǎn)管理是對(duì)產(chǎn)權(quán)、財(cái)權(quán)的管理，在管理過程中常常觸及的是個(gè)人的利益，極易誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在制度推行中，要對(duì)工作人員的錯(cuò)誤及違規(guī)行為給予相應(yīng)的處罰，要加強(qiáng)員工的自律性管理，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將人為因素的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

5.拓寬登記領(lǐng)域

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立具有非常重要的意義，隨著相關(guān)基礎(chǔ)制度的建立和完善，我國(guó)該項(xiàng)工作也應(yīng)該不斷的拓寬登記的領(lǐng)域與范圍， 要擴(kuò)大公示及交易安全維護(hù)等方面的權(quán)利范圍，提高制度的公信力和影響力，讓改革工作進(jìn)行的更測(cè)底。

三、結(jié)束語

伴隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的各項(xiàng)法制得到了不斷的完善與健全，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的變革，規(guī)范了物權(quán)及產(chǎn)權(quán)管理，在法制層面上創(chuàng)建了良好的交易環(huán)境，推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。改革至今，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還需在制度、管理等各方面不斷完善，要形成健全成熟的立法與管理體系，保證不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革實(shí)施的合理性、合法性。相關(guān)部門及個(gè)人要重視不動(dòng)產(chǎn)登記制度，在最大范圍內(nèi)維護(hù)該項(xiàng)制度，推進(jìn)此項(xiàng)改革的進(jìn)程。

篇（7）

根據(jù)《繼承法》規(guī)定，沒有訂立遺囑或遺贈(zèng)、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的，需要在繼承開始后按照法定繼承辦理，這往往是家庭矛盾的導(dǎo)火索，也未必符合去世者生前的意愿，而訂立遺囑至少能夠在一定程度上保證訂立人的意愿得以實(shí)現(xiàn)?？梢姡鳛檫z產(chǎn)規(guī)劃的一部分，訂立遺囑是家庭理財(cái)不可分割的內(nèi)容。

關(guān)于遺產(chǎn)分配、遺囑訂立其實(shí)牽涉到我國(guó)多部法律法規(guī)，涵蓋內(nèi)容之多使得非法律界人士難以一夕之間通析，這里我們不妨先從最基本的兩個(gè)方面做些了解。不同形式的遺囑效力不同

我們都知道，訂立遺囑的目的是將自己的財(cái)產(chǎn)在生后按真實(shí)意愿進(jìn)行分配，因此根據(jù)我國(guó)《繼承法》規(guī)定，無行為能力人或限制行為能力人所立地遺囑無效。遺囑必須表示遺囑人的真實(shí)意思，受到脅迫、欺騙所訂立的遺囑無效。當(dāng)然，偽造和被篡改的遺囑也是全部或部分無效的。這些規(guī)定都是為了保護(hù)遺囑關(guān)系人的權(quán)益而設(shè)定的。

遺囑的形式可以是多樣的，比如自書、代書、錄音、口頭及公證遺囑，遺囑人可以根據(jù)自身情況自由選擇，但各種形式的遺囑所具有的法律效力卻是不同的。遺產(chǎn)的最終分配不僅需要考慮訂立遺囑的時(shí)間先后，還要依據(jù)不同形式的遺囑的效力高低。我們不妨通過一個(gè)案例看個(gè)究竟。

劉富貴老伴去世早，膝下有一兒一女，兒子叫劉飛，女兒叫劉陽。早年，劉富貴親筆立下遺囑，將自己的財(cái)產(chǎn)在死后由兒女平分。就在立下遺囑3年后，他被查出患了肝病?；疾∑陂g，劉飛很少來照顧父親，倒是女兒劉陽為老人洗衣做飯悉心照顧。劉富貴覺得應(yīng)該多給女兒一點(diǎn)財(cái)產(chǎn)，于是親自到公證機(jī)關(guān)立下公證遺囑，將其財(cái)產(chǎn)中的絕大部分約80％交由女兒繼承。在劉富貴彌留之際，他又當(dāng)著3個(gè)醫(yī)生護(hù)士的面，表示他的全部遺產(chǎn)由女兒劉陽繼承，劉飛不再擁有任何繼承權(quán)。劉富貴去世后，他的兒女之間因?yàn)槔^承發(fā)生了糾紛。

劉富貴生前的三份遺囑中，究竟應(yīng)該依照哪份執(zhí)行遺產(chǎn)的分配?法律依據(jù)又是什么呢?

我國(guó)《繼承法》第17條的規(guī)定，遺囑有五種法定形式：

1　公證遺囑公證遺囑是指由遺囑人親自申請(qǐng)，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)辦理的遺囑。擁有最強(qiáng)的證明力和最高的證據(jù)效力。

2　自書遺囑自書遺囑是指遺囑人親筆書寫的遺囑。自書遺囑必須由遺囑人親筆書寫、簽名、注明年、月、日?！独^承法意見》規(guī)定，自然人在遺書中涉及死后個(gè)人財(cái)產(chǎn)處分的內(nèi)容，確為死者真實(shí)意思的表示，有本人簽名并注明了年、月、日，又無相反證據(jù)的，可按自書遺囑對(duì)待。

