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時(shí)間：2023-08-31 16:38:06
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇關(guān)于契稅的法律法規(guī)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
2015年3月31日，財(cái)政部針對(duì)企業(yè)事業(yè)單位改革重組的契稅政策下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》，主要內(nèi)容包括：
1、企業(yè)改制、事業(yè)單位改制免征契稅
企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（股份）比例超過75%，且改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的，對(duì)改制（變更）后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅;事業(yè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)，原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資（股權(quán)、股份）比例超過50%的，對(duì)改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
2、公司合并、分立免征契稅
兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅;公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
3、債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)的免征契稅
企業(yè)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定實(shí)施破產(chǎn)，債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅;對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《中華人民共和國勞動(dòng)法》等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
4、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、劃撥用地出讓或作價(jià)出資免征契稅
對(duì)承受縣級(jí)以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國有土地、房屋權(quán)屬的單位，免征契稅;同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)免征契稅。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅;以出讓方式或國家作價(jià)出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，不屬上述規(guī)定的免稅范圍，對(duì)承受方應(yīng)按規(guī)定征收契稅。
二、所得稅政策
2015年1月8日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》，主要內(nèi)容包括：
1、股權(quán)收購比例達(dá)到50%，交易各方對(duì)其交易中的股權(quán)支付部分，可以按規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理。
該文件將過去《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》中有關(guān)股權(quán)收購，收購企業(yè)購買的股權(quán)不低于被收購企業(yè)全部股權(quán)的75%的規(guī)定調(diào)整為50%。即股權(quán)收購達(dá)到這一比例時(shí)：（1）被收購企業(yè)的股東取得收購企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被收購股權(quán)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定;（2）收購企業(yè)取得被收購企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被收購股權(quán)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定;（3）收購企業(yè)、被收購企業(yè)的原有各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)和其他相關(guān)所得稅事項(xiàng)保持不變。
2、資產(chǎn)收購比例達(dá)到50%，交易各方對(duì)其交易中的股權(quán)支付部分，可以按規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理。
將過去《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》中有關(guān)資產(chǎn)收購，受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%規(guī)定調(diào)整為50%，即資產(chǎn)收購達(dá)到這一比例時(shí)，轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)或受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，可選擇以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。
3、股權(quán)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)可進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理。
對(duì)100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動(dòng)，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：（1）劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得;（2）劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定;（3）劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計(jì)算折舊扣除。
三、土地增值稅政策
2015年2月2日，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局針對(duì)企業(yè)在改制重組過程中涉及的土地增值稅的有關(guān)問題《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》，主要內(nèi)容包括：
1、整體改建暫不征土地增值稅
按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
2、企業(yè)合并、分立暫不征收土地增值稅
浦瑞所重視團(tuán)隊(duì)建設(shè)，已先后獲得盧灣區(qū)青年文明號(hào)、上海市司法行政系統(tǒng)先進(jìn)集體、盧灣區(qū)文明單位、盧灣區(qū)新突擊隊(duì)、上海市青年文明號(hào)等榮譽(yù)稱號(hào)。
一、企業(yè)資產(chǎn)重組涉稅處理
1、企業(yè)所得稅
關(guān)于資產(chǎn)重組企業(yè)所得稅的法規(guī)，目前主要是財(cái)政部財(cái)稅〔2009〕59號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（下文簡稱《通知》）。資產(chǎn)重組是否涉及所得稅，關(guān)鍵在于根據(jù)該《通知》的規(guī)定判斷重組事項(xiàng)屬于特殊性稅務(wù)處理還是一般性稅務(wù)處理規(guī)定的范圍，符合特殊性稅務(wù)處理的重組各方獲得的股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，可以按照被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定，即重組事項(xiàng)不涉及所得稅；否則，則需要確認(rèn)交易所得或損失，獲得的股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)要以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確認(rèn)，即重組事項(xiàng)涉及所得稅。
2、營業(yè)稅
《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第51號(hào)）規(guī)定：“自2011年10月1日起，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。同時(shí)應(yīng)注意，即便企業(yè)資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓符合不繳納營業(yè)稅的規(guī)定，但是資產(chǎn)整體出售時(shí)包含土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移行為屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定辦理變更登記。
3、契稅
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕4號(hào)）規(guī)定：“自2012年1月1日至2014年12月31日止，公司在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。”同時(shí)第三條規(guī)定：“兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅?！钡谒臈l規(guī)定：“公司依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅?！钡谖鍡l規(guī)定：“國有、集體企業(yè)整體出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照《中華人民共和國勞動(dòng)法》等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，減半征收契稅。”
4、增值稅
關(guān)于資產(chǎn)重組涉及增值稅的最新稅收政策為自2011年3月1日開始執(zhí)行的國稅〔2011〕年第13號(hào)文，原國稅函〔2002〕420號(hào)文、國稅函〔2009〕585號(hào)文、國稅函〔2010〕350號(hào)文同時(shí)廢止。
國稅〔2011〕年第13號(hào)文對(duì)不屬于增值稅范圍的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式做了進(jìn)一步明確：“納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅?！庇纱丝梢姡Y產(chǎn)重組中轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)是否屬于增值稅征收的范圍，關(guān)鍵在于判斷是否將與資產(chǎn)有關(guān)的勞動(dòng)力和債權(quán)、債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓，若包含勞動(dòng)力則轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)不涉及增值稅，否則需要交納增值稅。
