序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房產(chǎn)投資成本范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1.1編制項目估算不嚴(yán)謹(jǐn)項目在投資建設(shè)之前，企業(yè)都會對其作出投資估算，但是部分企業(yè)沒有意識到編制項目估算的重要性。對項目投資的估算不合理，有時候會出現(xiàn)各種漏洞，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。企業(yè)在發(fā)展中沒有長遠(yuǎn)的計劃與預(yù)算，對資源不能做到合理的開發(fā)利用，導(dǎo)致隱形的成本支出，對房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展不利，無意中增加了投入，降低了利潤。

1.2施工過程中監(jiān)管不嚴(yán)格施工過程中的監(jiān)管力度是影響工程成本的一個重要因素。一方面，企業(yè)忽視對材料、設(shè)備的監(jiān)管，設(shè)備費(fèi)用在工程建設(shè)中占有很大的比例，一旦忽略了對這方面的管理，造成材料的浪費(fèi)或者重復(fù)投入，整個工程的成本就會極大程度地增加。另一方面，施工過程中的權(quán)責(zé)不明確，領(lǐng)導(dǎo)對各職能部門的管理不到位，很容易在施工中出現(xiàn)問題，而問題產(chǎn)生時，沒有部門出來承擔(dān)責(zé)任，致使企業(yè)遭受進(jìn)一步的損失。

1.3招標(biāo)工作沒有起到控制作用我國在工程建設(shè)中采取招標(biāo)、投標(biāo)的方式，來提高競爭的公平性，降低工程成本，提高工程質(zhì)量。但是在現(xiàn)實的投標(biāo)工作中，各施工單位并沒有依據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)與工程的難度進(jìn)行投資預(yù)算，而是按照省市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工程預(yù)算定額，因而他們的報價近似。除此之外，很多房地產(chǎn)公司的建設(shè)項目并沒有招標(biāo)的程序，工程承建者早已內(nèi)定。因此總的來說，投標(biāo)招標(biāo)工作沒有起到對項目建設(shè)成本的控制作用。

2房地產(chǎn)工程項目投資成本進(jìn)行控制的意義

在房地產(chǎn)市場競爭日益加劇的今天，只有成功地控制住房地產(chǎn)工程的項目投資成本，才能確保企業(yè)利益的最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。就社會效益來說，有效控制成本能夠有效地下調(diào)房價，改善民生住房條件，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。通過成本的降低使企業(yè)在房價與利潤之間找到平衡點(diǎn)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的共贏。

3如何有效地對房地產(chǎn)工程項目進(jìn)行成本控制

3.1本控制的原則(1)全程控制。在項目建設(shè)的整個過程中實現(xiàn)對成本的控制。包括從項目的確立、設(shè)計、施工、竣工直至銷售階段，有時還會涉及到后期的線上線下運(yùn)營。保證項目的成本始終都處在科學(xué)有效的控制之中，避免出現(xiàn)嚴(yán)重超支的現(xiàn)象。（2）全員控制。企業(yè)內(nèi)職權(quán)的分配、責(zé)任的安排對項目成本是有著極大的影響的。合理的組織結(jié)構(gòu)安排，有利于提高員工的積極性，提高他們的責(zé)任感，讓他們樹立起控制建設(shè)成本的觀念。在問題產(chǎn)生時有人主動承擔(dān)，主動解決，將損失降到最低。合理安排人員，專人管理施工材料，避免材料的浪費(fèi)，從而有效地控制項目建設(shè)成本。(3)實時控制。一般的房地產(chǎn)工程建設(shè)都會持續(xù)很長一段時期，在這個時期里，市場與資源可能會發(fā)生很多變化。因此，對成本的管理控制要有實效性與時效性。將市場的變化與前期預(yù)算進(jìn)行對比，一旦出現(xiàn)偏差，要及時找到原因，并找到解決的方法。根據(jù)市場與資源的波動，調(diào)整成本控制計劃，重新對資源進(jìn)行配置，提高工程質(zhì)量的同時，降低投資成本，實現(xiàn)利益的最優(yōu)化。

3.2成本控制的方法

3.2.1建立健全成本控制與監(jiān)督機(jī)制良好的制度保障是開展一切工作的前提，在房地產(chǎn)工程項目投資成本的控制過程中要建立健全兩個機(jī)制。一個是成本控制機(jī)制，遵循全程控制的原則，在項目的建設(shè)過程中實施有效的監(jiān)督管理，對施工過程中出現(xiàn)的不必要的成本損失要嚴(yán)懲，對于有效地進(jìn)行成本控制的工作人員進(jìn)行表彰，賞罰明確適度。另一個是責(zé)任制度，明確不同部門的職責(zé)與任務(wù)，將職能細(xì)化，做到每件事都有組織負(fù)責(zé)，遵循全員控制的原則，實行全員對成本的管理。提高員工的工作積極性與責(zé)任意識，使權(quán)利、責(zé)任的分配合理化，全員樹立成本控意識。

3.2.2.根據(jù)階段特點(diǎn)開展成本控制（1）前期階段。在項目開發(fā)之前，要根據(jù)項目的建設(shè)規(guī)模、當(dāng)?shù)氐恼吆头ㄒ?guī)等，對項目的投資成本做出預(yù)算，探究項目的可行性，控制項目的最高成本，確立可行有力的項目建設(shè)方案。工程項目的設(shè)計一旦完成，后期就很難再將成本降低，預(yù)算人員要與項目設(shè)計的專業(yè)技術(shù)人員討論，將設(shè)計人員給出初步的設(shè)計圖紙與施工圖預(yù)算，與前期的項目預(yù)算想比較，嚴(yán)格控制設(shè)計階段的成本預(yù)算，對設(shè)計進(jìn)行監(jiān)管，務(wù)必選出相對來說成本低、質(zhì)量高的設(shè)計方案。招標(biāo)過程要保證公正、公平與公開，避免暗箱操作等問題的產(chǎn)生。為了從眾多開發(fā)商中選擇優(yōu)秀的承包者，房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)中要比較開發(fā)商的工程量計價、標(biāo)底的預(yù)算、施工單位的信譽(yù)度等，充分利用市場競爭機(jī)制，降低地產(chǎn)的開發(fā)成本。在招標(biāo)結(jié)束后，按照招標(biāo)時提出的要求，簽訂合同，保證雙方的利益。（2）實施階段。在房地產(chǎn)工程的實施階段，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度。監(jiān)督施工方是否按照合同約定進(jìn)行施工，避免出現(xiàn)對材料的不必要浪費(fèi)或重復(fù)投入。在施工中鼓勵進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，進(jìn)而降低成本。施工中一旦出現(xiàn)問題要及時找相關(guān)部門進(jìn)行解決，避免矛盾的進(jìn)一步發(fā)生。除加強(qiáng)監(jiān)督外，還應(yīng)利用贏得值法（見圖1）對成本進(jìn)行有效地控制。圖1贏得值法原理贏得值法是通過比較某一時段的已完成工作量與該時段的計劃工作量，來對工作進(jìn)展進(jìn)行評估。其中BCWS表示計劃工作的費(fèi)用預(yù)算；BCWP是已完成工作的費(fèi)用預(yù)算；ACWP則表示已經(jīng)完成的工作的實際費(fèi)用。BCWS與BCWP都是以同一時間與同一預(yù)算為基礎(chǔ)進(jìn)行計算的，因此二者的比較可以得出預(yù)算與實際間的偏差。該進(jìn)度偏差用SV來表示，SV等于零則實際預(yù)算值與計劃預(yù)算一致；SV大于零則實際預(yù)算大于計劃預(yù)算；反之SV小于零，實際預(yù)算低于計劃預(yù)算。ACWP表示實際費(fèi)用，它與BCWP的差值通常用CV來表示，指費(fèi)用偏差。同理，CV等于零實際費(fèi)用與計劃費(fèi)用一致；CV大于零，計劃費(fèi)用高于實際費(fèi)用；CV小于零，計劃費(fèi)用低于實際費(fèi)用。另一個可以有效判定工程效益的指標(biāo)叫做費(fèi)用績效指數(shù)，用CPI表示，CPI=BCWP/ACWP，CPI等于零，表示經(jīng)濟(jì)效益符合預(yù)期目標(biāo)；CPI大于零，則經(jīng)濟(jì)效益高于預(yù)期目標(biāo)；CPI小于零則經(jīng)濟(jì)效益低于預(yù)期目標(biāo)。施工過程中，企業(yè)要將贏得值法應(yīng)用到實際中，通過計算得出SV、CV與CPI這三個指數(shù)，科學(xué)地判斷房地產(chǎn)工程的成本是否在合理的范圍內(nèi)?？⒐るA段要依據(jù)政策、法規(guī)，審核工程的各種款項，將工程中產(chǎn)生的工程量、費(fèi)用等嚴(yán)格送審。（3）銷售階段和后期階段。銷售過程中要注意銷售手段的實用性，不能盲目追求規(guī)模與檔次，要對自己開發(fā)的地產(chǎn)項目有一個準(zhǔn)確定位，找到目標(biāo)銷售人群，根據(jù)他們的需求選擇合適的銷售手段。選擇主流媒體，選擇及時有效的途徑進(jìn)行宣傳。在后期宣傳方面一些地產(chǎn)項目后期還有對客戶的回訪等一系列活動，以加強(qiáng)對自己項目的宣傳。這些后期的宣傳活動要適量與適度，否則不但會增加成本，還會產(chǎn)生負(fù)面的影響。