3　代書遺囑代書遺囑是指遺囑人口述遺囑內(nèi)容，他人代為書寫制作成的遺囑。為保證代書遺囑的真實(shí)性，代書遺囑應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)以上的見證人在場(chǎng)見證，由其中一人代書，注明年、月、日，并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名。如遺囑人不能簽名，不能由他人代為簽名，而應(yīng)當(dāng)以捺指印代替簽名。

4　錄音遺囑錄音遺囑是指以錄音方式錄制下來的遺囑人的口述遺囑。這種形式的遺囑應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)以上見證人在場(chǎng)見證，目的當(dāng)然是保證錄制的遺囑確為遺囑人的真實(shí)意愿。

5　口頭遺囑口頭遺囑是指遺囑人用口頭表達(dá)方式設(shè)立的遺囑，是所有形式中最容易被篡改和偽造的一種，而且在遺囑人死后無法查證，容易產(chǎn)生糾紛。因此一般只在危急情況下使用，且應(yīng)有兩個(gè)以上見證人在場(chǎng)見證。待危急情況解除后，遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的，所立的口頭遺囑無效。這里的“危急情況”一般是指遺囑人生命垂?；蛘咂渌o急情況，如突發(fā)疾病、人身意外事故等。

上述所有見證人均要符合《繼承法》規(guī)定，無行為能力人、限制行為能力人、繼承人、受遺贈(zèng)人、與繼承人、遺贈(zèng)人有利害關(guān)系的人都不能作為見證人。

反觀本案中的三次遺囑訂立，我們發(fā)現(xiàn)第一次是自書遺囑、第二次是公證遺囑、第三次是口頭遺囑。雖然三次均為有效的遺囑，但內(nèi)容上的差別卻很大。

這種多份遺囑內(nèi)容抵觸的情況在實(shí)際生活中并不少見，《繼承法》對(duì)此的規(guī)定是，以最后訂立的遺囑為準(zhǔn)。但同時(shí)又規(guī)定，自書、代書、錄音、口頭遺囑不得變更、撤銷公證遺囑。也就是說，在有公證遺囑時(shí)，以公證遺囑為準(zhǔn)，而在沒有公證遺囑的情況下，以最后所立遺囑為準(zhǔn)。

因此，本案中應(yīng)以第二份公證遺囑為最終財(cái)產(chǎn)分配的依據(jù)。女兒劉陽可以得到父親80％的財(cái)產(chǎn)，而劉飛得到剩余的20％。

此外，法律還規(guī)定，如果實(shí)際對(duì)遺產(chǎn)的處理行為與遺囑不符的，以實(shí)際行為為準(zhǔn)，其效力甚至高于公證遺囑。

比如上例中劉先生在立下公證遺囑后，將名下所有的財(cái)產(chǎn)包括房產(chǎn)都轉(zhuǎn)入女兒名下，那么這種行動(dòng)就是他對(duì)遺產(chǎn)的重新分配，原本所訂立的公證遺囑也就無效了。當(dāng)然，行為處理必須基于行為人真實(shí)的意思表示。

遺產(chǎn)范圍有講究

關(guān)于個(gè)人遺產(chǎn)的范圍界定，《繼承法》第三條這樣寫著：遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括公民的收入；公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、圖書資料；法律允許公民所有的生產(chǎn)資料；公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；公民的其他合法財(cái)產(chǎn)。

僅僅百字的法律條文看似簡(jiǎn)單，其實(shí)要搞清個(gè)人擁有的財(cái)產(chǎn)并不是件簡(jiǎn)單的事情，單是家庭中夫妻共同財(cái)產(chǎn)與個(gè)人財(cái)產(chǎn)的鑒別就非常復(fù)雜了。而如果對(duì)自己的合法財(cái)產(chǎn)難以明確，很可能造成遺囑部分無效的結(jié)果。

李榮琪與太太王美娟結(jié)婚后育有兩個(gè)女兒，李蓉琪一直比較喜愛大女兒，于是早早立下遺囑，表示愿意生后將自住的100多平方米的房產(chǎn)、28萬元存款等幾乎所有的財(cái)產(chǎn)全部交給大女兒，而并沒有提到太太王美娟及小女兒的份額。

2007年，李榮琪因?yàn)橥话l(fā)性心肌梗塞死亡，大女兒拿著父親親筆寫下的遺囑要求執(zhí)行，卻遭到了母親和小女兒的強(qiáng)烈反對(duì)，一家人最終鬧上了法庭。

王美娟表示，房產(chǎn)和存款應(yīng)屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，理應(yīng)有她的一份，不能全部給大女兒所有；而大女兒則認(rèn)為，根據(jù)父親的遺囑她有權(quán)利得到包括房產(chǎn)在內(nèi)的所有財(cái)產(chǎn)，母親可以繼續(xù)留住，但房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸由她的名下。

篇（8）

1.圍繞全市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于做好船舶修造、水產(chǎn)加工、航運(yùn)、房產(chǎn)建筑四大支柱行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展文章，主動(dòng)參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)主戰(zhàn)場(chǎng)，圍繞舟山發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)的四大支柱行業(yè)，加強(qiáng)與發(fā)改委、經(jīng)貿(mào)局、港務(wù)局、城建委、工商局等經(jīng)濟(jì)管理部門的聯(lián)系，聯(lián)合發(fā)文出臺(tái)具體措施，為律師等法律服務(wù)人員參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)搭建平臺(tái)。