二、案例分析：
2012年7月，上市公司A重大重組預(yù)案公告稱，公司將通過定向增發(fā)股票，向該公司的實(shí)際控制人公司B（B為非居民企業(yè)）發(fā)行34，780萬股A股股票，收購B持有中國境內(nèi)有限公司C的50%的股權(quán)。增發(fā)價(jià)6.50元/股。收購?fù)瓿珊?，C公司將成為A公司的控股子公司。C公司成立時(shí)的注冊(cè)資本為615，754，200元，其中D公司的出資金額為153，938，550元，出資比例為25%，B公司的出資金額為461，815，650元，出資比例為75%。根據(jù)法律法規(guī)，B公司本次認(rèn)購的股票自發(fā)行結(jié)束之日起36個(gè)月內(nèi)不上市交易或轉(zhuǎn)讓。
1、稅務(wù)規(guī)劃前的稅負(fù)分析：
此項(xiàng)股權(quán)收購?fù)瓿珊?，A公司將達(dá)到控制C公司的目的，因此符合財(cái)稅〔2009〕59號(hào)規(guī)定中股權(quán)收購的定義。盡管符合控股合并的條件，盡管所支付的對(duì)價(jià)均為上市公司的股權(quán)，但由于A公司只收購了水泥有限公司C的50%股權(quán)，沒有達(dá)到75%的要求，因此應(yīng)當(dāng)適用一般性稅務(wù)處理：
①被收購企業(yè)的股東：B公司，應(yīng)確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得=取得對(duì)價(jià)的公允價(jià)值-原計(jì)稅基礎(chǔ)=6.50×347800000-615754200×50%=1952822900元
由于B公司屬于非居民企業(yè)，因此其股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)納的所得稅為：1952822900×10%=195282290元
②收購方：A公司取得（對(duì)C公司）股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定，即2260700000元（6.50×347800000）。
③被收購企業(yè)：C公司的相關(guān)所得稅事項(xiàng)保持不變。
2、稅務(wù)規(guī)劃方案
如果其它條件不變，B公司將轉(zhuǎn)讓的股權(quán)份額提高到75%，也就轉(zhuǎn)讓其持有的全部C公司的股權(quán)，那么由于此項(xiàng)交易同時(shí)符合財(cái)稅〔2009〕59號(hào)中規(guī)定的五個(gè)條件，因此可以選擇特殊性稅務(wù)處理。
3、稅務(wù)規(guī)劃后的稅負(fù)分析：
①被收購企業(yè)的股東：B公司，暫不確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。
②收購方：A公司取得（對(duì)C公司）股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以被收購股權(quán)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定，即461815650元（615754200×75%）。
一、從房屋登記部門的行政行為方面分析
《物權(quán)法》第10條規(guī)定，國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！斗课莸怯涋k法》第2條規(guī)定，本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。
首先，從以上的法條我們可以得出，房屋登記是一種行政行為，既然是行政行為，則自然會(huì)有如何落實(shí)行政法也就是依法行政的問題。那什么才是依法行政呢，舉個(gè)簡單的例子，工商部門不能給房屋發(fā)放所有權(quán)證，因?yàn)檫@個(gè)權(quán)利是法律授權(quán)給房屋登記部門了，而不是工商部門，行政行為必須在法律授予范圍內(nèi)進(jìn)行，工商部門出具這個(gè)證明就違法了，所以才有那句經(jīng)典的名言：法無明文授權(quán)不可為。
其次，是在《房屋登記辦法》、《房屋登記技術(shù)規(guī)程》等法律依據(jù)中，轉(zhuǎn)移類的業(yè)務(wù)，除了企業(yè)自主清算的有要求提供股東大會(huì)、職代會(huì)決議，其他的我們都找不到可以收取相關(guān)申請(qǐng)人證明其有權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋的材料的明確依據(jù)。業(yè)內(nèi)通常收取依據(jù)的解釋是根據(jù)《房屋登記辦法》最后一條“其他必要材料”這個(gè)兜底性條款。筆者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)不能濫用兜底條款，其使用時(shí)需要有其他法律法規(guī)的依據(jù)和授權(quán)，不能盲目擴(kuò)大。如在轉(zhuǎn)移登記中，通常都會(huì)收取契稅完稅證明，雖然其在《房屋登記辦法》中并未明文要求收取，但是其法律依據(jù)在于《契稅暫行條例》第11條，納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。這就是兜底性條款應(yīng)用的典型例子，因?yàn)榉煞ㄒ?guī)另外賦予了登記部門權(quán)限。
而如果沒有類似《契稅暫行條例》這樣授權(quán)性條款的，無論是從行政法的原則還是從法律法規(guī)的具體性規(guī)定來看，登記機(jī)構(gòu)要求申請(qǐng)人在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)提供其有權(quán)處置的證明材料就有超越法律權(quán)限的問題。
二、從申請(qǐng)人方面分析
簡化手續(xù)后，許多人認(rèn)為沒有經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)辦理的登記，可能導(dǎo)致登記無效。
首先，分析一下申請(qǐng)人無授權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為的效力。沒有經(jīng)過授權(quán)許可的轉(zhuǎn)讓行為，是否必然無效呢？從《合同法》第52條關(guān)于無效合同的規(guī)定來看，前面四款主要是侵害國家和公共利益的才無效，在這里著重分析第5款違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在法律體系中，“強(qiáng)制性規(guī)定”分兩種，一種是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，一種是管理性強(qiáng)制規(guī)定。效力性規(guī)范指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或者合同不成立的規(guī)范；或者是法律及行政法規(guī)雖然沒有明確規(guī)定違反這些禁止性規(guī)范后將導(dǎo)致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)范。其一般都會(huì)涉及到標(biāo)的物的違法或者限制流通，比如買賣、軍火買賣、企業(yè)資金拆借、居民購買集體土地上房屋等。管理性規(guī)范或取締性規(guī)范，指法律及行政法規(guī)沒有明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無效或者不成立，而且違反此類規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效也并不損害國家或者社會(huì)公共利益，而只是損害當(dāng)事人的利益的規(guī)范?！逗贤ㄋ痉ń忉尪返?4條和《合同法》第52條規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，都是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
以公司為例分析，《公司法》中未對(duì)企業(yè)處置房屋的權(quán)限做具體規(guī)定，實(shí)踐中，一般會(huì)要求提供公司章程來判斷應(yīng)當(dāng)提供董事會(huì)或者股東會(huì)決議，如果章程沒有具體規(guī)定時(shí)，都會(huì)引用《公司法》67條和105條的重大事項(xiàng)審批和表決原則來要求提供國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)或者股東會(huì)決議。《關(guān)于國有企業(yè)辦理抵押貸款若干問題的批復(fù)》中規(guī)定：“企業(yè)以財(cái)產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)借款屬于法人財(cái)產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的自主行為，國有資產(chǎn)管理部門不應(yīng)越權(quán)干預(yù)，也無法逐一審查具體融資決策的正誤得失，更不能承擔(dān)任何連帶責(zé)任”?？梢钥闯?，企業(yè)的自主行為國資部門基本不干預(yù)，這也與目前我國對(duì)國企等采用寬泛式管理精神相一致。在相關(guān)法律中，皆沒有規(guī)定如果沒有提交該審批或者決議，合同會(huì)歸于無效。由此我們可以初步判斷即使沒有獲得許可，申請(qǐng)人提供處置房屋的行為也不一定無效。
其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條，當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計(jì)算在行政訴訟期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。由此可見，民事法律關(guān)系的效力問題不是行政訴訟的事由，只是民事法律關(guān)系的無效不能導(dǎo)致登記違法。也就是說，即使需要相關(guān)部門批準(zhǔn)的，未經(jīng)批準(zhǔn)也并不一定導(dǎo)致合同無效。
而且，所謂的合同無效也并不必然導(dǎo)致登記行為的無效?！段餀?quán)法》第106條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：1.受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；2.以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；3.轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。對(duì)于處置房屋的企業(yè)來說，只要其申請(qǐng)的形式合法，要件齊全如申請(qǐng)表、買賣合同上公章都齊全，對(duì)于登記部門和房屋所有權(quán)的承受方來說，都會(huì)認(rèn)為其是合法轉(zhuǎn)讓的。而且從以上規(guī)定也可以看出，對(duì)于善意取得所有權(quán)的只要是符合法律規(guī)定的，即是合法有效的，且賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)由無權(quán)處分人承擔(dān)。
從以上分析可以看出，申請(qǐng)人處置此類房產(chǎn)有無權(quán)限，主要由申請(qǐng)人自己把握，而不是登記部門進(jìn)行審核。
三、從法律后果和救濟(jì)途徑方面分析