篇（2）

    序號 項目 建筑面積 樓面地價 總金額 估算說明

    ------------------------------------------------------

     平方米 元/平方米 萬元

    1 土地出讓金 321959.0  3000.00  77335

    2 契稅 321959.0  90.00  2897.63

     合計 80232.63

    

    

    前期反應(yīng)估算

    

    序號 項目 單價 單位 數(shù)量 金額(萬元) 估算說明

    ---------------------------------------------------------------------

    1 勘測費(fèi) 1.5 元/平方米 411685.0  61.75

    2 方案及施工圖設(shè)計 43 元/平方米 411685.0  1770.25

    3 景觀設(shè)計費(fèi) 14 元/平方米 82810.0  115.93

    4 三通一平費(fèi)用 2 元/平方米 411685.0  82.34

    5 臨設(shè)（現(xiàn)場辦公樓） 8 元/平方米 411685.0  329.35

     合計 68.5 2359.62

    

    

    基礎(chǔ)設(shè)施成本分項測算

    

    序號 項目 計費(fèi)基數(shù) 單位 計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總金額 估算說明

    -------------------------------------------------------------------

     萬元

    1 供水工程 321959 元/平方米 30 965.88

    2 排水工程 321959 元/平方米 35 1126.86

    3 天然氣工程 321959 元/平方米 20 643.92

    4 變配電工程 321959 元/平方米 45 1448.82

    6 電信及閉路電視 321959 元/平方米 12 386.35

    7 綠化工程及景觀 82810 元/平方米 200 1656.2 含球場泳池等

    8 后期公共配套 321959 元/平方米 5 160.98

    9 道路及硬地 16132 元/平方米 80 129.06

    10 郵政報箱費(fèi) 2028 戶 250 50.7

    11 其他零星 321959 元/平方米 10 321.96

     合   計 687 6890.73

    

    建安成本測算

    

    序號 項目 建筑面積 單方造價 金額合計 備注

    ------------------------------------------------

     平方米 元/平方米 萬元

    1 土建（地上） 321959 1150 37025.29

    2 土建（地下） 86946 2300 19997.58

    3 給排水 321959 90 2897.63 含消防

    4 暖通工程 321959 10 321.96

    5 電氣照明工程 321959 60 1931.75

    6 電梯 321959 120 3863.51 進(jìn)口高速

    7 監(jiān)控、電訊等智能工程費(fèi) 321959 100 3219.59 高標(biāo)準(zhǔn)

    8 室內(nèi)裝飾工程費(fèi)〔管理用房〕 1800 800 144

     合計 69401.31 

    

    

    配套設(shè)施測算

    

    序號 項目 單價 單位 數(shù)量 金額(萬元) 估算說明

    ----------------------------------------------------------------------

    1 小區(qū)配套費(fèi) 0 元/平方米 321959 0

     合計 0

    

    結(jié)果

    

    本小區(qū)不存在該項費(fèi)用

    

    

    稅金及規(guī)費(fèi)

    

    序號 項目 建筑面積 單方造價 金額合計 估算說明

    ------------------------------------------------------

     平方米 元/平方米 萬元

    1 人防費(fèi) 321959 0 0

    2 煤氣大市政費(fèi) 321959 15 482.94

    3 白蟻防治費(fèi) 321959 1.6 51.51

    4 各類審查，核準(zhǔn)費(fèi) 321959 5 160.98

    5 高等教育費(fèi) 321959 10 321.96

    6 墻改費(fèi)、水泥基金 321959 4 128.78 考慮了返還因素

    7 交易手續(xù)費(fèi) 321959 3 96.59

    8 面積測繪費(fèi) 321959 1 32.2

     合計 1274.96

    

    

    

    序號 項目 單價 單位 數(shù)量 金額(萬元) 估算說明

    -----------------------------------------------------------------------

    1 開發(fā)間接費(fèi)用 0 元/平方米 321959 0

     合計 0

    

    

    其他費(fèi)用

    

    序號 項目 計費(fèi)基數(shù) 計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總金額(萬元) 備注

    -------------------------------------------------------------

    1 招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)及公證費(fèi) 76292.04 0.50% 381.46 計費(fèi)基數(shù)為建安工程費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

    2 工程結(jié)算編制和審核費(fèi) 76292.04 0.30% 228.88

    4 工程監(jiān)理費(fèi) 76292.04 0.80% 610.34

    5 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 76292.04 0.05% 38.15

    6 道路綠地占用費(fèi)及修復(fù)費(fèi) 411685 10 411.69

    8 檢測費(fèi)等零星費(fèi)用 411685 5 205.84

     合   計 1876.36

    

    成本估算

    

    序號 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 合計

    --------------------------------------------------------------------------------------

    1 土地資金投入 40116.32  40116.32  80232.63 

    2 一期其他投入 7865.17  7865.17  7865.17  7865.17  31460.66 

    3 一期銷售回籠 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)

    4 二期其他投入 7865.17  7865.17  7865.17  7865.17  31460.66 

    5 二期銷售回籠 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)

    6 三期其他投入 3932.58  3932.58  3932.58  3932.58  15730.33 

    7 三期銷售回籠 (10963.02) (14617.35) (10963.02) (36543.39)

    8 凈需求資金 40116.32  40116.32  7865.17  (6195.70) (2263.12) (20534.81) (17436.96) (32610.80) (21926.03) (10963.02) (23832.64)

     累計貸入資金余額 40116.32  80232.63  88097.80  81902.10  79638.98  59104.17  41667.21  9056.40  479815.60 