2.鼓勵(lì)律師在做好傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，積極為企業(yè)的資產(chǎn)重組并購、規(guī)范公司治理結(jié)構(gòu)、完善企業(yè)管理和運(yùn)作、強(qiáng)化困難企業(yè)的破產(chǎn)保護(hù)、保護(hù)企業(yè)債權(quán)人的合法利益等方面提供強(qiáng)有力的法律保障，幫助企業(yè)預(yù)防和化解各類風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步整合職能資源，提高服務(wù)效能，充分發(fā)揮公證、法律援助、人民調(diào)解、法制宣傳的作用，努力維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)化解過程中的社會(huì)公平正義及和諧穩(wěn)定。

3.進(jìn)一步提高司法行政部門組織律師等法律服務(wù)隊(duì)伍服務(wù)企業(yè)發(fā)展的能力，引導(dǎo)法律服務(wù)隊(duì)伍積極為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、重點(diǎn)行業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)和法律保障。繼續(xù)組織律師為企業(yè)開展法律體檢活動(dòng)，提高法律服務(wù)的針對(duì)性，注重通過律師渠道收集供黨委政府參考的高質(zhì)量信息，并探索新的服務(wù)載體。

二、做精專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)工作，服務(wù)重大項(xiàng)目

4.繼續(xù)鞏固司法行政服務(wù)重大項(xiàng)目專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)工作成果，加大工作指導(dǎo)力度，完善工作流程，鼓勵(lì)首創(chuàng)精神和團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，總結(jié)推廣成功經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)工作均衡發(fā)展，進(jìn)一步做精專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)工作，使其成為常態(tài)性工作。

5.在繼續(xù)服務(wù)好重大建設(shè)項(xiàng)目投資的同時(shí)，拓展工作領(lǐng)域，為事關(guān)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局的重大事項(xiàng)提供專項(xiàng)服務(wù)。主動(dòng)與黨委政府出臺(tái)的重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制接軌，進(jìn)一步提高服務(wù)水平，更好地服務(wù)舟山經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

三、深化普法依法治理，服務(wù)法治舟山建設(shè)

6.發(fā)揮普法辦的組織指導(dǎo)協(xié)調(diào)作用，為各部門參與普法依法治理搭建工作平臺(tái)，進(jìn)一步推進(jìn)大普法工作格局建設(shè)。會(huì)同市直機(jī)關(guān)黨工委開展“法治機(jī)關(guān)”建設(shè)活動(dòng)，在全市公務(wù)員中組織開展法律知識(shí)競(jìng)賽活動(dòng)，繼續(xù)向公務(wù)員贈(zèng)送法制臺(tái)歷，著力提高領(lǐng)導(dǎo)干部和公務(wù)員的法治意識(shí)和依法行政能力。聯(lián)合工商部門開展誠(chéng)信守法企業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)，促進(jìn)企業(yè)誠(chéng)信依法經(jīng)營(yíng)。聯(lián)合教育部門進(jìn)一步加強(qiáng)青少年學(xué)法工作，促進(jìn)青少年的健康成長(zhǎng)。

7.鞏固“普法之光伴您行”工作機(jī)制，進(jìn)一步拓展新的播放陣地，籌建海上法律圖書角。繼續(xù)開展法律進(jìn)軍營(yíng)活動(dòng)，完善“法律擁軍”工作機(jī)制，為部隊(duì)提供“套餐式”法律服務(wù)，為舟山雙擁模范城建設(shè)增添新舉措。針對(duì)舟山宗教文化影響廣泛的特點(diǎn)，開展法律進(jìn)宗教場(chǎng)所活動(dòng)，向宗教人士和信徒普及法律政策知識(shí)，幫助宗教團(tuán)體、宗教場(chǎng)所依法完善內(nèi)部各項(xiàng)管理制度，鼓勵(lì)宗教教職人員在宗教活動(dòng)中融入愛教守規(guī)、愛國(guó)守法的內(nèi)容。把普法依法治理工作融入到司法行政工作的各項(xiàng)業(yè)務(wù)當(dāng)中，使各項(xiàng)業(yè)務(wù)的實(shí)踐過程成為法律知識(shí)的普及過程。發(fā)揮法學(xué)會(huì)的理論研討作用，為促進(jìn)法治舟山建設(shè)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

四、整合司法行政資源力量，服務(wù)新漁農(nóng)村發(fā)展

8.認(rèn)真貫徹省政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村法律援助工作的若干意見》，加大在漁農(nóng)村的宣傳力度，提高法律援助在漁農(nóng)村的知曉率；加強(qiáng)漁農(nóng)村法律援助站點(diǎn)建設(shè)，方便漁農(nóng)民群眾就近申請(qǐng)法律援助；適當(dāng)放寬漁農(nóng)村法律援助經(jīng)濟(jì)困難標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化涉漁農(nóng)法律援助手續(xù)，讓更多的漁農(nóng)民群眾享受到法律援助服務(wù)。

9.結(jié)合舟山實(shí)際全面推行鄉(xiāng)村法律顧問制度，繼續(xù)發(fā)揮新漁農(nóng)村建設(shè)法律助手作用，組織引導(dǎo)法律顧問以提供法律咨詢、幫助制定村規(guī)民約和合同、開展法制宣傳教育、協(xié)助困難群體依法獲得法律援助等方式，積極為漁農(nóng)村基層組織和漁農(nóng)民群眾提供及時(shí)、便捷的法律服務(wù)，促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推進(jìn)漁農(nóng)村民主法治建設(shè)。