首先，從申請(qǐng)人內(nèi)部審批的責(zé)任來分析，《公司法》第20條規(guī)定，公司股東應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)和公司章程，依法行使股東權(quán)利，不得濫用股東權(quán)利損害公司或者其他股東的利益；不得濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任損害公司債權(quán)人的利益。公司股東濫用股東權(quán)利給公司或者其他股東造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。公司股東濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。《企業(yè)國有資產(chǎn)法》也規(guī)定造成國有資產(chǎn)損失的由做出具體決定的董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員等承擔(dān)責(zé)任。
因此，公司只要使用了公章和有法定代表人的簽字，對(duì)外簽訂的房屋買賣合同都是有效的，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，出現(xiàn)其他問題，其責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)由作出具體行為的人向被侵害人承擔(dān)，與房屋登記機(jī)構(gòu)無關(guān)。
【引言】目前土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收問題，存在不公平、不合理現(xiàn)象，這主要是由于在不同程度商對(duì)轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)不明，對(duì)轉(zhuǎn)讓的規(guī)范程序不清、對(duì)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的土地使用權(quán)內(nèi)涵范圍和內(nèi)涵價(jià)值不透造成的。在此，筆者對(duì)這些情形結(jié)果分門別類地加以闡述和明晰，以求得相應(yīng)的稅負(fù)合法與公平。
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念內(nèi)涵及程序
1.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定特定涵義。
出讓土地使用權(quán)已經(jīng)形成較為規(guī)范的法律體系，其法律法規(guī)主要有《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，據(jù)此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律概念是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)送等方式，轉(zhuǎn)讓是按法定的程序和條件進(jìn)行的。這個(gè)概念中，土地使用權(quán)，性質(zhì)是國有，取得類型是出讓。平常所說的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律概念就是如此，全面的描述就是國有出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。不能把其他類型或性質(zhì)的土地使用權(quán)與之相混淆，而在操作中按雷同程序轉(zhuǎn)讓。對(duì)此，國家專業(yè)機(jī)構(gòu)也許對(duì)此比較清楚些，但是被管理對(duì)象也許含混些。
1.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓特定概念的例外。
1.2.1劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的例外，實(shí)質(zhì)是補(bǔ)辦出讓等有償使用手續(xù)或補(bǔ)辦其他體現(xiàn)國有土地使用權(quán)的手續(xù)，與此同時(shí)劃撥土地使用權(quán)本身的價(jià)值也在市場(chǎng)主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓所涉及的當(dāng)事人有三個(gè)，包括國家、原劃撥土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓者、土地使用權(quán)和所附著不動(dòng)產(chǎn)的受讓者。在此，從劃撥土地使用權(quán)概念和轉(zhuǎn)讓程序的角度予以明晰。
1.2.2劃撥土地使用權(quán)法律概念。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。這里說的無償取得是相對(duì)的，相對(duì)于國家這一主體而言的，肯定是無償?shù)?，而相?duì)于國家之外的其他權(quán)利主體，不一定是無償?shù)摹?/p>
1.2.3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
按此程序，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是國家是對(duì)受讓方直接或間接實(shí)現(xiàn)所有權(quán)。先行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方實(shí)施出讓行為，然后再行轉(zhuǎn)讓，就屬于國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)受讓方間接實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)；此外，國家可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方直接實(shí)施出讓行為而實(shí)施土地所有權(quán)。按照法律法規(guī)規(guī)定可以使用劃撥土地使用權(quán)的受讓主體，可以保留取得方式，但是在法律上，依然是國家行使所有權(quán)，重新以劃撥的方式配置了土地。
1.3集體劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
1.3.1集體劃撥土地使用權(quán)的內(nèi)在涵義。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。集體有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。在此，使用集體土地的單位和個(gè)人享受的集體土地使用權(quán)，“確定”的行為涵義就是取得的方式為劃撥，就形成了集體劃撥土地使用權(quán)。
1.3.2集體劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前置程序。按照目前的法律制度提供的途徑，并且這樣的途徑在可實(shí)施情況下，先將集體土地征收為國家所有，再按照國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓的法律程序進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，從而間接實(shí)現(xiàn)集體劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。這里的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)含義只能是前一主體讓出土地使用權(quán)，后一主體得到使用權(quán)，但前者讓出的土地使用權(quán)與后者得到的使用權(quán)在性質(zhì)和類型上迥乎不同，有時(shí)還可能附帶性出現(xiàn)用途的變更。此過程中，涉及的民事主體有轉(zhuǎn)讓方、受讓方、集體土地所有者、出讓方，另外還有實(shí)施審批行為的行政主體。這里所要提及的是轉(zhuǎn)讓前置程序的例外，就是當(dāng)時(shí)受讓方是符合使用集體土地使用權(quán)的主體時(shí)，實(shí)質(zhì)上就成了純粹地面上建筑物、構(gòu)筑外等的轉(zhuǎn)讓，集體使用權(quán)的被所有者重新予以了相應(yīng)的配置，只須轉(zhuǎn)讓方、受讓方、所有者三方依法合意即可，在受到申請(qǐng)時(shí)，法定的行政主體予以備案，而沒有審批的必要。
1.3.3集體土地所有權(quán)征為國有的方式。集體土地所有權(quán)征為國有，主要有強(qiáng)制性和非強(qiáng)制性兩種方式。征收是屬于強(qiáng)制性的方式，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》，違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，以及如此等有關(guān)條款，可以認(rèn)定征收土地具有強(qiáng)制性；征購屬于非強(qiáng)制方式，但法律對(duì)征購的概念與實(shí)際應(yīng)用鮮有提及，筆者認(rèn)為，非直接公共利益的需要或非公共利益的需要，將集體所有的土地征為國有的，屬于土地征購行為，屬于較為平等的民事主體關(guān)系行為。
二、對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序的計(jì)稅依據(jù)
2.1國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的計(jì)稅依據(jù)。
根據(jù)《契稅暫行條例》、《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問題的批復(fù)》[財(cái)稅[1998]96號(hào)]規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)是成交價(jià)格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額加行政事業(yè)性收費(fèi)計(jì)算繳納契稅。所以國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，稅收機(jī)關(guān)和作為協(xié)助執(zhí)行機(jī)關(guān)的國土資源管理部門或出讓人要求土地受讓人提供稅收價(jià)值構(gòu)成依據(jù)時(shí)，主要應(yīng)當(dāng)包括出讓金收據(jù)、轉(zhuǎn)讓前的納稅收據(jù)以及其他一切行政事業(yè)性收據(jù)。在轉(zhuǎn)讓時(shí)，沒有成交價(jià)格或成交價(jià)格明顯偏低，則應(yīng)根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》【財(cái)稅[2004]134號(hào)】的要求，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：1、評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。2、土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。當(dāng)然第二種情況需要稅政機(jī)關(guān)專業(yè)人員熟練完成基準(zhǔn)地價(jià)在具體宗地條件下的價(jià)值轉(zhuǎn)換工作，否則，會(huì)因忽視容積率、時(shí)點(diǎn)、宗地個(gè)別條件等引起的價(jià)值差異而導(dǎo)致稅負(fù)的不公平。
2.2劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的計(jì)稅依據(jù)。