     財務(wù)費(fèi)用 1604.65  3209.31  3523.91  3276.08  3185.56  2364.166744 1666.688329 362.2561812 0 0 19192.62 

    

     土地投入 80232.63

     其他投入 78651.66

     土地分?jǐn)?其他投入 總計投入 銷售回籠

     一期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734

     二期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734

篇（3）

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，競爭越來越激烈，為了能夠立足于市場，爭取獲得更大的效益，就必須把握好項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)和階段，力爭把投入成本控制在最少范圍內(nèi)，使項目取得更好的投資效益和實際效益。

房地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個周期較長，影響因素較多，較復(fù)雜的過程，要想以最少投資獲得最大的目標(biāo)，就必須對各個環(huán)節(jié)和階段進(jìn)行全面分析，有效的進(jìn)行控制成本。

一、首先是在項目投資的決策階段

投資決策前，應(yīng)對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。作為投資決策的重要資料，在編制可行性研究報告時，應(yīng)深入市場調(diào)查并充分掌握各類資料，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。關(guān)鍵是對土地成本的估算上，在總的成本中，該項費(fèi)用占用很大的比例，一般在45%以上，高者甚至達(dá)到項目總成本的80%，因此，要確定合理的土地買價，把土地成本控制在論證的目標(biāo)之內(nèi)。

二、其次是在規(guī)劃、設(shè)計階段

項目設(shè)計的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長度，而且也影響建設(shè)項目的使用價值和投資收益。因此，選定優(yōu)秀的設(shè)計單位可以為建設(shè)單位在技術(shù)、服務(wù)等方面提供良好的服務(wù)，自然有利于成本的控制。 在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。設(shè)計階段作為控制開發(fā)成本最重要的階段，可鎖定可控成本80％以上。通過限額設(shè)計指標(biāo)來實施項目的成本控制，要求在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計，對鋼筋、砼、節(jié)點(diǎn)等限定上限指標(biāo)，設(shè)計完成后對實際指標(biāo)進(jìn)行評定，采取一定的獎懲措施；同時，著重抓好事前的設(shè)計修改，多選樣、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)；強(qiáng)調(diào)設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)合理性，如建筑設(shè)計時盡可能功能分區(qū)相對集中，避免不必要的裝飾，環(huán)境配套上做到實用美觀，不求奢華但求新穎；在設(shè)計時通過合理利用法規(guī)如設(shè)計錯層陽臺、飄窗、空中花園及局部挑空等手法，在容積率不變的情況下增加實際使用面積，本質(zhì)上攤薄樓面地價；在建筑布置上充分根據(jù)項目的地形地貌及鉆探數(shù)據(jù)考慮基礎(chǔ)形式從而節(jié)約地基處理成本，準(zhǔn)確計算土方平衡量，確定場地標(biāo)高以節(jié)約土方成本，等等。

三、施工前期階段

根據(jù)開工計劃預(yù)決算部編制完成工程量清單預(yù)算，合理確定招標(biāo)控制價，并審查招標(biāo)文件和合同的有關(guān)造價條款提出造價建議，通過招標(biāo)確定合同造價，從而進(jìn)一步鎖定目標(biāo)成本。在實際工作中也碰到過類似于在招標(biāo)前缺乏成熟的方案及確定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、或者在招標(biāo)完成后圖紙出現(xiàn)較大范圍的變更，甚至是顛覆性的變更，那么就會產(chǎn)生很多分部分項的綜合單價需要重新確定，既增加了工作量，又增加成本控制的難度。在今后的工作中，我們要提前研究和完善設(shè)計圖紙、確定材料樣板，盡量減少后期成本增加的可能性。

四、施工階段

1、嚴(yán)格現(xiàn)場簽證制度：建立工程、造價、監(jiān)理、跟蹤會簽制度，分清簽證性質(zhì)，了解每單費(fèi)用，加強(qiáng)各部門互相監(jiān)督，并由分管領(lǐng)導(dǎo)把關(guān)確認(rèn)。

2、建立動態(tài)成本臺帳：根據(jù)公司預(yù)先制定的《工程聯(lián)系單業(yè)務(wù)規(guī)程》規(guī)定，對每單設(shè)計變更聯(lián)系單和現(xiàn)場簽證聯(lián)系單做造價跟蹤，預(yù)決算部接單后啟動《造價調(diào)整內(nèi)部聯(lián)系單》，完成材料詢價建議、調(diào)整造價的測算報公司簽閱審批，根據(jù)審批意見由開發(fā)部對外簽署生效《工程洽談記錄》作為工程結(jié)算依據(jù)。推進(jìn)跟蹤審計制度后，下步準(zhǔn)備啟動《造價控制動態(tài)分析報告》，定期披露合同額的動態(tài)移動情況，掌握目標(biāo)投資額的偏離狀況。

3、嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價格：材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價中

約占70%，工程材料成本控制是項目開發(fā)過程的重要內(nèi)容，對一些主要材料和設(shè)備一般采用甲供和定牌核價方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，及時準(zhǔn)確地了解市場上最新的材料設(shè)備的價格信息。要注意各項材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，采用招投標(biāo)方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機(jī)。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，材料會有差異，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售級別不同，價格也會有差異。因此要樹立成本意識，形成控制成本機(jī)制。

4、準(zhǔn)確履行合同對外簽署審批和合同款項支付審批，掌握合同條款精神并監(jiān)督其執(zhí)行情況，及時編報決算審核表和成本登記表。

五、竣工階段

該階段是對項目成本的最終反映和鎖定。根據(jù)竣工結(jié)算資料受理情況完成工程結(jié)算審核，待項目所有合同完成結(jié)算后編制《項目工程結(jié)算報告》，該報告內(nèi)容包括：項目工程概況、合同結(jié)算情況列表說明、工程預(yù)決算受理及審核情況表、典型單體造價解析、造價預(yù)測和結(jié)算對比分析、經(jīng)驗分享及建議等。對于竣工結(jié)算項目，我們認(rèn)真做好總結(jié)和統(tǒng)計分析，把經(jīng)驗數(shù)據(jù)納入《工程造價預(yù)測分析系統(tǒng)》數(shù)據(jù)庫，以此作為今后開發(fā)項目制定目標(biāo)成本和采取改善措施的重要依據(jù)，達(dá)到實施一個項目，在成本控制方面提高一個水平。

總之，房地產(chǎn)項目成本動態(tài)控制是一個系統(tǒng)工程，總體要從管理和技術(shù)兩個方面來加強(qiáng)：

篇（4）

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資成本 管理

一、土地成本

房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地，作為稀缺資源，國家一直嚴(yán)格控制土地出讓一級市場。開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意關(guān)注房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，掌握市場數(shù)據(jù)，爭取以客觀合理的價格取得土地。具體在競買過程中，應(yīng)認(rèn)真研究土地管理部門招標(biāo)掛牌拍賣文件及出讓合同文本，做好土地可能成交價的分析工作，應(yīng)特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時為防范風(fēng)險，根據(jù)預(yù)控的原則，在競拍前要為自己確定一個包括拆遷成本在內(nèi)的可承受的心理價位。根據(jù)市場行情確定房地產(chǎn)銷售價格并依據(jù)經(jīng)驗確定各項開發(fā)成本、利潤倒推計算出土地可能成交價，同時通過敏感性分析，根據(jù)銷售價格及各項成本的變動幅度倒推計算出相應(yīng)的土地價格變動幅度，以市場未來客觀銷售價格及可承受成本、利潤結(jié)合開發(fā)企業(yè)的預(yù)期倒推計算出的結(jié)果作為可承受的心理價位。