10.積極為基層法律服務(wù)工作者履行職能搭建平臺(tái)，教育和引導(dǎo)基層法律服務(wù)所扎根基層，積極服務(wù)漁農(nóng)村改革發(fā)展，為服務(wù)保障民生提供經(jīng)濟(jì)高效的法律服務(wù)。加大在漁農(nóng)村地區(qū)的公證宣傳推介力度，圍繞經(jīng)濟(jì)民生探索開拓新形勢(shì)下漁農(nóng)村地區(qū)土地流轉(zhuǎn)、漁民轉(zhuǎn)產(chǎn)等領(lǐng)域的公證服務(wù)，不斷滿足基層人民群眾日益增長(zhǎng)的公證服務(wù)需求。健全漁農(nóng)村矛盾糾紛排查調(diào)處機(jī)制，努力把矛盾糾紛消除在萌芽狀態(tài)，促進(jìn)漁農(nóng)村地區(qū)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

11.繼續(xù)深化民主法治社區(qū)（村）創(chuàng)建活動(dòng)，聯(lián)合新漁農(nóng)辦對(duì)漁農(nóng)村社區(qū)干部和村兩委會(huì)成員進(jìn)行普遍的法律知識(shí)培訓(xùn)，提高基層干部依法治理的能力和水平。聯(lián)合相關(guān)部門繼續(xù)深入開展“送法下鄉(xiāng)”系列法制宣傳活動(dòng)，聯(lián)合文廣部門編排一批適應(yīng)基層人民群眾需要的法制宣傳文藝節(jié)目并在鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡回演出，舉辦全市漁農(nóng)民法律知識(shí)競(jìng)賽，繼續(xù)開展送法制春聯(lián)、舉辦法制燈謎競(jìng)猜等活動(dòng)，在豐富漁農(nóng)村地區(qū)文化生活的同時(shí)，提高漁農(nóng)民的法律素質(zhì)。

五、融入“網(wǎng)格化管理、組團(tuán)式服務(wù)”，開展“基層基礎(chǔ)建設(shè)年”活動(dòng)

12.主動(dòng)融入到“網(wǎng)格化管理、組團(tuán)式服務(wù)”這一舟山基層管理主模式中，把司法行政工作的最末端延伸到網(wǎng)格中，把基層司法行政的資源力量凝聚到網(wǎng)格內(nèi)，把司法行政的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)載入網(wǎng)格化管理信息平臺(tái)。在網(wǎng)格內(nèi)建立“人民調(diào)解員、法制服務(wù)員、法援聯(lián)絡(luò)員、社矯工作員”四大員，做到持證上崗，開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，滿足網(wǎng)格內(nèi)居民的司法行政管理服務(wù)需求。進(jìn)一步推進(jìn)直屬司法所建設(shè)，以司法所建設(shè)為平臺(tái)，突出抓好人民調(diào)解、社區(qū)矯正、法律援助等工作職能在基層的落實(shí)。

13.在全市司法行政系統(tǒng)開展“基層基礎(chǔ)建設(shè)年”活動(dòng)，在五個(gè)方面尋求突破：一是逐步突破體制。提高直屬司法所比例，延伸司法行政工作觸角。二是力求破除機(jī)制性制約。完善已有的工作機(jī)制，探索建立新的工作機(jī)制。三是加大化解保障性困擾。以落實(shí)省財(cái)政廳、司法廳有關(guān)文件為抓手，推進(jìn)基層人、財(cái)、物長(zhǎng)效保障機(jī)制建設(shè)。四是大力提升服務(wù)性能力。加大市、縣（區(qū)）局對(duì)基層單位的工作指導(dǎo)力度、業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度和其他服務(wù)力度。五是努力強(qiáng)化激勵(lì)性力度。表彰獎(jiǎng)勵(lì)盡力向基層傾斜，通過有效激勵(lì)手段，激活基層工作熱情。

14.通過開展“基層基礎(chǔ)建設(shè)年”活動(dòng)盡力達(dá)到十項(xiàng)工作目標(biāo)：一是直屬司法所比例明顯提高，達(dá)到或超過省廳考核標(biāo)準(zhǔn)；司法所建設(shè)努力朝“執(zhí)法合法化、隊(duì)伍專業(yè)化、工作規(guī)范化、管理科學(xué)化”的目標(biāo)邁進(jìn)；在有條件的地方和企業(yè)建立配備準(zhǔn)專職工作人員的司法行政服務(wù)工作室。二是大力推進(jìn)專業(yè)化調(diào)委會(huì)建設(shè)，人民調(diào)解與司法調(diào)解、行政調(diào)解全面對(duì)接；保障“網(wǎng)格化管理、組團(tuán)式服務(wù)”中的調(diào)解服務(wù)需求；調(diào)解成功案件數(shù)同比上升；建立優(yōu)秀調(diào)解案件點(diǎn)評(píng)制度，加大對(duì)優(yōu)秀調(diào)解案例的獎(jiǎng)勵(lì)力度。三是建立全市司法行政工作信息化網(wǎng)絡(luò)共享平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)市局、縣（區(qū)）局和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）司法所網(wǎng)上聯(lián)網(wǎng)辦公。四是鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道配齊專職社區(qū)矯正工作人員，進(jìn)一步規(guī)范社區(qū)矯正各項(xiàng)工作。五是法律援助基層組織網(wǎng)絡(luò)健全，切實(shí)發(fā)揮作用；辦案量同比遞增15%以上。六是民主法治村（社區(qū)）建設(shè)達(dá)到省廳考核要求，對(duì)村兩委會(huì)成員進(jìn)行法律知識(shí)培訓(xùn)。七是對(duì)人民調(diào)解員、社區(qū)矯正工作人員、法律援助工作人員進(jìn)行登記、培訓(xùn)、發(fā)證，做到持證上崗，并對(duì)其進(jìn)行年審。八是加強(qiáng)對(duì)基層法律服務(wù)所的管理，切實(shí)發(fā)揮作用；全面推行鄉(xiāng)村法律顧問制度，組織法律服務(wù)人員積極參與“網(wǎng)格化管理、組團(tuán)式服務(wù)”。九是全面建立歸正人員生活困難補(bǔ)助金制度，解決歸正人員回歸社會(huì)后的“第一頓飯”問題。十是司法所各類工作臺(tái)帳規(guī)范健全。