根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》【財(cái)稅[2004]134號(hào)】，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。已購公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。
所以國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其劃撥價(jià)格在轉(zhuǎn)讓方、受讓方之間轉(zhuǎn)移，其交易價(jià)格是計(jì)稅的價(jià)值依據(jù)；但同時(shí)出讓手續(xù)時(shí)發(fā)生了出讓人與受讓人之間的交易行為，計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金加其他出讓費(fèi)用。因此在直接出讓土地使用權(quán)給受讓方的情況下，受讓實(shí)際納稅的計(jì)稅依據(jù)依然是全部土地價(jià)值。如果直接出讓給轉(zhuǎn)讓方，此時(shí)，還沒發(fā)生劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的交易，轉(zhuǎn)讓的納稅依據(jù)是應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金加其他出讓費(fèi)用。直接補(bǔ)辦出讓手續(xù)給轉(zhuǎn)讓方還是受讓方，納稅程序是有所差別的。
2.3集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的計(jì)稅依據(jù)。
集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有兩種情形，一是不符合使用集體土地的受讓者，按照征地前置程序?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)讓、受讓行為的，按照上述出讓和轉(zhuǎn)讓程序計(jì)算計(jì)稅依據(jù)，二是符合使用集體的受讓者，按照集體土地使用權(quán)依法另行配置的程序，實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)讓、受讓”行為，這個(gè)程序中，因?yàn)槭欠墙灰仔袨椋婪ú粚儆谡鞫惙懂?，交易者所以繳納的只是房屋建筑物、構(gòu)筑物、附著物等的契約稅。
三、結(jié)論。
在現(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)制度下，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律、法規(guī)、規(guī)章眾多，法律體系復(fù)雜，形成了不同土地使用權(quán)權(quán)性質(zhì)、類型，其轉(zhuǎn)讓所以適用的法律、法規(guī)和程序比較專業(yè)化，國土資源管理部門必須率先熟練掌握，才能很好的協(xié)助稅政機(jī)關(guān)正確征稅；稅政機(jī)關(guān)只有根據(jù)國土資源管理方面的法律、法規(guī)并結(jié)合稅收的方面法律、法規(guī)、規(guī)章、以及規(guī)范性文件配套適用，才能很好地把握不同的土地使用權(quán)流程的環(huán)節(jié)、弄清交易過程環(huán)節(jié)的計(jì)稅依據(jù)所包含的價(jià)值內(nèi)涵，才能做到納稅與否正確、納稅依據(jù)客觀，體現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅負(fù)上的社會(huì)公平。
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一、要求當(dāng)事人提供（無）婚姻登記記錄證明，沒有任何法律依據(jù)。結(jié)婚證、離婚證是證明婚姻關(guān)系存續(xù)或者終止的法定證明，即使要求當(dāng)事人提供相關(guān)證明時(shí)，也只能是要求當(dāng)事人提供結(jié)婚證、離婚證。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行的是依申請(qǐng)登記原則，《〈婚姻法〉司法解釋三》不能成為登記機(jī)構(gòu)要求當(dāng)事人提供（無）婚姻登記記錄證明的理由。當(dāng)事人購買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)登記在夫妻雙方名下，也可以登記在夫妻一方名下。在當(dāng)事人一方處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果不動(dòng)產(chǎn)登記在雙方名下，則需要另外一方同意的證明；如果當(dāng)事人一方處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果不動(dòng)產(chǎn)僅登記在其一個(gè)人名下，則不需要提供另外一方同意的證明，因?yàn)槌霈F(xiàn)一方擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，登記機(jī)構(gòu)也無法查明，因此責(zé)任應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自行承擔(dān)。為了防止夫妻一方擅自處分不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)象，當(dāng)事人購買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)就應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)登記到雙方名下，如果購買時(shí)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)盡快變更登記到雙方名下。2011年8月31日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房屋土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2011〕82號(hào)）明確規(guī)定，“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅”，也為變更提供了便利。
三、（無）婚姻登記記錄證明已經(jīng)被取消，當(dāng)事人不可能提供。2015年8月27日《民政部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范（無）婚姻登記記錄證明相關(guān)工作的通知》（以下簡稱民政部《通知》）明確規(guī)定，“自文件之日起，除對(duì)涉臺(tái)和本通知附件所列清單中已列出國家的公證事項(xiàng)仍可繼續(xù)出具證明外，各地民政部門不再向任何部門和個(gè)人出具（無）婚姻登記記錄證明”。2015年10月9日《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡化契稅辦理流程取消（無）婚姻登記記錄證明的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第71號(hào)），以下簡稱國家稅務(wù)總局《公告》）規(guī)定，“納稅人在申請(qǐng)辦理家庭唯一普通住房契稅優(yōu)惠時(shí)，無須提供原民政部門開具的（無）婚姻登記記錄證明”。2015年11月27日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于簡化優(yōu)化公共服務(wù)流程方便基層群眾辦事創(chuàng)業(yè)的通知》（〔2015〕86號(hào)，以下簡稱國務(wù)院辦公廳《通知》）再次要求 “堅(jiān)決砍掉各類無謂的證明和繁瑣的手續(xù)。凡沒有法律法規(guī)依據(jù)的證明和蓋章環(huán)節(jié)，原則上一律取消”。
實(shí)踐中如果出現(xiàn)確需當(dāng)事人提供婚姻情況證明情形的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以采取如下措施進(jìn)行審查：
一是由當(dāng)事人提供結(jié)婚證或者離婚證，并結(jié)合戶口簿上的婚姻狀況欄綜合審查。上述國家稅務(wù)總局《公告》就規(guī)定了“如果納稅人為成年人，可以結(jié)合戶口簿、結(jié)婚（離婚）證等信息判斷其婚姻狀況……如果納稅人為未成年人，可結(jié)合戶口簿等材料認(rèn)定家庭成員狀況”。
關(guān)于乙方向甲方購宜，雙方經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議：
一、甲方將其擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)位于____小區(qū)____棟____號(hào)的毛坯房一套、號(hào)車庫一個(gè)，合計(jì)人民幣（大寫）：____________元（￥：____元）出售給乙方。
注：上述購房總價(jià)不包括房屋過戶所產(chǎn)生的交易稅、契稅和辦理該套房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證的過戶費(fèi)用，在辦理上述各種手續(xù)時(shí)相關(guān)費(fèi)用均由乙方另行繳納。
二、甲方權(quán)利和義務(wù)：
1、保證對(duì)本協(xié)議約定的出售房屋擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，提供的權(quán)證均為真實(shí)有效憑證，如違反甲方承擔(dān)由此引起的法律責(zé)任并賠償乙方相應(yīng)損失；
2、保證該出售房屋沒有出租和抵押給除乙方外的任何人，并且無債權(quán)債務(wù)糾紛，如因出租或抵押所產(chǎn)生的任何問題由甲方承擔(dān)并負(fù)責(zé)解決。
3、在乙方一次清購房款后，將本協(xié)議約定的房屋交付乙方使用。同時(shí)向乙方交付該出售房屋的真實(shí)有效三證（房屋所有權(quán)證、國有土地所使用權(quán)證、契證）及所有相關(guān)原始購房票椐（包括車庫、房屋的原始發(fā)票、收據(jù)、憑證等）。
4、乙方認(rèn)為可以辦理過戶時(shí)，及時(shí)協(xié)助乙方辦理房屋過戶各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)。
三、乙方的權(quán)利和義務(wù)：
1、有權(quán)利要求甲方保證其出售的房屋擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，無租賃、無抵押、無擔(dān)保，如若有此類問題而導(dǎo)致的一切責(zé)任由甲方承擔(dān)。
2、乙方購買本協(xié)議約定的房屋后需遵守房屋裝修、使用的法律法規(guī)及物業(yè)要求，不得擅自改變?cè)撎追课莸慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途；如乙方違反規(guī)定，由此造成的損失和責(zé)任由乙方承擔(dān)；
四、本協(xié)議約定的房屋和土地使用年限，均遵從中華人民共和國相關(guān)法律法規(guī)約定。
五、本協(xié)議的定立、履行、變更和爭議的解決適用中華人民共和國法律；在履行過程中發(fā)生爭議，由甲乙雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成，依法向房產(chǎn)所在地人民法院。本協(xié)議未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
六、本協(xié)議壹式貳份，均具有同等法律效力，雙方各執(zhí)壹份，本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方： 乙方：