二、政府規(guī)費(fèi)

房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作對象除購房者外就是政府各有關(guān)部門。政府規(guī)費(fèi)也是開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規(guī)費(fèi)的管理。政府規(guī)費(fèi)主要包括項目立項、規(guī)劃、消防、環(huán)保、施工等手續(xù)辦理過程中應(yīng)向政府各有關(guān)部門交納的費(fèi)用。各項費(fèi)用的交納都有各級政府的文件規(guī)定。在這一階段工作過程中，正處于項目前期，開發(fā)企業(yè)尚未取得預(yù)售資格、很難取得銀行貸款，資金壓力很大。這時能夠利用各項政府優(yōu)惠政策，免交、緩交各項費(fèi)用，不僅能減輕資金壓力，還節(jié)省了貸款利息等財務(wù)費(fèi)用。

三、建安成本

建安成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分，是開發(fā)建設(shè)的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購置費(fèi)用之和。建安成本的控制可分招投標(biāo)合同價管理、建設(shè)中造價管理及項目結(jié)算管理三個階段。

招投標(biāo)合同價管理是建安成本控制的重點(diǎn)，這也體現(xiàn)了預(yù)控的重要性。首先應(yīng)根據(jù)工程定額及工程類別等確定項目預(yù)算；然后在招投標(biāo)過程中根據(jù)建筑市場、建材市場的供需情況，在預(yù)算的基礎(chǔ)上調(diào)整為招投標(biāo)底價；最后根據(jù)投標(biāo)方在招投標(biāo)過程中的競爭情況確定中標(biāo)者，并確定合同造價。建造中造價管理是在工程建設(shè)過程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的過程。建設(shè)中的建安成本管理應(yīng)從科學(xué)的工程項目費(fèi)用計劃著手，先將工程費(fèi)用分解，并進(jìn)一步分解為子項，再按時間進(jìn)度分解，隨后將費(fèi)用額度安排到相應(yīng)子項和時間段，形成費(fèi)用計劃；在費(fèi)用計劃的基礎(chǔ)上，主要采用比較、分析、預(yù)測、糾偏、檢查的分階段步驟實施建安成本費(fèi)用控制。

四、專業(yè)費(fèi)用

專業(yè)費(fèi)用是開發(fā)企業(yè)聘請勘察設(shè)計、工程監(jiān)理、前期物業(yè)管理等專業(yè)公司要支付的費(fèi)用。專業(yè)公司的參與是提高開發(fā)項目品位、質(zhì)量的重要手段，他們帶來了新的設(shè)計理念及工程、物業(yè)管理方式，從而能降低總體成本或者提高經(jīng)濟(jì)效益。建筑設(shè)計方面，應(yīng)從建筑設(shè)計、小區(qū)規(guī)劃、景觀環(huán)境、節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用等多方面入手，突出企業(yè)及其開發(fā)項目的個性與差異化，進(jìn)行明確的品牌定位，從而提高項目的內(nèi)在品質(zhì)，提高利潤空間；工程監(jiān)理方面，優(yōu)秀的工程監(jiān)理企業(yè)可以協(xié)助開發(fā)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)的成本、進(jìn)度、質(zhì)量管理，進(jìn)而提高項目投資效益；前期物業(yè)管理方面，開發(fā)企業(yè)在項目前期引入物業(yè)管理理念，提高購房者對項目建成后的良好預(yù)期，同時提高項目投資效益。

五、配套費(fèi)用

配套費(fèi)用包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)將市政公用線路連接到建筑物的道路、給水、排水、供電、供暖、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮自O(shè)施，車棚、圍墻等構(gòu)筑物，綠化、景觀設(shè)施等除建安成本以外的的建設(shè)施工費(fèi)用。配套費(fèi)用的支出一般處于項目后期，開發(fā)企業(yè)資金相對充裕，又是吸引購房者的最后階段，這時開發(fā)企業(yè)舍得投入，但也應(yīng)注意采用新技術(shù)、新材料在滿足配套要求的前提下降低成本。如采用新式室外配電柜代替建設(shè)配電室既少占土地、降低成本，又能滿足業(yè)主的用電需要；綠化中多種喬木，少種草雖前期投入多一些，但在滿足環(huán)境要求的前提下可以大大降低養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；項目園林水體采用中水系統(tǒng)處理后的中水，既美化了居住環(huán)境，又節(jié)約了運(yùn)行費(fèi)用。

六、管理及銷售費(fèi)用

管理費(fèi)用是不管項目進(jìn)展如何開發(fā)企業(yè)一直要支出的費(fèi)用，包括企業(yè)辦公費(fèi)用、人員工資、招待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊等?？刂乒芾碣M(fèi)用依賴于企業(yè)具備完善的管理體制，開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的內(nèi)部管理體系，對每項費(fèi)用設(shè)立專項的管理制度。銷售費(fèi)用是企業(yè)在商品房銷售過程中所支出的推廣宣傳費(fèi)用和中介機(jī)構(gòu)銷售應(yīng)支付的費(fèi)用。推廣宣傳費(fèi)用包括廣告費(fèi)、公關(guān)活動費(fèi)等，應(yīng)在考查各種推廣宣傳效果的基礎(chǔ)上來決定費(fèi)用的投放量。費(fèi)用則根據(jù)開發(fā)項目的銷售難易程度分別向中介機(jī)構(gòu)支付，當(dāng)項目較難出售時，費(fèi)率較高；當(dāng)項目易于出售，開發(fā)企業(yè)就可以自行銷售，費(fèi)用就很低。

七、財務(wù)費(fèi)用

由于房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，所以它與金融行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，在資金融通的過程中，就存在手續(xù)費(fèi)、利息、傭金、發(fā)行費(fèi)及匯兌損益等各項財務(wù)費(fèi)用。降低財務(wù)費(fèi)用最主要的方式是降低負(fù)債率；其次，應(yīng)區(qū)別各種融資手段的財務(wù)費(fèi)用比率，根據(jù)自己所處資金狀況分別采取適宜的融資手段；此外，在項目運(yùn)作中應(yīng)特別注意資金的時間價值。項目初期支出的資金量很大，而且距離資金可回收時間較遠(yuǎn)，這時資金的運(yùn)用應(yīng)慎重。支出過大，金融機(jī)構(gòu)若不支持，將造成資金鏈斷裂，即使有金融機(jī)構(gòu)的支持，也會增大企業(yè)財務(wù)費(fèi)用。延緩支出的渠道有緩交政府各項規(guī)費(fèi)、減小工程款期初支付比例等。

八、結(jié)束語

隨著企業(yè)競爭的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)形勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺階，并真正實現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益，才能促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過當(dāng)前的危機(jī)。

篇（5）

評估確認(rèn)價是指投資雙方在投資過程中，經(jīng)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估，共同認(rèn)可的價值，是多數(shù)投資行為中遵循的資產(chǎn)計價方式。按評估價確定放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)初始投資成本，有以下幾種考慮。第一，符合我國關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的有關(guān)規(guī)定。國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動時要進(jìn)行評估，衡量資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，保證國有資產(chǎn)價值，防止資產(chǎn)流失。評估可以根據(jù)實際情況選擇不同方法，例如收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價法，幾種方法都是按現(xiàn)值來評估資產(chǎn)的價值，共同點(diǎn)是體現(xiàn)現(xiàn)時價值，但大多數(shù)估價需要職業(yè)判斷，根據(jù)市場情況進(jìn)行估價。評估確認(rèn)價更能體現(xiàn)投資雙方的公允、公正。更容易被人們接受。第二，評估確認(rèn)價在會計實務(wù)上具有可操作性。幾種方法都有其計算模型。