七、發(fā)揮綜合維穩(wěn)優(yōu)勢(shì)，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定

15.認(rèn)真貫徹落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新形勢(shì)下人民調(diào)解工作的意見》（舟委辦[20*]73號(hào)）要求，積極推進(jìn)大調(diào)解工作格局建設(shè)，進(jìn)一步發(fā)揮人民調(diào)解預(yù)防化解矛盾糾紛的功能。做到“四個(gè)全面”：一是工作專業(yè)全面加強(qiáng)。在發(fā)揮群眾“老娘舅”式調(diào)解員作用的同時(shí)，大力推進(jìn)專業(yè)性調(diào)委會(huì)建設(shè)，積極組建醫(yī)患、交通、治安等糾紛的專業(yè)調(diào)委會(huì)，探索物業(yè)糾紛、輕微刑事案件的調(diào)解。二是工作網(wǎng)絡(luò)全面覆蓋。構(gòu)建以建立縣（區(qū)）人民調(diào)解指導(dǎo)委員會(huì)為重點(diǎn)，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）調(diào)委會(huì)、社區(qū)（村）調(diào)委會(huì)為主體，以自然村（樓道、院）調(diào)解小組、調(diào)解義工為延伸的五級(jí)組織網(wǎng)絡(luò)體系。三是工作機(jī)構(gòu)全面對(duì)接。以人民調(diào)解為主，積極探索建立訴調(diào)（民事訴訟和人民調(diào)解）、治調(diào)（治安調(diào)解和人民調(diào)解）、援調(diào)（法律援助和人民調(diào)解）、訪調(diào)（和人民調(diào)解）、輕傷害案件調(diào)解和人民調(diào)解對(duì)接機(jī)制。四是工作保障全面落實(shí)。逐步提高人民調(diào)解專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，全面建立以獎(jiǎng)代補(bǔ)、案件補(bǔ)貼制度，繼續(xù)推廣等級(jí)人民調(diào)解員制度，不斷提高人民調(diào)解保障水平。

16.圍繞“首要標(biāo)準(zhǔn)”，發(fā)揮勞教、社區(qū)矯正、安置幫教工作的矯治職能和降低重新違法犯罪率的作用，積極開展社會(huì)化幫教活動(dòng)，充分利用社會(huì)資源，加強(qiáng)工作交流，互享工作資源，提高教育質(zhì)量，加大幫扶力度，促進(jìn)工作對(duì)象的改過自新，減少不穩(wěn)定因素。市勞教所進(jìn)一步夯實(shí)管教基礎(chǔ)工作，維護(hù)場(chǎng)所安全穩(wěn)定，提高教育質(zhì)量，勞教場(chǎng)所確保實(shí)現(xiàn)連續(xù)十一年安全無事故，并力爭(zhēng)通過省級(jí)現(xiàn)代化文明勞教所達(dá)標(biāo)驗(yàn)收。完善社區(qū)矯正工作的督導(dǎo)考核機(jī)制，建立健全社區(qū)矯正工作隊(duì)伍懲防體系，推進(jìn)社區(qū)矯正試點(diǎn)工作平衡發(fā)展，全年社區(qū)矯正對(duì)象重新犯罪率控制在0.8%以內(nèi)。不斷提高歸正人員安置率、幫教率，歸正人員重新犯罪率控制在3%以內(nèi)。

17.在做好法律援助維護(hù)弱勢(shì)群體合法權(quán)益、保障“應(yīng)援盡援”的同時(shí)，進(jìn)一步發(fā)揮法律援助在維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定中的積極作用。加強(qiáng)法律援助機(jī)構(gòu)和、勞動(dòng)等部門的聯(lián)系，建立法律援助參與社會(huì)維穩(wěn)工作的長(zhǎng)效機(jī)制，引導(dǎo)困難群體依法、理性維權(quán)。各級(jí)法律援助中心在做好自辦案件工作的同時(shí)，加大工作指導(dǎo)監(jiān)督力度，切實(shí)履行起管理者的職責(zé)，保證指派案件的辦案質(zhì)量。在法制宣傳中融入倡導(dǎo)社會(huì)和諧的內(nèi)容，在潛移默化中改變?nèi)说乃枷胗^念，引導(dǎo)公民自覺遵紀(jì)守法。發(fā)揮法律服務(wù)人員的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)律師運(yùn)用調(diào)解手段處理矛盾糾紛案件，鼓勵(lì)律師參與疑難復(fù)雜糾紛調(diào)解，及時(shí)化解各類矛盾糾紛。發(fā)揮司法行政系統(tǒng)的預(yù)警作用，落實(shí)律師參與社會(huì)維穩(wěn)工作系列制度，及時(shí)掌握上報(bào)社會(huì)不穩(wěn)定因素信息，為黨委政府的維穩(wěn)工作贏得時(shí)間和主動(dòng)權(quán)。