[作者簡介]陸中寶，南京工程學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院講師，南京師范大學(xué)法學(xué)院博士研究生，江蘇南京211167
[中圖分類號(hào)]D922.58 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1672-2728(2011)01-0142-04
面對(duì)慈善事業(yè)的蓬勃發(fā)展和慈善法律法規(guī)相對(duì)滯后之間的落差，慈善立法日益成為眾多有識(shí)之士討論和吁求的共同話題。這些話題集中反映在慈善立法的方方面面，占主導(dǎo)地位的意見認(rèn)為先制定一部慈善基本法，為整個(gè)慈善領(lǐng)域的法律規(guī)范奠定基石，理順慈善領(lǐng)域相關(guān)法律法規(guī)之間的關(guān)系，構(gòu)筑理想的法律體系；但也有許多學(xué)者提出當(dāng)前制定慈善基本法條件不夠成熟，應(yīng)先制定一些單行法條規(guī)制慈善事業(yè)，再考慮制定一部慈善基本法。立法模式的選擇不但決定框架下慈善事業(yè)和慈善組織的合理定位，也影響到與慈善組織相關(guān)的其他法律制度的協(xié)調(diào)。
一、慈善立法現(xiàn)有的主要模式
立法模式在不同的部門法可以從不同的角度進(jìn)行分類。我國民事立法中就曾經(jīng)出現(xiàn)集中立法模式(法典模式)和分散立法模式(單行法模式)的爭論，在法典模式之下又出現(xiàn)過德國模式和法國模式的爭論…。國際私法學(xué)者認(rèn)為各國國際私法立法的主要模式有三種：分散立法模式(將沖突規(guī)范分散規(guī)定在民法典和其他單行法規(guī)的有關(guān)章節(jié)中)；專篇專章模式(在民法典或其他法典中以專篇或?qū)Ｕ滦问捷^為系統(tǒng)地規(guī)定沖突規(guī)范的立法模式)；單行立法模式(或稱法典模式，采用專門法典或單行法規(guī)的形式系統(tǒng)規(guī)定沖突規(guī)范)。所謂慈善立法的模式，是指在慈善立法過程中，立法機(jī)關(guān)所采取的方法、結(jié)構(gòu)、體例及形態(tài)的總稱，一般是指慈善法以何種形態(tài)作為其表現(xiàn)方式。借鑒其他部門法學(xué)對(duì)立法模式的分類，本課題將國際慈善立法的模式在學(xué)理上歸納為集中立法模式和分散立法模式兩類。
(一) 集中立法模式
集中立法模式，又稱綜合立法模式或統(tǒng)一立法模式，是指國家或地區(qū)立法機(jī)關(guān)制定一部內(nèi)容全面的慈善法作為慈善基本法，全面規(guī)定關(guān)于慈善組織和慈善活動(dòng)各項(xiàng)制度的模式。
集中立法模式的特點(diǎn)在于：集中在一部法律中綜合規(guī)定慈善組織和慈善活動(dòng)各種制度。慈善基本法內(nèi)容比較全面，一般包括了定義、登記注冊(cè)制度、慈善組織的權(quán)利義務(wù)、內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)、慈善管理機(jī)構(gòu)、稅收優(yōu)惠、法律責(zé)任和罰則等內(nèi)容。其法律名稱一般為“慈善法”、“慈善事業(yè)法”、“慈善活動(dòng)和慈善組織法”、“慈善與慈善組織法”、“慈善事業(yè)和慈善活動(dòng)法”等。
在慈善基本法之下，還可能存在幾部單行法律法規(guī)予以輔助。因?yàn)榇壬苹痉ㄊ亲罱鼛资瓴虐l(fā)展起來的，學(xué)術(shù)研究和立法技術(shù)尚不夠成熟，還不可能制定得細(xì)致到無需其他法律予以輔助的地步，更何況即使是歷經(jīng)幾千年發(fā)展而高度全面的民法典也不可能巨細(xì)無遺。例如，新西蘭除制定有統(tǒng)一的《慈善法》外，還輔以《關(guān)于慈善收費(fèi)、表格及其他事項(xiàng)的管理辦法》《慈善法案生效法令2006》《宗教、慈善及教育信托法》《慈善撥款法》《醫(yī)療和慈善機(jī)構(gòu)法》《慈善信托法》等；新加坡除制定有統(tǒng)一的《慈善法》外，還輔以《慈善事業(yè)收費(fèi)管理辦法》《惠益外國的捐贈(zèng)管理辦法》《募捐申請(qǐng)管理辦法》《大型慈善事業(yè)管理辦法》《慈善機(jī)構(gòu)注冊(cè)管理辦法》等。
(二) 分散立法模式
分散立法模式又稱分別立法模式、單項(xiàng)立法模式，是指在多部法律中分別規(guī)定慈善組織和慈善活動(dòng)各方面制度的立法模式。
分散立法模式的特點(diǎn)在于：沒有一部比較全面的法律作為慈善基本法，存在規(guī)定慈善組織和慈善活動(dòng)不同內(nèi)容的多部法律。每部法律的內(nèi)容均不夠全面，一般一部法律只涉及對(duì)慈善法某一個(gè)方面或幾個(gè)方面制度的規(guī)定。只有把多部法律的內(nèi)容綜合起來，才能夠得到關(guān)于慈善法比較全面的制度。分散立法模式下慈善法可以首先分為慈善組織法和稅法兩大類，慈善組織法和稅法又分別由多部法律組成。
相關(guān)內(nèi)容一般被分別規(guī)定于或適用于以諸如“社團(tuán)登記法”、“基金法”、“非營利組織法”、“財(cái)團(tuán)法”、“個(gè)人所得稅法”、“企業(yè)所得稅法”、“增值稅法”、“遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅法”、“不動(dòng)產(chǎn)稅法”、“信托法”等名稱命名的法律中。
目前采取分散立法模式的國家或地區(qū)在數(shù)量上仍占據(jù)優(yōu)勢(shì)，如美國、加拿大、日本、德國等。但采取集中立法模式的國家在逐步增長之中。如英國、俄羅斯、新加坡、新西蘭等國家都有自己的慈善基本法。綜合性的慈善基本法都是20世紀(jì)90年代以后產(chǎn)生的，而且大多數(shù)是在2l世紀(jì)制定的，這說明集中立法模式正被越來越多的國家采用是一個(gè)趨勢(shì)。
二、我國慈善事業(yè)立法模式的現(xiàn)狀及問題
現(xiàn)階段我國并無慈善領(lǐng)域的統(tǒng)一法律，相關(guān)規(guī)定散見于特別法和行政法規(guī)規(guī)章之中，主要有《公益事業(yè)捐贈(zèng)法》《民辦教育促進(jìn)法》《紅十字會(huì)法》等特別法，《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》《民辦非企業(yè)單位登記管理暫行條例》《基金會(huì)管理?xiàng)l例》等行政法規(guī)，以及財(cái)政部、民政部、國家稅務(wù)總局等制定的政府規(guī)章。這些法律法規(guī)在一定程度上明確了包括基金會(huì)在內(nèi)的慈善組織的設(shè)立變更和終止的相關(guān)程序，提出了鼓勵(lì)公益事業(yè)捐贈(zèng)的有關(guān)措施，規(guī)范了捐贈(zèng)、受贈(zèng)行為和對(duì)慈善組織的監(jiān)管，促進(jìn)了近年來中國慈善事業(yè)的發(fā)展。但毋庸諱言的是，從整體上來看，我國有關(guān)慈善事業(yè)的法律法規(guī)仍然滯后于慈善事業(yè)的迫切需要，已經(jīng)成為制約慈善事業(yè)更好更快發(fā)展的重要因素。
(一) 慈善事業(yè)領(lǐng)域的法律法規(guī)之間存在一定的沖突
理想的慈善法律體系必須具備效力等級(jí)明確、法律規(guī)范協(xié)調(diào)、配套制度到位等特征。但遺憾的是，目前慈善領(lǐng)域的立法與此尚存在距離。一者，現(xiàn)有的慈善事業(yè)方面的法律法規(guī)，例如特別法和行政法規(guī)之間、行政法規(guī)和地方法規(guī)之間存在不少矛盾和沖突，導(dǎo)致適用法律困難；最為典型的就是《民辦教育促進(jìn)法》中“合理回報(bào)”的規(guī)定與《民辦非企業(yè)單位登記管理暫行條例》之間存在沖突。二者，從目前的慈善組織的法律體系的位階來看，從位階最高的憲法直接跳到行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)，出現(xiàn)了法律位階的空缺，應(yīng)該有一部基礎(chǔ)性法律相銜接，以實(shí)現(xiàn)憲法的規(guī)定與政府對(duì)社團(tuán)管理之間、立法邏輯與監(jiān)管邏輯之間的合理安排。三者，相關(guān)的配套措施尚未到位。例如法律法規(guī)中所規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策、公益信托制度中的公益事業(yè)主管機(jī)關(guān)等沒有具體的配套制度予以落實(shí)。
(二) 《公益事業(yè)捐贈(zèng)法》無法通過修改滿足立法需求
在現(xiàn)有與慈善相關(guān)的立法中，《公益事業(yè)捐贈(zèng)
法》被視為慈善領(lǐng)域有代表意義的法律。其考量主要在于捐贈(zèng)環(huán)節(jié)，關(guān)注贈(zèng)與人與受贈(zèng)人之間的法律關(guān)系，對(duì)于其他問題盡管稍有涉及，但是畢竟未能畢其功于一役，恐難以適應(yīng)公益或慈善事業(yè)發(fā)展的需要。
1.《公益事業(yè)捐贈(zèng)法》的調(diào)整范圍局限于公益捐贈(zèng)環(huán)節(jié)。如果僅僅在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修改，依然無法適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要；如果通過修改將慈善領(lǐng)域目前所欠缺的制度都予以涵蓋，那么就必須對(duì)此法的調(diào)整范圍進(jìn)行調(diào)整，而這會(huì)使《公益事業(yè)捐贈(zèng)法》名不副實(shí)，需要考慮易名問題。
2.公益事業(yè)捐贈(zèng)法中使用“公益事業(yè)”的表述并予以明確界定。但是“公益”這一概念無法將政府置身事外，因?yàn)椤肮妗备拍钍窍鄬?duì)于私益而言，政府在公益中要承擔(dān)有關(guān)責(zé)任，依然會(huì)導(dǎo)致政府在社會(huì)事務(wù)上的角色錯(cuò)位。換之以“慈善”的表述，凸顯慈善的民間職能，將使政府的職能更為明確。
3.《公益事業(yè)捐贈(zèng)法》無法涵蓋慈善組織法的相關(guān)規(guī)定?！豆媸聵I(yè)捐贈(zèng)法》中對(duì)基金會(huì)等公益或慈善組織的監(jiān)管問題也作了一些規(guī)定，明顯超越了“捐贈(zèng)”的框架。對(duì)于慈善組織的監(jiān)管問題完全應(yīng)該是組織法的問題，放在“捐贈(zèng)”的框架下不合邏輯。更進(jìn)一步的就是，由于無法涵蓋組織法的內(nèi)容，相關(guān)支持扶持政策也只能及于捐贈(zèng)人，而無法惠及受贈(zèng)的慈善組織。這既不能與現(xiàn)在已經(jīng)頒布實(shí)施的《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例相銜接，也將在很大程度上挫傷廣大慈善組織的積極性。
通過分析，《公益事業(yè)捐贈(zèng)法》存在諸多難以修訂為一部覆蓋整個(gè)慈善或公益事業(yè)的基礎(chǔ)性法律的問題，因此必須采取集中立法模式制定一部新法一《慈善事業(yè)法》。
三、國際慈善立法模式對(duì)我國之啟示
(一) 制定綜合性慈善基本法符合國際慈善立法趨勢(shì)
德國、日本由于其民法典統(tǒng)領(lǐng)下的民事主體制度相對(duì)完善和發(fā)達(dá)，有關(guān)稅法對(duì)慈善組織、慈善捐助活動(dòng)的稅收優(yōu)惠措施規(guī)定較為具體，能夠從慈善活動(dòng)主體、活動(dòng)規(guī)則、引導(dǎo)措施等方面為慈善活動(dòng)提供最基本的法律保障。例如，德國慈善立法主要有三部分：涉及慈善機(jī)構(gòu)的組織立法(組織法)；涉及慈善機(jī)構(gòu)稅收優(yōu)惠的立法(稅法)；涉及其他具體問題的立法，如籌款、群眾集會(huì)、福利組織等。1998年之前的日本慈善立法分為組織法和稅法兩部分，《日本民法典》規(guī)定的法人制度和特別法對(duì)特別公益法人的專門規(guī)定為慈善組織奠定了法律基礎(chǔ)；日本的稅法則規(guī)定了對(duì)慈善組織和慈善活動(dòng)的各種稅收優(yōu)惠措施。