在現(xiàn)行會計制度中也對股份制改造要求進(jìn)行評估，并采取評估價計量。以評估價計量缺點(diǎn)：第一，盡管評估更能體現(xiàn)資產(chǎn)現(xiàn)時價值，但在放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)中，如果每項資產(chǎn)都進(jìn)行評估會計成本會加大，太多的估價會導(dǎo)致很大誤差。有悖于投資目的。第二，評估價不利于投資方的會計處理。非現(xiàn)金資產(chǎn)在投資方是以歷史成本計價，而投資時又以評估價計價。非現(xiàn)金資產(chǎn)評估價與賬面價出現(xiàn)差額將無法處理，不能準(zhǔn)確反映其性質(zhì)。

二、按公允價值確定

公允價值在國際會計準(zhǔn)則中所下定義：“在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債結(jié)算的金額?！笨梢酝ㄟ^未來現(xiàn)金流量的估計，運(yùn)用預(yù)期現(xiàn)金流量法計算現(xiàn)值，公平交易是指雙方在互相了解、自由的、不受各方之間任何關(guān)系影響的基礎(chǔ)上商定條款而形成的交易。公允價值計量能夠真實反映資產(chǎn)給企業(yè)帶來的利益。在放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)中如果采用公允價值計量體現(xiàn)幾點(diǎn)優(yōu)勢。第一，在會計實務(wù)中，已在一定范圍內(nèi)使用這種計量屬性，具有實踐基礎(chǔ)。第二，公允價值體現(xiàn)了一定時間上資產(chǎn)的實際價值，體現(xiàn)了交易雙方均為維護(hù)自身利益確定的價值，體現(xiàn)交易雙方的自愿性。第三，與國際會計慣例接軌。公允價值作為計量模式被越來越多的國家會計準(zhǔn)則采用，國際準(zhǔn)則也將其作為一項重要計量屬性。公允價值是會計計量的發(fā)展趨勢，但基于我國的現(xiàn)實情況，放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)初始投資成本如果以公允價值計量，存在許多現(xiàn)實問題。公允價值確定非常困難，公允價值計量在理論上很完善但其前提必須有發(fā)育成熟的市場，而我國的市場經(jīng)濟(jì)不存在活躍的資本市場不易取得資產(chǎn)的公允價值。再加之我國會計人員的素質(zhì)不高，職業(yè)判斷能力差，不易操作公允價值的計量。

三、按非貨幣交易原則確定初始投資成本

非貨幣交易原則是指放棄非貨幣資產(chǎn)取得投資時以投資方賬面價值作為初始投資成本。這種方法的優(yōu)點(diǎn)就是會計處理簡單，體現(xiàn)歷史成本計價原則，不存在投資過程中賬面價與現(xiàn)時價差額。缺點(diǎn)包括：第一，未能真實反映投資價值，眾所周知賬面價只代表取得時的成本，隨著市場變化，資產(chǎn)的價值將發(fā)生變化，賬面價與真實價存在差異，在會計交易中資產(chǎn)價值計量要求反映真實的交易事項，而賬面價值并不能準(zhǔn)確反映資產(chǎn)的價值。第二，以賬面價值計量，將會影響以后各年投資收益取得時的確認(rèn)，賬面價反映投資方投資資產(chǎn)成本的情況，并不能反映在被投資方所占股權(quán)的大小。投資收益是被投資方按股權(quán)比例分配的。投資成本與收益不存在配比。容易出現(xiàn)利潤操縱。

篇（6）

一、概述

房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品除了安全、科學(xué)、適宜、美觀的功能價值外，怎樣進(jìn)行投資成本控制，對創(chuàng)造社會物質(zhì)文明和提高人們生活水平，以及房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的意義。

（一）投資成本控制的含義

投資成本控制就是在把開發(fā)項目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，保證開發(fā)項目投資控制目標(biāo)的實現(xiàn)，力求在開發(fā)項目中合理使用人力、財力、物力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益[1]。

（一）投資成本控制的意義

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利時代，微利時代的房地產(chǎn)投資成本控制的意義比房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張更為重要。在未來售價不明確或只能預(yù)估售價的情況下，成本控制不力的企業(yè)必將被市場逐漸淘汰。

二、項目決策階段的投資成本控制

本階段基本上決定了項目的投資總額。

可靠的投資估算是項目決策的關(guān)鍵依據(jù)。投資估算的準(zhǔn)確程度，直接影響項目的可行性和投資效益。在該階段應(yīng)全面認(rèn)真收集有關(guān)資料，通過與類似工程的對比和各類技術(shù)參數(shù)的研究[2]，周密地編制投資估算，充分預(yù)計各種因素對工程造價的影響，使投資估算符合實際并留有必要空間，使其真正起到控制項目總投資的作用。

由于可行性研究報告和項目建議書階段主要是以經(jīng)濟(jì)分析和方案為主，內(nèi)容和深度不夠，工程量不明確，投資估算的內(nèi)容都比較簡單和粗略，漏項嚴(yán)重，所以準(zhǔn)確性較差。甚至有時建設(shè)單位為了所報項目能被批準(zhǔn)，在做投資估算時有意低估，增加了投資估算的不準(zhǔn)確性。 因此，在投資決策階段應(yīng)該充分做好基礎(chǔ)資料的收集，以及同類項目的相關(guān)資料等。投資管理人員要對資料的準(zhǔn)確性、可靠性進(jìn)行認(rèn)真分析和選用。

（一）進(jìn)行政策風(fēng)險研究

房地產(chǎn)業(yè)隨時都有可能受到國家調(diào)控政策的影響，投資風(fēng)險較大。因此，在策劃階段一定要專門研究國家對該產(chǎn)業(yè)的政策及其今后發(fā)展趨勢。

（二）進(jìn)行市場和受眾分析

進(jìn)行周密的市場調(diào)查，分析項目所在地的人文風(fēng)俗、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、消費(fèi)觀驗等，充分掌握市場需求，掌握項目所在地施工行業(yè)的狀況，定位產(chǎn)品檔次和風(fēng)格、樓盤布局和戶型等。

（三）可類比項目分析等

收集周邊項目的情況，研究類似項目的實施情況等，進(jìn)行類比分析，確認(rèn)競爭的激烈程度，并做好對策預(yù)案。

（四）進(jìn)行財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析和評價，確定評價指標(biāo)數(shù)據(jù)和開發(fā)的可行性

1、主要評價指標(biāo)如下：

（1）項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）；

（2）項目動態(tài)投資回收期；

（3）項目總投資收益率；

（4）項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）；

（5）項目財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）等。

2、做好稅務(wù)籌劃工作。《企業(yè)涉稅零風(fēng)險操作手冊：合理避稅、稅務(wù)稽查、權(quán)益維護(hù)》對怎樣房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃減輕稅負(fù)、節(jié)約稅賦，智慧經(jīng)營進(jìn)行了深入的分析[3]。

3、合理確定評價基準(zhǔn)。在財務(wù)評價中，評價指標(biāo)的選用是項目經(jīng)濟(jì)評價的關(guān)鍵，直接影響評價的質(zhì)量。合理確定評價指標(biāo)和基準(zhǔn)參數(shù)，以合理評價投資效益對項目取舍實行效益否決制，達(dá)不到經(jīng)濟(jì)效益標(biāo)準(zhǔn)的項目不予立項。