八、加強(qiáng)信息化和隊(duì)伍建設(shè)，提高工作保障水平

篇（9）

父親逝世多年，母親別無親人，財(cái)產(chǎn)按說應(yīng)該由三個(gè)子女繼承。可是，老太太卻清清楚楚地在遺囑中寫明：她離世后，生前所住的一套商品房遺贈(zèng)給鄰居張大嫂。至于兄妹三人，則壓根兒沒提一個(gè)字。

這回兄妹三個(gè)開會(huì)，就是要好好議一議這件事。他們納悶，這張大嫂到底給老太太吃了什么，放著自己三個(gè)親生子女不理，反倒把房子給一個(gè)外人？

其實(shí)，這也沒什么奇怪的，老太太只是知恩圖報(bào)而已。

鄰居恩人

都說養(yǎng)兒防老，周老太太早年喪夫，一個(gè)人辛辛苦苦養(yǎng)育了三個(gè)子女，可是人到晚年卻一個(gè)也指望不上。兩兒一女早已成家立業(yè)，但都在外省工作，常常一年到頭也回不來一次。老太太總是一個(gè)人留在老家，孤苦伶仃，自做自吃。

原來身體還算硬朗時(shí)，種種生活瑣碎老人都還能應(yīng)付，可最近幾年，老太太年紀(jì)越來越大，身體也越來越差，連維持基本的飲食起居都做不到了，但幾個(gè)兒女還是常年不見人影。要說是工作太忙，沒時(shí)間來回奔波也有可能，可是，也沒見哪個(gè)兒女把老太太接到身邊照顧。趕上好不容易有人打個(gè)電話回來，老太太開口想讓幾個(gè)孩子商量個(gè)養(yǎng)老的辦法，但每每說到這，兒女那邊就沒了下文。于是，老太太的養(yǎng)老問題就這么一直拖了下去。

但是，這養(yǎng)老當(dāng)然不是拖著不理就能忽略不計(jì)的。其實(shí)，周老太太能撐到現(xiàn)在，完全是鄰居張大嫂的功勞。

老太太隔壁住的是一對(duì)姓張的工人夫婦。張大嫂下崗前是紡織女工，現(xiàn)在是某個(gè)家政公司的鐘點(diǎn)工，靠幫顧客做家庭清潔掙錢，是個(gè)又勤快又熱心的好人。俗話說，遠(yuǎn)親不如近鄰，還真是這么回事。自從發(fā)現(xiàn)周老太太生活不便，張大嫂就時(shí)常過來幫忙。老人家里縫縫補(bǔ)補(bǔ)、洗洗涮涮的活兒，差不多都被她包了，她給自家做菜做飯，總想著端過一碗來，趕上陽光好，曬被子一準(zhǔn)是一起曬兩家的……

其實(shí)，張大嫂自己家里家外事不少，沒那么多空閑，可老太太一個(gè)人無依無靠，如果沒人幫忙，連活都活不下去，她看著實(shí)在不忍心。就這么著，這幾年，張大嫂忙忙碌碌地一個(gè)人扛兩家事，幫襯著周老太太過日子。雖然老太太沒享多大福分，可多虧了張大嫂，她沒凍著、沒餓著，平平安安地過來了。

今年不行了，老太太的身體實(shí)在熬不下去了，這么多年早已是油盡燈枯。一場(chǎng)大病把老太太送進(jìn)了醫(yī)院，張大嫂二話沒說，跟過去陪床，看老太太病得可憐，還變著法兒的給老太太燉湯喝，羨慕得隔壁病床的大嬸直感嘆，看人家這女兒多貼心、多孝順！

周老太太聽這話眼淚簌簌地往下掉。想想自己那不知在哪的三個(gè)兒女，看看眼前張大嫂忙里忙外的身影，老人又是心酸，又是感激。張大嫂算是自己的恩人，可自己身無長(zhǎng)物，只有一套十幾年前買下的商品房是自己的財(cái)產(chǎn)，只能以此為報(bào)了，將來自己走后，就把房子留給張大嫂吧。

老太太把這事兒一說，鄰床的大嬸都跟著掉眼淚，連說應(yīng)該，應(yīng)該，張大嫂想了想也就同意了。大嬸挺有法律意識(shí)，特意囑咐，這遺囑得去做公證，不然可能不算數(shù)。就這樣，老太太立下遺囑，將自己的房產(chǎn)遺贈(zèng)給張大嫂，并請(qǐng)公證處辦理了這份遺囑的公證手續(xù)。

床前搶遺產(chǎn)

總算幾個(gè)兒女還有良心，老母親住了院，兄妹三人都趕了回來。剛到家，就都聽說了老太太立遺囑的事，兄妹三人當(dāng)時(shí)就急了：現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高，老太太的房產(chǎn)，怎么能留給外人？老太太肯定是老糊涂了！可他們急沒用，老太太一口咬定，這房子就是要給張大嫂，于是就出現(xiàn)了三人開會(huì)的一幕。