但這種傳統(tǒng)的非綜合慈善立法模式為慈善活動(dòng)提供最基本的法律規(guī)范的局限性是否需要變革，則完全是一個(gè)政策問題，需要綜合考慮到一國的特定經(jīng)濟(jì)、文化、政治、歷史傳統(tǒng)等國情，而非一個(gè)純粹的立法技術(shù)判斷問題。因而，是否繼續(xù)保留這一立法模式，在大陸法系的傳統(tǒng)國家也有所反思和變革。例如，日本過去沒有關(guān)于慈善的統(tǒng)一立法，屬于分散立法模式，但1998年《日本特定非營利活動(dòng)促進(jìn)法》的出臺(tái)，專門詳細(xì)規(guī)定了慈善組織、慈善活動(dòng)、稅收優(yōu)惠等問題，彌補(bǔ)了分散立法模式的不足，使日本慈善立法的模式開始逐步走向綜合立法模式。
就英美法系而言，應(yīng)該說制定綜合性慈善法已是一種共識(shí)和呼聲。從根本上分析，這是因?yàn)樽鳛橛⒚婪òl(fā)祥地的英國采用了這一立法模式，而影響到其他普通法系國家?？梢耘e較多受到儒家文化影響因而更具參考意義的新加坡為例。21世紀(jì)之前的新加坡慈善立法，被認(rèn)為存在立法不足、立法滯后及管理過嚴(yán)，不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)組織的發(fā)展需要，改革勢(shì)在必行。但從20世紀(jì)下半葉開始，成文法的地位日漸突出，以《慈善法》為主、配套《惠益外國的捐贈(zèng)管理辦法》(1995年)、《慈善事業(yè)收費(fèi)管理辦法》(1996年)、《慈善機(jī)構(gòu)注冊(cè)管理辦法》(2007年)、《大型慈善事業(yè)管理辦法》(2007年)、《募捐申請(qǐng)管理辦法》(2008年修訂)等下位法的制定法已成為規(guī)制慈善活動(dòng)的主要法律淵源。
但就當(dāng)代英美法系的法治強(qiáng)國美國和加拿大而言，其未采用綜合立法的模式則與上述兩個(gè)聯(lián)邦制有根本關(guān)聯(lián)，也主要受到了其稅法較為發(fā)達(dá)的立法傳統(tǒng)的影響。例如，美國沒有專門的和獨(dú)立的關(guān)于慈善事業(yè)的聯(lián)邦制定法，有關(guān)慈善的規(guī)定和條款散見于稅法、公司法、雇傭法等聯(lián)邦和州的法律法規(guī)中，稅法對(duì)美國慈善的發(fā)展至關(guān)重要，主要涉及慈善事業(yè)的范圍、慈善組織的認(rèn)定、慈善事業(yè)的外部激勵(lì)和監(jiān)督等。如“慈善”定義是由其《國內(nèi)稅收法典》的第501條來界定的。在加拿大，以《憲法》第92(7)條為依據(jù)，形成了各省分別規(guī)范各自轄區(qū)內(nèi)慈善活動(dòng)的格局，未制定聯(lián)邦層面的專門立法，聯(lián)邦層面形成了主要以《所得稅》法第149條為主，以《公司法》《個(gè)人信息保護(hù)和電子文件法》等法的相關(guān)條款為輔的制定法立法模式。但這種非綜合的立法模式也時(shí)常受到非議。例如，加拿大著名的慈善法和非營利組織法專家Donald Bour-geois在批評(píng)加拿大現(xiàn)行慈善立法時(shí)認(rèn)為：規(guī)范慈善和非營利組織的法律非常令人困惑和總體上發(fā)展不完全，在許多問題上法律不夠清晰，包括有關(guān)管理者、官員、成員的法律責(zé)任。聯(lián)邦和州的制定法是過時(shí)的，它們已經(jīng)幾十年未被修改，而這不同于商業(yè)組織法。
而當(dāng)下的中國尚未制定《民法典》，現(xiàn)行《民法通則》關(guān)于法人的分類未采用大陸法系傳統(tǒng)的社團(tuán)法人、財(cái)團(tuán)法人的分類法，因而沒有關(guān)于財(cái)團(tuán)法人的完整規(guī)定。1989年的《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》(1998年修訂)、1989年的《外國商會(huì)管理暫行規(guī)定》、2004年的《基金會(huì)管理?xiàng)l例》、1998年的《民辦非企業(yè)單位登記管理暫行條例》、1998年的《事業(yè)單位登記管理暫行條例》(2004年修訂)、1993年的《工會(huì)法》(2001年修正)、1993年的《紅十字會(huì)法》、2006年的《農(nóng)民專業(yè)合作社法》等現(xiàn)行法無法為慈善事業(yè)發(fā)展提供足夠有保障、體系完整統(tǒng)一的主體法律制度，因而無法適應(yīng)我國慈善事業(yè)發(fā)展對(duì)主體制度的基本要求。
在我國，通過稅收制度引導(dǎo)、加強(qiáng)對(duì)非營利組織的管理，是在近年來才逐漸意識(shí)覺醒，并付諸立法實(shí)踐的。我國目前是按稅種設(shè)置稅收制度的，對(duì)民間組織沒有設(shè)立專門的稅收制度，民間組織作為法人實(shí)體，與其他法人實(shí)體一樣，統(tǒng)一適用國家各項(xiàng)稅收制度。中國稅收制度共設(shè)有20個(gè)稅種，按課稅對(duì)象不同分為四大類：貨物和勞務(wù)稅；所得稅；財(cái)產(chǎn)稅；其他稅種。目前，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》《個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的規(guī)定，企業(yè)、個(gè)人向非營利組織捐贈(zèng)或者發(fā)生其他業(yè)務(wù)的，可以享受所得稅優(yōu)惠。根據(jù)2008年1月1日起施行的《企業(yè)所得稅》及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定，社會(huì)團(tuán)體、基金會(huì)和民辦非企業(yè)單位基本上均屬于“符合條件的非營利組織”范疇，但一個(gè)授權(quán)規(guī)定和一個(gè)例外規(guī)定，則給非營利組織的認(rèn)定以及“非營利組織從事營利性活動(dòng)取得的收人”是否能夠免稅帶來了很大的彈性空間。除了企業(yè)所得稅外，非營利組織在營業(yè)稅、增值稅、關(guān)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅等方面都有享受減免稅的政
策優(yōu)惠。但稍加研究我們便可發(fā)現(xiàn)，慈善組織和慈善捐贈(zèng)行為若要適用我國現(xiàn)行稅法，減少了類似美國、加拿大稅法對(duì)慈善定義、慈善組織種類等的基本規(guī)定，而使得稅法雖有慈善事業(yè)適用的可能性但無法與美國、加拿大以稅法為主導(dǎo)的慈善制定法法制環(huán)境相提并論。
綜上所述，制定一部綜合性慈善基本法更符合中國的實(shí)際情況，而這一選擇將也符合國際慈善立法趨勢(shì)。
(二) 綜合性《慈善事業(yè)法》的建議框架
如果采用綜合性慈善立法的立法方案，我們可以從俄羅斯、英國托國家現(xiàn)行慈善立法的立法框架中得到一些啟示。結(jié)合我國過去的立法傳統(tǒng)，將來的慈善基本法可以采用如下基本框架。
總則：立法目的；法律適用范圍；慈善、慈善目的的定義；慈善活動(dòng)的種類；法律原則；慈善事業(yè)的基本管理體制等。
慈善委員會(huì)：慈善委員會(huì)的地位和設(shè)立目的；基本職權(quán)和職責(zé)；組織機(jī)構(gòu)；主要官員的任職資格和任職程序；議事規(guī)則等。
慈善組織：慈善組織的定義(或判斷標(biāo)準(zhǔn))；慈善組織的組織形態(tài)；設(shè)立條件及程序；內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)；議事規(guī)則；財(cái)產(chǎn)制度、審計(jì)等外部監(jiān)管制度；檔案制度；信息公開；慈善組織的變更、撤銷和終止等
慈善資金募集：公開募集制度(主體資格、公募人的拳路和義務(wù)、活動(dòng)范圍、行政許可、審計(jì)、監(jiān)督、信息公開等)；私募慈善基金制度；其他慈善捐助制度；實(shí)物捐贈(zèng)制度(價(jià)值評(píng)估，稅收優(yōu)惠限度)等。
慈善基金運(yùn)營：慈善基金管理資質(zhì)制度；慈善基金運(yùn)營的原則；慈善基金的商業(yè)運(yùn)營限制；慈善基金的特別監(jiān)督制度；慈善基金信息公開的特別規(guī)定；慈善基金會(huì)接管特別規(guī)定；其他法律適用等。
慈善信托：慈善信托的定義；受托人任職資格等的特別規(guī)定；受托人的特別權(quán)利和義務(wù)；慈善信托監(jiān)察；慈善信托終止時(shí)的財(cái)產(chǎn)處分等。
慈善事業(yè)扶持：稅收優(yōu)惠措施(慈善組織的稅收優(yōu)惠措施、慈善捐款人的稅收優(yōu)惠措施、其他稅收優(yōu)惠措施的原則性規(guī)定)；政府財(cái)政扶持措施；政府購買制度；政府引導(dǎo)和表彰措施；小型慈善活動(dòng)的輔助措施等。
法律責(zé)任。其他規(guī)定：生效、實(shí)施、授權(quán)條款等。
當(dāng)然，本課題的研究旨在論證何種慈善立法模式符合國際立法趨勢(shì)，而是否制定一部綜合性的慈善基本法并非是全然的總結(jié)國際經(jīng)驗(yàn)就可以作出的立法技術(shù)性課題，其實(shí)它更多地受到立法政策的影響，這種對(duì)策結(jié)論必須綜合評(píng)價(jià)國內(nèi)立法的現(xiàn)狀和可預(yù)見的將來，比如應(yīng)充分考慮與現(xiàn)行《公益事業(yè)捐贈(zèng)法》《信托法》的關(guān)系問題，還必須研究如何與《公司法》協(xié)調(diào)，以及公司法的修改問題。此外，還應(yīng)考慮有關(guān)稅法配套或修改問題，以及擬議中的民法典相關(guān)章節(jié)的將來的制度統(tǒng)一問題。
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一、提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)管理
房地產(chǎn)稅收是財(cái)政收入的主要來源之一，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣政府有關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅收的增長對(duì)黟縣縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，積極支持并主動(dòng)配合財(cái)稅部門依法履行職責(zé)，做好房地產(chǎn)稅收征管工作。財(cái)政、房管等部門要加強(qiáng)溝通配合，要以契稅征管為抓手，全面掌控稅源信息，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定，把住房地產(chǎn)稅收稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)諸稅種間的有機(jī)銜接，堵塞征管漏洞，不斷提高房地產(chǎn)稅收征管質(zhì)量和效率。
二、堅(jiān)持依法治稅，嚴(yán)格執(zhí)行國家稅收政策
財(cái)稅等有關(guān)部門要嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國契稅暫行條例》、《房產(chǎn)稅條例》和《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)依法治稅嚴(yán)格稅收管理權(quán)限的通知》（國發(fā)[19*]4號(hào)）等法律法規(guī)和文件精神，嚴(yán)格執(zhí)行國家稅收政策，做到依法征稅，應(yīng)收盡收，不得擅自越權(quán)制定出臺(tái)違反國家稅收政策的各種減免優(yōu)惠政策，不得擅自變通國家稅收政策越權(quán)減免房地產(chǎn)稅收，不得隨意越權(quán)批準(zhǔn)緩稅、欠稅。