（五）項目實施的時間跨度也直接影響項目成本和效益，必須制定切實可行的項目總體進(jìn)度計劃。

三、嚴(yán)格設(shè)計和監(jiān)理單位的招標(biāo)工作

嚴(yán)格資質(zhì)要求，采取招標(biāo)方式，通過競爭，選擇信譽(yù)和業(yè)績良好，并且有長期同類工程經(jīng)驗的設(shè)計和監(jiān)理單位。

四、項目設(shè)計階段是進(jìn)行投資控制最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)

設(shè)計階段的投資控制是項目投資成本控制的重點(diǎn)[4]。

一個房地產(chǎn)項目盈利與否，除了政策的因素，對投資影響最大的就是設(shè)計因素，它延伸和執(zhí)行了項目決策的意圖，。因此，設(shè)計階段是進(jìn)行項目投資成本控制最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

投資成本控制并非一味強(qiáng)調(diào)投資成本越少越好，而是要積極運(yùn)用價值工程原理[5][6]以最合理的投資成本形成最有效的項目造型、安全和功能等要求，即合理進(jìn)行資源配置，選擇最優(yōu)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案。

（一）初步設(shè)計階段

實行限額設(shè)計是設(shè)計過程中行之有效的投資成本控制方法。

初步設(shè)計階段各專業(yè)設(shè)計人員應(yīng)掌握設(shè)計任務(wù)書的設(shè)計原則、建設(shè)方針、以及各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，根據(jù)可行性分析和市場變化情況，調(diào)整和細(xì)化建筑總平面布局、單體形狀及平面布局，處理好關(guān)鍵設(shè)備和工藝流程等，多做幾套方案，同時建立造價控制系統(tǒng)，細(xì)化和修正決策階段的投資估算，通過多個方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選，把初步設(shè)計造價嚴(yán)格控制在投資限額內(nèi)。

（二）技術(shù)設(shè)計階段

1、進(jìn)行基坑支護(hù)選型、建筑與結(jié)構(gòu)匹配的經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較論證。在住宅建筑中，基礎(chǔ)的施工占著極為重要的地位，它的施工質(zhì)量直接影響著建（構(gòu)）筑物的使用安全和壽命[7]，以及項目造價。

2、合理選擇設(shè)備。高層建筑尚需合理設(shè)置轉(zhuǎn)換層和設(shè)備間，既滿足使用功能，又考慮空間的美觀性要求。

3、合理采用新技術(shù)、新材料、新工藝。

4、掌握項目所在地的建設(shè)施工市場情況，因地制宜、就地取材，從設(shè)計源頭降低投資成本。

（三）施工圖設(shè)計階段

1、施工圖設(shè)計文件的規(guī)范性、深度、細(xì)度和精度對造價文件的編制以及施工階段的影響特別大，特別是目前實施清單報價模式，更對這方面提出了更高的要求。若上述方面達(dá)不到要求，一方面不能滿足準(zhǔn)確編制招標(biāo)清單的需要，另一方面容易導(dǎo)致施工圖設(shè)計階段變更頻繁，給投資控制工作帶來不確定性。

2、嚴(yán)密的編制投資預(yù)算和招標(biāo)控制價。

（四）各專業(yè)人員必須共同參與，密切配合

投資控制目標(biāo)的實現(xiàn)，需要各專業(yè)技術(shù)人員共同參與，密切配合，造價工程師、物業(yè)管理人員、銷售管理人員必須全面全過程全方位的參與設(shè)計工作。

五、做好施工招標(biāo)準(zhǔn)備是前期投資控制的又一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（一）合理確定發(fā)包模式，選擇資質(zhì)符合要求、信譽(yù)、實力和業(yè)績良好，且有同類工程經(jīng)驗的施工單位

（二）做好編制施工招標(biāo)文件及招標(biāo)控制價的準(zhǔn)備工作

往往由于招標(biāo)文件編制不嚴(yán)密，有關(guān)表述模棱兩可，造成投標(biāo)報價不準(zhǔn)確，給施工階段帶來爭議。

（三）做好編制施工招標(biāo)清單的準(zhǔn)備工作

應(yīng)高度重視分部分項工程量清單工程量的準(zhǔn)確性，及其項目特征描述的正確性，避免在施工合同履約過程中產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致糾紛和索賠。

（四）明確施工合同中以下方面的內(nèi)容尤其重要：承包范圍、合同價款方式的約定、合同價款調(diào)整的約定、計量支付合同條款的約定、風(fēng)險責(zé)任的約定、措施費(fèi)的約定等

六、結(jié)論

房地產(chǎn)項目的投資成本控制貫穿于項加強(qiáng)對設(shè)計、招標(biāo)和施工建設(shè)三個階段的工作，進(jìn)行主動投資控制，過去較長時間卻普遍忽視了設(shè)計與招標(biāo)這兩個階段的控制，往往把精力放在施工階段。只有扭轉(zhuǎn)這種觀念，認(rèn)真做好上述各方面的工作，才能達(dá)到房地產(chǎn)項目投資成本控制的預(yù)期目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]卜一德：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理手冊》第二版，中國建筑工業(yè)出版社出版，2006年1月第二版

[2]中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》GB50500-2008，中國計劃出版社，2008年9月第一版

篇（7）

關(guān)鍵詞:產(chǎn)品 優(yōu)化設(shè)計 投資成本 線性規(guī)劃

企業(yè)在生產(chǎn)活動中,經(jīng)常需要對現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)行升級改造,以提高企業(yè)的市場競爭力。與此同時,企業(yè)必須要增加相應(yīng)的投資成本。在企業(yè)追加投入的情況下,如何確保產(chǎn)品的升級改造取得預(yù)期的效果,關(guān)系到企業(yè)未來的發(fā)展成敗。

本文以此為背景建立了一個以投資成本為目標(biāo)函數(shù)、以資源為約束對象的線性規(guī)劃模型,由此可獲得產(chǎn)品的一種最佳設(shè)計方案。由于模型所描述的市場環(huán)境是動態(tài)變化的,企業(yè)不可能通過生產(chǎn)一種不變的產(chǎn)品型號(即使當(dāng)前是最佳的)來滿足未來復(fù)雜多變的市場需求,必須不斷調(diào)整投資成本和約束資源,以促進(jìn)產(chǎn)品的多樣化和升級換代。這涉及到模型的優(yōu)化后分析,而優(yōu)化后分析有各種不同的形式。根據(jù)本文所討論的問題背景,筆者提出了線性規(guī)劃模型的一種新的優(yōu)化后分析方法,這種優(yōu)化后分析方法建立了投資成本、約束資源和設(shè)計變量之間的動態(tài)關(guān)系。通過這種關(guān)系,企業(yè)決策者可以根據(jù)市場環(huán)境的變化調(diào)整相應(yīng)的投資成本和資源量,以產(chǎn)生更合適的設(shè)計方案,確保產(chǎn)品的升級改造取得預(yù)期的效果。本文運(yùn)用此分析方法,對一個關(guān)于飼料配方的實例進(jìn)行了分析和設(shè)計。

產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計方法

假設(shè)一個產(chǎn)品由n種原料構(gòu)成,其含量分別是,x1,x2…,xn,如果要求該產(chǎn)品在滿足規(guī)定的資源約束條件下,使投資成本最低,則產(chǎn)品設(shè)計方案應(yīng)該由以下的線性規(guī)劃模型確定。