眼看老太太時(shí)日無多，這兩兒一女心里著急啊，要是老太太就這么走了，房子可就真給那姓張的了。兄妹三人每天連番轟炸，對(duì)老太太曉之以理動(dòng)之以情，力勸老太太重立遺囑。開始老太太不同意，可經(jīng)不住他們軟磨硬泡。想想畢竟都是自己的親骨肉，老太太終于松了口。當(dāng)天，六只眼睛的注視下，老太太在病榻上寫下了將該房屋給三個(gè)子女繼承的遺囑。

幾天后，孤苦半生的周老太太與世長(zhǎng)辭，可是，關(guān)于她的事情沒完，張大嫂和三個(gè)子女各執(zhí)一份內(nèi)容相抵觸的遺囑，這房產(chǎn)到底該給誰？W

（文中人物姓名均為化名）

本欄責(zé)編／王迅

專家觀點(diǎn)

遺囑效力有不同

單親媽媽養(yǎng)育三個(gè)兒女，卻需要鄰居幫忙養(yǎng)老，不知這位母親會(huì)帶著什么心情離世。書歸正傳，一份先立的公證遺囑，一份重立的自書遺囑，到底哪個(gè)有效？我們聽聽律師怎么說――

編輯：關(guān)于遺囑的效力是如何認(rèn)定的？

喬律師：一份合法有效的遺囑，有以下幾個(gè)條件：

首先，遺囑人須是完全民事行為能力人。無行為能力人或者限制行為能力人所立的遺囑無效。

其次，遺囑人的意思表示真實(shí)，受脅迫、欺騙所立的遺囑無效。

再次，偽造的遺囑無效。遺囑被篡改的，篡改的內(nèi)容無效。

最后，遺囑所涉及的財(cái)產(chǎn)必須是遺囑人合法有效的財(cái)產(chǎn)，不得侵害他人的合法權(quán)益。

符合以上條件的遺囑才是合法有效的遺囑。

編輯：本案的公證遺囑與自書遺囑哪一個(gè)有效？

喬律師：在本案中，公證遺囑與自書遺囑都是成立并生效的，但是公證遺囑的效力優(yōu)先于自書遺囑。

根據(jù)我國(guó)《繼承法》第二十條規(guī)定：“ 遺囑人可以撤銷、變更自己所立的遺囑。立有數(shù)份遺囑，內(nèi)容相抵觸的，以最后的遺囑為準(zhǔn)。”因此，一般情況下，存在多份遺囑，內(nèi)容相抵觸的，以最后一份合法有效的遺囑為準(zhǔn)。

但是，公證機(jī)構(gòu)是我國(guó)法律明確的唯一的證明機(jī)構(gòu)，《公證法》賦予公證機(jī)構(gòu)的證明活動(dòng)產(chǎn)生特定效力。根據(jù)我國(guó)《繼承法》第二十條規(guī)定：“自書、代書、錄音、口頭遺囑，不得撤銷、變更公證遺囑?！?/p>

因此，“公證遺囑”的效力優(yōu)先于“自書遺囑”，周老太太的自書遺囑雖然順序在后，但是不能撤銷這份公證遺囑的效力。

另外，三個(gè)子女都有收入，因此周老太太前一份遺囑并沒有違反《繼承法》第十九條：“遺囑應(yīng)當(dāng)對(duì)缺乏勞動(dòng)能力，又沒有生活來源的繼承人，保留必要的遺產(chǎn)份額?！?/p>

所以，公證遺囑具有法律效力，張大嫂有權(quán)依照遺囑繼承房產(chǎn)。

編輯：如果本案中，周老太太確實(shí)想變更遺囑，該怎么辦？

喬律師：根據(jù)《公證法》的相關(guān)規(guī)定，變更或撤銷原公證遺囑的，應(yīng)當(dāng)提交原來的遺囑公證書并到原公證處辦理。

篇（10）

房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理防范

中國(guó)人自古以來都非常重視“家”的概念，而在現(xiàn)代社會(huì)，人們會(huì)選擇購買一套商品房，建立自己的家。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)交易的過程中也暴露出一些風(fēng)險(xiǎn)問題。在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)交易中，如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，不僅會(huì)給購房者帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，也在一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)此，應(yīng)該對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)有清醒的認(rèn)識(shí)，并且有效管理風(fēng)險(xiǎn)，才能維護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格屬于固定資產(chǎn)，其個(gè)別性強(qiáng)、差異性大。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)等相關(guān)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓過程。不像其他商品，房地產(chǎn)的價(jià)值一般無法被衡量，并且房地產(chǎn)交易并沒有一個(gè)固定的平臺(tái)。并且由于其不能移動(dòng)，房地產(chǎn)無法被即時(shí)買賣，不能做到“一手交錢、一手交貨”。房地產(chǎn)交易所涉及到的金額巨大，權(quán)益轉(zhuǎn)讓的手續(xù)比較復(fù)雜。在我國(guó)，就有《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律來約束和規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。一般來說，一套商品房從開發(fā)商到客戶手中，中間要經(jīng)歷多個(gè)過程及中介，流程的復(fù)雜性也滋生了風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）因自然環(huán)境變化帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)

自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)指的是發(fā)生海嘯、地震等由于不可抗拒的因素造成的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)與自然環(huán)境息息相關(guān)，一旦發(fā)生自然災(zāi)害，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)的交易。如在2011年的日本大地震后，有調(diào)查顯示購房者的購買意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害有可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)本身造成一定的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可估量的損失。