三、建立房地產(chǎn)稅收聯(lián)席會(huì)議制度，確保房地產(chǎn)稅收征管取得新成效
為提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平，縣政府決定建立房地產(chǎn)稅收征管聯(lián)席會(huì)議制度，每月召開一次聯(lián)席會(huì)議，通報(bào)全縣房地產(chǎn)稅收征收管理情況、土地審批用地與擬審批情況、房地產(chǎn)交易辦證情況，及時(shí)研究解決房地產(chǎn)稅收征管工作中存在的問題，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)稅收的有效監(jiān)控。具體分工如下：
發(fā)改委：定期按季反饋房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資預(yù)算、項(xiàng)目選址等信息。
建設(shè)局：定期按季反饋城市拆遷、建設(shè)工程施工許可證號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期、合同竣工日期、工程驗(yàn)收證發(fā)放等信息。
國土局：定期按季反饋《國有土地使用證》發(fā)放情況及土地坐落位置、土地面積、建設(shè)工期、土地出讓或轉(zhuǎn)讓金收取情況，同時(shí)在辦理土地交易、產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，負(fù)有檢驗(yàn)是否完稅（包括營業(yè)稅、契稅等）的職責(zé)，對(duì)未完稅的土地不得辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并及時(shí)通知稅務(wù)、財(cái)政部門。
規(guī)劃局：定期按季反饋房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，包括開發(fā)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可售面積、公共配套設(shè)施面積等。
房管局：在辦理產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的辦法，新房登記憑銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，“二手房”過戶憑地稅開具的應(yīng)稅或免稅審核表，并定期按季反饋房產(chǎn)登記或房產(chǎn)過戶信息，著重審核過戶時(shí)完稅情況、過戶時(shí)交易價(jià)格是否具中介機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格。
地稅局：地稅局是房產(chǎn)稅的征收單位，定期反饋房產(chǎn)稅的征收情況，主動(dòng)加強(qiáng)與國稅局及各協(xié)管單位的溝通與聯(lián)系。
國稅局：是新辦房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收單位，及時(shí)整理匯總各新辦房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)所得稅的征管。
中圖分類號(hào)：F407.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
綠色建筑是以節(jié)約能源、有效利用資源的方式來建造低環(huán)境負(fù)荷下安全、高效、健康、舒適的環(huán)境空間。是人、環(huán)境與建筑共生共容、永續(xù)發(fā)展的新建筑模式，是“四節(jié)兩環(huán)?！钡慕ㄖ?。發(fā)展綠色建筑對(duì)于我國堅(jiān)持走可持續(xù)發(fā)展道路具有重要意義，能在一定程度上緩解“我國對(duì)能源需求和利用的現(xiàn)狀與趨勢(shì)日益旺盛、中國自身能源供給的產(chǎn)能不夠與儲(chǔ)量不足日益嚴(yán)峻”的形勢(shì)，更有利于我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。此外，大力發(fā)展綠色建筑，能夠?qū)Ω纳坪蛢?yōu)化環(huán)境起促進(jìn)作用，也是我國建設(shè)資源節(jié)約、環(huán)境友好型社會(huì)的基本內(nèi)容。
2012年4月，住建部和財(cái)政部印發(fā) 《關(guān)于加快推動(dòng)我國綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見》，這是我國第一次從國家高度對(duì)綠色建筑提出具體放入獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，并且針對(duì)我國現(xiàn)階段綠色建筑的發(fā)展現(xiàn)狀，指出未來很長一段時(shí)間我國綠色建筑項(xiàng)目的發(fā)展方向。雖然我國綠色建筑起步較晚，并且發(fā)展中還存在一些問題，各方面規(guī)章制度和經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策不完善，但相信在以國家為強(qiáng)大后盾的支持下，我國的綠色建筑項(xiàng)目會(huì)得到更好更快的發(fā)展，綠色建筑經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策會(huì)進(jìn)一步的完善。
1 我國綠色建筑發(fā)展存在的主要問題
目前我綠色建筑發(fā)展存在以下兩個(gè)主要問題：消費(fèi)者對(duì)綠色建筑的有效需求不足；綠色建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)。
1.1消費(fèi)者對(duì)綠色建筑的有效需求不足
消費(fèi)者對(duì)綠色建筑的認(rèn)識(shí)不足，是影響綠色建筑發(fā)展的一個(gè)重要因素。人們對(duì)綠色建筑了解不深，大部分人認(rèn)為綠色建筑就是“綠化”建筑，是造價(jià)不菲的建筑，而消費(fèi)者往往看重的就是房屋的價(jià)格，大大忽視了綠色建筑在使用中的舒適性、成本節(jié)約等優(yōu)點(diǎn)。在這種觀念下，讓廣大市民購買綠色建筑顯然很困難。所以，要做好這方面的的宣傳工作，讓廣大群眾了解綠色建筑的好處，提高市民的綠色消費(fèi)意識(shí)，這樣才能擴(kuò)大綠色建筑的市場(chǎng)需求，為推廣綠色建筑營造良好的市場(chǎng)氛圍。
1.2 綠色建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)
綠色建筑的建造是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，受到研發(fā)、生產(chǎn)、銷售狀況的限制，系統(tǒng)中任何一個(gè)環(huán)節(jié)缺失或者低效都會(huì)影響綠色建筑的成功推廣。國內(nèi)綠色建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)面臨的問題主要有：第一，技術(shù)開發(fā)相對(duì)落后，缺乏專業(yè)人才，綠色建筑產(chǎn)業(yè)研發(fā)資金不足。第二，綠色建筑產(chǎn)品發(fā)展滯后，綠色建筑對(duì)各種建筑材料、采暖、通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)有較高要求，目前我國大多數(shù)企業(yè)仍以制造傳統(tǒng)產(chǎn)品為主，綠色產(chǎn)品的品種和數(shù)量不足，不能達(dá)到規(guī)?；a(chǎn)。第三，綠色建筑在生產(chǎn)過程中需要設(shè)計(jì)、安裝、施工等單位的大力配合，現(xiàn)階段我國從事綠色建筑的專業(yè)人員不足，為降低難度和工作量，他們往往采用比較熟悉傳統(tǒng)的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，影響綠色建筑目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2我國綠色建筑經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策現(xiàn)狀
我國在綠色建筑方面制定了一些經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策，主要采用的手段有稅收優(yōu)惠政策、財(cái)政補(bǔ)貼政策和信貸政策等，這些政策的實(shí)施一定程度上激勵(lì)了綠色建筑項(xiàng)目的發(fā)展。下面具體介紹各個(gè)激勵(lì)政策:
2.1稅收優(yōu)惠政策
稅收優(yōu)惠政策是指政府利用稅收政策，減輕參與綠色建筑投資者應(yīng)履行的納稅義務(wù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)綠色建筑給予間接補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)行為，從而提高綠色建筑投資者的收益水平。稅收優(yōu)惠政策實(shí)質(zhì)就是減少納稅人稅賦進(jìn)而提高納稅人的收益水平。綠色建筑可以使用的稅收優(yōu)惠政策主要函蓋以下稅種：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、契稅等。
以所得稅為例說明具體的優(yōu)惠政策，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局于1994年《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》，規(guī)定凡利用本企業(yè)外的大宗煤研石、粉煤灰、爐渣作主要原料，生產(chǎn)建材產(chǎn)品的所得，自生產(chǎn)經(jīng)營之日起，免征所得稅5年。該項(xiàng)激勵(lì)政策的主要目的在于促進(jìn)資源綜合利用，對(duì)綠色建筑中發(fā)展新型墻體材料和限制使用實(shí)心粘土磚等起到了很大的推動(dòng)作用。2008年4月1日起施行的《中華人民共和國節(jié)約能源法》規(guī)定:國家對(duì)生產(chǎn)、使用列入《中華人民共和國節(jié)約能源法》規(guī)定的推廣目錄的需要支持的節(jié)能技術(shù)、節(jié)能產(chǎn)品，實(shí)行稅收優(yōu)惠等扶持政策。2008年7月頒布的《民用建筑節(jié)能條例》規(guī)定:民用建筑節(jié)能項(xiàng)目依法享受稅收優(yōu)惠。
2.2財(cái)政補(bǔ)貼政策
財(cái)政補(bǔ)貼政策是指政府通過財(cái)政支出方式對(duì)投資者實(shí)施補(bǔ)貼，直接增加收入從而提高投資收益水平。在綠色建筑建造中，財(cái)政補(bǔ)貼方式主要有財(cái)政直接補(bǔ)貼和財(cái)政貼息兩種。財(cái)政直接補(bǔ)貼是指政府根據(jù)綠色建筑的建造規(guī)模、對(duì)周圍環(huán)境的帶來的貢獻(xiàn)和建好后達(dá)到的效果對(duì)投資者進(jìn)行直接補(bǔ)貼。財(cái)政直接補(bǔ)貼的方式有一次性財(cái)政補(bǔ)貼和分期支付財(cái)政補(bǔ)貼。財(cái)政貼息是指由綠色建筑企業(yè)或個(gè)人向銀行貸款進(jìn)行綠色建筑建造的投資活動(dòng)，由財(cái)政對(duì)銀行優(yōu)惠利率與正常利率之間的差額給予補(bǔ)助?！吨腥A人民共和國節(jié)約能源法》規(guī)定:國家為符合條件的節(jié)能
技術(shù)研究開發(fā)、節(jié)能產(chǎn)品生產(chǎn)以及節(jié)能技術(shù)改造等項(xiàng)目提供優(yōu)惠貸款。
2.3 信貸優(yōu)惠政策
信貸資金可作為綠色建筑建造的重要資金來源之一。為了發(fā)揮信貸資金在綠色建筑建造中的重要作用，政府制定信貸優(yōu)惠政策，包括貸款期限、貸款擔(dān)保、貸款利率、貸款期限等內(nèi)容，以便綠色建筑投資者利用信貸資金進(jìn)行綠色建筑的建造工作。國家加大綠色建筑項(xiàng)目的投資力度，也是我國節(jié)能工作的一部分?！秶鴦?wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》規(guī)定:拓寬節(jié)能融資渠道;各類金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)增強(qiáng)對(duì)節(jié)能項(xiàng)目的信貸支持力度，引導(dǎo)和推動(dòng)社會(huì)多方面加大對(duì)節(jié)能項(xiàng)目的資金投入。2007年我國出臺(tái)的《節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》規(guī)定:加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域金融服務(wù);鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能減排技術(shù)改造項(xiàng)目的信貸支持，優(yōu)先為符合條件的節(jié)能減排項(xiàng)目、循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目提供直接融資服務(wù)。
3針對(duì)我國綠色建筑經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策的幾點(diǎn)啟示
我國對(duì)綠色建筑經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策起步較晚，雖然加大了對(duì)綠色建筑的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)的力度，但形勢(shì)過于單一，有些激勵(lì)政策在實(shí)際操作中不能按質(zhì)按量的實(shí)施，有關(guān)方面的法律法規(guī)也不盡完善。這就導(dǎo)致了綠色建筑建造投資者積極性不高，延緩了我國綠色建筑項(xiàng)目的發(fā)展。筆者針對(duì)這些問題給出以下啟示：
3.1強(qiáng)制性稅收政策
強(qiáng)制性稅收政策是對(duì)非綠色建筑產(chǎn)品的投資者實(shí)行高強(qiáng)度、高標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)政策。如我國環(huán)境法規(guī)中規(guī)定，對(duì)于建筑主要是針對(duì)其污染而言，常見的環(huán)境法規(guī)包含“誰污染誰治理誰賠償”和“綠色稅”原則等。這樣做不僅給非綠色建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)者一警示懲罰，也給綠色建筑投資者一定的導(dǎo)向作用，從稅收方面引導(dǎo)建筑投資者向綠色建筑建造方面發(fā)展。
3.2盡快形成綠色建筑經(jīng)濟(jì)激勵(lì)的長效機(jī)制
在不同的政策形勢(shì)下不同條件的經(jīng)濟(jì)杠桿作用效果不盡相同，在制定經(jīng)濟(jì)激勵(lì)策略時(shí)，要分開對(duì)待。在制定綠色建筑激勵(lì)策略時(shí)應(yīng)立足于“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)對(duì)策。采取建立綠色建筑專項(xiàng)補(bǔ)貼、出臺(tái)多元化的稅收政策、合理制定能源價(jià)格、發(fā)揮貸款優(yōu)惠的積極作用等經(jīng)濟(jì)激勵(lì)手段。經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策只有形成長效機(jī)制，才能有效推動(dòng)我國綠色建筑長期健康發(fā)展。
3.3 加強(qiáng)綠色建筑評(píng)估的實(shí)施和監(jiān)管力度
近些年來我國建設(shè)部相繼制定了《全國綠色建筑創(chuàng)新獎(jiǎng)管理辦法》和《全國綠色建筑創(chuàng)新獎(jiǎng)實(shí)施細(xì)則》，2006年又頒布了《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》和《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，反應(yīng)了我國在推動(dòng)綠色建筑長期發(fā)展方面做出的巨大努力。當(dāng)然，僅有這些標(biāo)準(zhǔn)還是不夠的，更要加大該標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督力度。為了推動(dòng)綠色建筑長期健康的發(fā)展，要建立一套有效的綠色建筑開發(fā)與管理模式非常重要。綠色建筑的開發(fā)和管理必須走政策激勵(lì)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的道路，盡快開展綠色建筑等級(jí)認(rèn)定工作，政府針對(duì)不同等級(jí)的綠色建筑項(xiàng)目采取不同的激勵(lì)措施，同時(shí)等級(jí)評(píng)價(jià)結(jié)果也可以作為市場(chǎng)選擇的依據(jù)。
3.4 不斷完善我國綠色建筑法律法規(guī)體系
根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，有關(guān)部門應(yīng)對(duì)現(xiàn)有的節(jié)能和能源法律進(jìn)行完善，補(bǔ)充作為調(diào)整建設(shè)領(lǐng)域各項(xiàng)活動(dòng)法律基礎(chǔ)的《建筑法》、國家節(jié)約能源方面根本法律《節(jié)約能源法》在綠色建筑領(lǐng)域法律上的空白。此外，隨著我國綠色建筑項(xiàng)目的逐漸深入，盡快制定出臺(tái)與綠色建筑密切相關(guān)的法律法規(guī)，以專門法律法規(guī)的形式規(guī)范綠色建筑實(shí)施行為。
4 結(jié)語
綜上所述，我國綠色建筑發(fā)展還處于起步階段，各方面的規(guī)章制度和經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)政策還不夠完善。各級(jí)政府要以身作則，加大綠色建筑經(jīng)濟(jì)激勵(lì)的力度，同時(shí)要不斷完善我國綠色建筑法律法規(guī)體系，這樣才能有效推動(dòng)綠色建筑長期健康發(fā)展，為我國建立資源節(jié)約、環(huán)境友好型社會(huì)做出貢獻(xiàn)。
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為促進(jìn)我市契稅收入持續(xù)增長，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》、《安徽省契稅暫行辦法》的規(guī)定和《國家稅務(wù)總局關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》（國稅發(fā)[*4]137號(hào)）、《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)契稅和耕地占用稅征管工作的通知》（皖政辦明電[*4]99號(hào)）精神，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步做好契稅征管工作特作如下通知：
一、全面推行契稅直接征收制度
我市多年來的契稅征管實(shí)踐證明，實(shí)行契稅直接征收，有利于及時(shí)掌握稅源情況，有利于嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，有利于強(qiáng)化稅收管理，有利于提高征收效率，是保障契稅收入持續(xù)快速增長的必要措施。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》（國稅發(fā)〔*4〕137號(hào)）的規(guī)定，自*5年1月1日起，停止委托代征，全面實(shí)行由各級(jí)人民政府財(cái)政機(jī)關(guān)直接征收。按照方便納稅人繳稅、有利于控制稅源、有利于規(guī)范征管的原則，我市契稅的具體管轄權(quán)為：*市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的契稅由市財(cái)政部門直接征收；各縣、市轄區(qū)內(nèi)的契稅由各縣、市財(cái)政部門直接征收。各級(jí)財(cái)政征收機(jī)關(guān)要按照要求，抓緊做好終止契稅委托代征的各項(xiàng)后續(xù)工作，通知代征單位及時(shí)辦理票款結(jié)報(bào)手續(xù),收回委托代征證書。
二、規(guī)范契稅征管程序
要嚴(yán)格實(shí)行“先征稅、后發(fā)證”制度，加強(qiáng)對(duì)契稅的源頭控管。納稅人必須按規(guī)定繳納契稅，取得契稅完稅憑證，或按規(guī)定程序辦理免稅證后，國土資源和房產(chǎn)管理部門方可辦理國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。對(duì)未按照“先征稅、后發(fā)證”的程序辦理土地、房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，造成稅款流失的，要依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，予以嚴(yán)肅處理，追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
各級(jí)財(cái)政部門要與國土資源和房產(chǎn)管理部門加強(qiáng)協(xié)作，密切配合，共同做好契稅征管工作。財(cái)政部門要嚴(yán)把政策關(guān)，并定期向國土資源和房產(chǎn)管理部門通報(bào)征收情況，及時(shí)協(xié)調(diào)解決征收中出現(xiàn)的問題。國土資源和房產(chǎn)管理部門要與財(cái)政部門建立土地、房屋權(quán)屬登記情況的網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)體系，實(shí)行信息共享，并根據(jù)征收工作的需要，及時(shí)提供與征收有關(guān)的土地、房屋權(quán)屬變更的詳細(xì)資料。財(cái)政征收機(jī)關(guān)對(duì)查詢的土地房屋相關(guān)資料應(yīng)嚴(yán)格保密。
三、嚴(yán)格執(zhí)行契稅政策
各級(jí)財(cái)政征收機(jī)關(guān)要嚴(yán)格執(zhí)行《安徽省耕地占用稅、契稅減（免）管理實(shí)施辦法》，加強(qiáng)契稅減（免）管理，按規(guī)定程序辦理政策性減（免）契稅手續(xù)。納稅人符合契稅減征或免征條件的，應(yīng)當(dāng)在辦理土地、房屋權(quán)屬證之前向財(cái)政征收機(jī)關(guān)遞交減（免）稅申請(qǐng)報(bào)告，辦理減（免）稅手續(xù)。各級(jí)財(cái)政征收機(jī)關(guān)按規(guī)定批準(zhǔn)后，必須每季度將減（免）情況上報(bào)市財(cái)政部門備案。各級(jí)政府、有關(guān)部門、單位和個(gè)人不得擅自決定契稅的減稅、免稅。征收機(jī)關(guān)和征管人員也不得違反規(guī)定擅自受理、審核減（免）契稅申報(bào)。對(duì)納稅人采取偽造、變?cè)?、隱匿計(jì)稅依據(jù)、資料（銷售合同或協(xié)議及銷售發(fā)票等）進(jìn)行虛假納稅申報(bào)，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，由契稅征收機(jī)關(guān)追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
四、加大契稅執(zhí)法檢查力度