（二）因社會(huì)環(huán)境變化帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)

人們的“錢袋子”滿不滿、生活是否富足，直接影響到其購買房地產(chǎn)的意愿。在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，人們勢(shì)必會(huì)減少商品房的購買。此外，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也在一定程度上影響到房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。最近一年來，政府出臺(tái)了一系列的政策對(duì)商品房購買進(jìn)行限制，從而抑制房?jī)r(jià)的上漲。諸如此類的政策對(duì)于房地產(chǎn)交易的影響不可忽視。

（三）房地產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)指的是在房地產(chǎn)交易中因交易主體而發(fā)生的法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。比如，若對(duì)相關(guān)法律不熟悉，或是審核不嚴(yán)密，則可能會(huì)造成無效的房屋買賣合同。我國(guó)《民法通則》中對(duì)于無民事行為能力人及限制行為能力人簽署的合同都做了明確規(guī)定，此外在多種情況下，房屋買賣合同都可能無效，需要特別注意。又如，若在房地產(chǎn)交易前對(duì)房產(chǎn)的權(quán)利狀況沒有足夠的了解，或者在辦理房地產(chǎn)交易的過程中房屋受到了司法限制等，都會(huì)引起法律風(fēng)險(xiǎn)，造成一定的損失。

（四）房地產(chǎn)交易參與者的道德風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)交易的參與者，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、中介、購房者等都有可能產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。首先，一些房地產(chǎn)開發(fā)商向公眾公布虛假和誘導(dǎo)性的信息，誘導(dǎo)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)。其次，當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)魚龍混雜，一些非專業(yè)機(jī)構(gòu)匆匆進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，卻操作不規(guī)范，亂收費(fèi)，以及向購房者夸大其詞等，還有些中介甚至將已經(jīng)賣出的房產(chǎn)再賣給其他消費(fèi)者。最后，購房者也可能在房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）注重保險(xiǎn)的購買和使用

在風(fēng)險(xiǎn)管理中，保險(xiǎn)是非常重要的風(fēng)險(xiǎn)管理手段。風(fēng)險(xiǎn)管理的四種方式包括回避風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)、自留風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，而保險(xiǎn)就是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中就為房地產(chǎn)購買保險(xiǎn)，從而確保在外界環(huán)境發(fā)生變化的時(shí)候其損失能降到最低。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的保險(xiǎn)包括房屋建筑工程保險(xiǎn)、房屋保險(xiǎn)、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇合適的保險(xiǎn)進(jìn)行投保。

（二）健全房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)

近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的飛快發(fā)展。在一些地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)甚至成為了當(dāng)?shù)氐闹е袠I(yè)。但是由于發(fā)展速度太快，相關(guān)法律法規(guī)并不健全的問題逐漸暴露出來，許多房地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)正是因?yàn)榉傻牟唤∪a(chǎn)生的。對(duì)此，政府首先要充分重視，發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，加快建設(shè)相關(guān)的法律法規(guī)，并督促各級(jí)地方政府盡快實(shí)施，從而為房地產(chǎn)交易提供相應(yīng)的法律保障，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康發(fā)展的道路。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部也應(yīng)建立完備的規(guī)章制度，當(dāng)問題和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，要依照規(guī)章制度追究責(zé)任，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)厲打擊。

（三）加大誠(chéng)信宣傳力度

為了加強(qiáng)社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)交易的道德認(rèn)識(shí)，政府部門可以利用電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介促進(jìn)全民樹立起房地產(chǎn)交易的誠(chéng)信意識(shí)，在房地產(chǎn)交易中培養(yǎng)一個(gè)良好的分文，從而規(guī)范房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)開發(fā)商也要加大宣傳力度，在設(shè)計(jì)廣告時(shí)不能夸大其詞。房地產(chǎn)開發(fā)商可以加強(qiáng)房地產(chǎn)公益宣傳，培養(yǎng)購房者的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，協(xié)助政府一道培養(yǎng)整個(gè)社會(huì)的購房誠(chéng)信。

（四）增強(qiáng)工作人員的培訓(xùn)工作

房地產(chǎn)交易的過程中可能面臨著各種各樣的問題，房地產(chǎn)行業(yè)的一線工作人員必須具備良好的素質(zhì)，首先應(yīng)以誠(chéng)信待顧客，其次也要能夠有效分辨和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。因此，要加強(qiáng)工作人員的培訓(xùn)工作，對(duì)其進(jìn)行法律知識(shí)方面的培訓(xùn)，增強(qiáng)一線人員的法律意識(shí)，從而規(guī)范交易行為。此外，還要幫助一線工作人員樹立正確的思想觀念，在工作中能夠站在客戶角度為客戶考慮，不要為了蠅頭小利破壞與客戶之間的信任，保持一個(gè)清醒的頭腦，要抵制住誘惑，從源頭上避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

四、結(jié)語

總而言之，在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下，經(jīng)濟(jì)的騰飛帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，取得了相當(dāng)顯著的成果。然而發(fā)展速度太快，市場(chǎng)交易不規(guī)范、法律不健全的問題也暴露出來。對(duì)此，要充分重視這些風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況，實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，才能維持房地產(chǎn)行業(yè)以及行業(yè)內(nèi)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：