(LPM)minf = cT x

s.t.Ax≥b,x≥0

其中,x∈Rn是設(shè)計向量,c∈Rn是費(fèi)用(成本)向量,Ax≥b是由m個資源約束不等式:gi=ai1 x1+…+ain xn≥b(i=1,…,m)構(gòu)成的不等式組。令xn+i=gi -bi(i=1,…,m),xn+i則是產(chǎn)品的第i種剩余資源量。

采用單純形法求解模型(LPM),本研究可以獲得產(chǎn)品的一個最佳設(shè)計方案。不妨設(shè)(LPM)的最優(yōu)基本解為xB*=b*,xN*=0,最低投資成本(目標(biāo)值)為f *,則(LPM)的目標(biāo)函數(shù)和約束條件可表示為:

f = f *- c TN* xN *(1)

xB* = b*-B*-1 N * xN * (2)

其中,B*與N *分別是最優(yōu)基矩陣與非基矩陣,c TN*=cTB*B*-1 N *-cTN*是與非基變量xN *相應(yīng)的縮減費(fèi)用(the reduced costs)。

由于市場環(huán)境時時處于變化之中,因此決策者必須不斷加大投入,研發(fā)新的產(chǎn)品來滿足未來的市場需求。開發(fā)新產(chǎn)品的一種方式就是調(diào)整原產(chǎn)品所含各種功效資源的配重(比),以產(chǎn)生具有不同功能的產(chǎn)品(系列)。相應(yīng)地,企業(yè)在模型(LPM)的最優(yōu)單純表(原產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計)的基礎(chǔ)上,對投資成本進(jìn)行了調(diào)整。如果決策者將投資成本 f 從最低成本 f *增加到 f ,則投資成本平面:cTx = f 與模型(LPM)的有效資源約束:xN *≥0相交產(chǎn)生一個新的有界凸多面體,本文稱之為投資成本、約束資源和設(shè)計變量之間的動態(tài)關(guān)系體,記為S f,在這個動態(tài)關(guān)系體上,每一點(diǎn)都對應(yīng)一個新的產(chǎn)品設(shè)計方案,它們具有不同的功效資源。注意到S f有n個極點(diǎn),不妨設(shè)S f的第j個極點(diǎn)為:

x j(f)=(x1j(f),x2j(f),…,x jn+m(f)T,j=1,…,n

根據(jù)凸集的有關(guān)理論,S f中的任意一點(diǎn)x可以表示成它的所有極點(diǎn)的凸組合,即:

(3)

其中,0≤λj≤1(j =1,…,p),且。

假設(shè)c TN * < 0,通過式(1)和(2),可以求得S f的n個極點(diǎn)的坐標(biāo)為:

其中,

是矩陣-B*-1 N *的第k行第j列元素。上述極點(diǎn)坐標(biāo)可統(tǒng)一表示為:

(4)

將式(4)代入(3)中,得:

(POM)(5)

(POM)就是優(yōu)化后分析模型。這是產(chǎn)品設(shè)計變量xi(i =1,…,n)和剩余資源量xn+i(i =1,…,m)關(guān)于新增的投資成本f的線性函數(shù)。于是,對新增的投資成本f,本文可以通過調(diào)節(jié)參數(shù)λ1,…,λn的適當(dāng)取值來控制產(chǎn)品中不同功效資源的含量,從而產(chǎn)生新的產(chǎn)品(系列)設(shè)計方案,滿足未來市場的需求。

一般地,λj(j =1,…,n)相當(dāng)于分配給各功效資源的權(quán)重。當(dāng)時,所有功效資源在產(chǎn)品中均衡配置;當(dāng)被賦值較大時,相應(yīng)的功效資源在產(chǎn)品中所占比重就大。λj(j =1,…,n)的具體取值,由決策者和研發(fā)人員根據(jù)市場的需求、產(chǎn)品的試制狀況確定。

模型應(yīng)用

本文以張建平(1989)提出的一個飼料配方問題為例來闡述本方法的應(yīng)用。設(shè)有八個飼料原料:玉米、大麥、麩皮、豆餅、魚粉、槐葉粉、骨粉和石粉,分別配重x1、x2、x3、x4、x5、x6、x7和x8公斤,要制成一噸的飼料,使所配飼料滿足規(guī)定的八種營養(yǎng)成分(即消化能g1、可消化蛋白g2、粗蛋白g3、賴氨酸g4、蛋+胱氨酸g5、鈣g6、磷g7和粗纖維g8)要求,且總成本最低。

根據(jù)張建平(1989)給出的八種飼料原料的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),本文得到該飼料配方的一個線性規(guī)劃模型如下:

min f =0.236x1+0.256x2+0.132x3+0.43x4+

1.76x5+0.222x6+0.18x7+0.06x8

s.t. g1 =3.43x1+2.91x2+2.53x3+3.21x4+2.73x5 + 2.6x6≥3200

g2=64x1+74x2+90x3+346x4+439x5+132x6≥115000

g3=85x1+105x2+135x3+424x4+536x5+190x6≥150000

g4=2.9x1+3.5x2+5.8x3+28.1x4+24.7x5+ 10.6x6≥5600

g5=2.3x1+2.6x2+6.8x3+13.4x4+16x5+

2.2x6≥3700

g6=0.2x1+0.4x2+2.2x3+2.8x4+31.6x5+4x6

+300x7+400x8≥5000

g7=2.1x1+4x2+10.9x3+5.9x4+11.7x5+4x6 +135x7≥4100

g8=13x1+65x2+104x3+61x4+0x5+125.7x6≤45000

x1+x2+x3+x4+x5+x6+x7+x8=1000

x3≤70,x5≥40

x1,x2,…,x8≥0

應(yīng)用MATLAB V6.5語言編寫了單純形算法和本文提出的優(yōu)化后分析程序。通過該程序求解上述飼料配方線性規(guī)劃問題,得到八個飼料原料的最優(yōu)配方是:675.7015,0,70.0000,96.3468,40.0000,110.2964,3.2622,4.3931 (公斤),及最低總成本為:f *=305.8712 (元)。在按最優(yōu)配方配成的飼料中所含各種營養(yǎng)(資源)量分別是:消化能g1=3200、可消化蛋白g2=115000、粗蛋白g3=150130、賴氨酸g4=7230、蛋+胱氨酸g5=4200、鈣g6=5000、磷g7=4100和粗纖維g8=35810,由此可見,除粗蛋白、賴氨酸,蛋+胱氨酸和粗纖維的指標(biāo)“超過”了給定的限度,其它營養(yǎng)元素的指標(biāo)恰好達(dá)到給定的限度。

若根據(jù)市場需求,企業(yè)打算將每噸飼料產(chǎn)品的投資成本增加到f =310元,以研發(fā)新的飼料產(chǎn)品系列,要求在給定的成本預(yù)算下,在保持八項營養(yǎng)(資源)量和兩種原料(麩皮和魚粉)不低(或不高)于原來制定的最低(或最高)標(biāo)準(zhǔn)的前提下,盡可能提高所配飼料的某一(幾)項營養(yǎng)指標(biāo)。為此,本文建立該問題的優(yōu)化后分析模型如下:

(POM)(6)

其中,x8+i =gi - bi(i =1,…,7),x16 =45000 - g8經(jīng)計算,可得:

在(6)中,增大λ2的取值,可調(diào)高飼料產(chǎn)品中消化能的含量。若取λ2=0.8,λ3=0.2,λ j=0(j=1,4,5,6,7),得到一個新的飼料產(chǎn)品的配方:713.32,0,70,113.87,40,54.659,3.5595,4.585(公斤),該產(chǎn)品所含各種營養(yǎng)(資源)量分別是:消化能g1=3240.645、可消化蛋白g2=116128、粗蛋白g3=150190.14、賴氨酸g4=7241.9、蛋+胱氨酸g5=4402.8、鈣g6=5000、磷g7=4100和粗纖維g8=30370,由此可見,當(dāng)投資成本調(diào)整到310元/噸時,可研制新的飼料產(chǎn)品,使其消化能比原來提高40.645兆卡/噸,同時,可消化蛋白提高了1128克/噸,其它營養(yǎng)元素的指標(biāo)都滿足最低(高)標(biāo)準(zhǔn)要求。

如果需要調(diào)高新產(chǎn)品中鈣的含量,可在公式(6)中增大λ4的取值。我們不妨取λ4=0.85,λ3=0.15,λj=0(j=1,2,5,6,7),得到一個新的飼料產(chǎn)品的配方:710.16,0,70,127.87,40,25.928,3.8485,22.201 (公斤),該產(chǎn)品所含各種營養(yǎng)(資源)量分別是:消化能g1=3200、可消化蛋白g2=116974、粗蛋白g3=150394.6、賴氨酸g4=7321.3、蛋+胱氨酸g5=4519.8、鈣g6=12056.6、磷g7=4100和粗纖維g8=27571,這樣,新產(chǎn)品配方的鈣含量比原來提高了7056.6克/噸,同時,可消化蛋白提高了1974克/噸,其它營養(yǎng)元素的指標(biāo)都滿足最低(高)標(biāo)準(zhǔn)要求。

總之,決策者可以根據(jù)環(huán)境變化、市場需求、原料供給等因素,通過優(yōu)化后模型的分析求解,重新設(shè)計合適的飼料配方。

結(jié)論

眾所周知,好的產(chǎn)品必須有足夠多的研發(fā)資金的投入作保證,但資金投入的增加不一定能帶來好的研發(fā)結(jié)果,必須要有科學(xué)的分析方法。本文提出的線性規(guī)劃優(yōu)化后分析模型為企業(yè)在產(chǎn)品研發(fā)投資過程中的產(chǎn)品設(shè)計決策提供了一種定量分析方法。通過投資成本的變動(增加),可以根據(jù)投資成本、約束資源和設(shè)計變量之間的關(guān)系,設(shè)計出滿足未來市場需求的新產(chǎn)品(系列),以提高企業(yè)的市場競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。需要指出的是,本文所討論的投資成本僅僅指新產(chǎn)品的原材料成本,而不包括人力成本、研制成本等費(fèi)用。

參考文獻(xiàn):

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4.Pei-wang Gao. An efficient bound-and-stopped algorithm for integer linear programs on the objective function hyperplane. Applied Mathematics and Computation, 2007, 185(1)

篇（8）

《會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱“投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則”）是2006年頒布的一項新準(zhǔn)則，旨在將作為一種高風(fēng)險高收益投資手段的房地產(chǎn)從原有固定資產(chǎn)中劃分出來，單獨(dú)加以會計規(guī)范。將“投資性房地產(chǎn)”這樣一個全新的概念運(yùn)用于實務(wù)界，其影響必將是深遠(yuǎn)的。通過對該準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)發(fā)現(xiàn)，投資性房地產(chǎn)在成本模式下轉(zhuǎn)化和處置時，其規(guī)范尚有不盡完善之處。

一、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時減值計提不連貫

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第十三條規(guī)定：“企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：（一）投資性房地產(chǎn)開始自用。（二）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。（三）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值。（四）自用建筑物停止自用，改為出租?！笨梢姡緱l款所說的“其他資產(chǎn)”應(yīng)當(dāng)包括作為自用房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨以及可能作為無形資產(chǎn)處理的土地使用權(quán)。在該準(zhǔn)則第十四條規(guī)定：“在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值?！睆臏?zhǔn)則表述來看，當(dāng)自用房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨、用于出租或賺取資本增值的土地使用權(quán)與投資性房地產(chǎn)因用途或功能改變而進(jìn)行轉(zhuǎn)換時，無需損益確認(rèn)，只按原有賬面價值對資產(chǎn)進(jìn)行重新分類，即將原有資產(chǎn)入賬價值、折舊攤銷和計提的減值分別記入新用途下資產(chǎn)的相應(yīng)科目中。由于固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)均作為非流動性資產(chǎn)，它們的減值與折舊攤銷口徑均相似，在轉(zhuǎn)換中很容易對接，減值計提清晰連貫。異議在于存貨與投資性房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換時，如何體現(xiàn)減值計量的連貫性問題？

在現(xiàn)有會計準(zhǔn)則體系下，存貨屬于流動性資產(chǎn)，不再通過設(shè)置折舊賬戶來反映其價值的補(bǔ)償問題，而且存貨的減值處理完全不同于投資性房地產(chǎn)（非流動資產(chǎn)）的不可逆轉(zhuǎn)的計提理念，已計提的存貨跌價準(zhǔn)備在減值因素消失后可以在原計提范圍內(nèi)予以轉(zhuǎn)回。由此可見，存貨與投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換中，兩者的口徑是有差異的。那么，如何體現(xiàn)轉(zhuǎn)化前后對同一資產(chǎn)計量的一致性問題呢？在財政部會計司編寫的《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解2006》（以下簡稱《講解》）中闡述道：“企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記‘投資性房地產(chǎn)’，原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記‘存貨跌價準(zhǔn)備’科目，按其賬面余額，貸記‘開發(fā)產(chǎn)品’?！爆F(xiàn)舉例說明。

例1：甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司，2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽定了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的賬面余額55 000萬元，已計提存貨跌價準(zhǔn)備5 000萬元，要求對甲企業(yè)進(jìn)行會計處理。

甲企業(yè)會計處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)500 000 000

存貨跌價準(zhǔn)備 50 000 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品550 000 000

從上例的會計處理可以看出，因持有目的的改變，將原有的流動性資產(chǎn)存貨轉(zhuǎn)換為非流動資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)時，沒有按照嚴(yán)格的重分類口徑將已計提的“存貨跌價準(zhǔn)備”科目對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”中，而是一并在“投資性房地產(chǎn)”科目余額中扣減。由于在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時中斷了減值計量的連續(xù)性，就不能完整地反映出該項房地產(chǎn)價值變化全貌，不利于報表使用人依此作出正確判斷。

筆者建議，在將滿足條件的存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，也應(yīng)將該存貨視同固定資產(chǎn)理念處理，力求轉(zhuǎn)換前后口徑一致、科目一一對應(yīng)，保證該資產(chǎn)減值計提金額的連貫性。如上例甲企業(yè)的會計處理可以表述為：

借：投資性房地產(chǎn) 500 000 000

存貨跌價準(zhǔn)備50 000 000

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備50 000 000

開發(fā)產(chǎn)品 500 000 000

通過這樣的會計處理后，就延續(xù)體現(xiàn)出該項房地產(chǎn)價值走向的全貌，利于報表使用人形成客觀正確的判斷。

二、投資性房地產(chǎn)處置時有利潤結(jié)構(gòu)操縱空間

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第十八條規(guī)定：“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計入當(dāng)期損益?！痹凇吨v解》中闡述道：“處置采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按實際收到的金額，借記‘銀行存款’等科目，貸記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目；按該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值，借記‘其他業(yè)務(wù)成本’科目；按其賬面余額，貸記‘投資性房地產(chǎn)’科目；按照已計提的折舊或攤銷，借記‘投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）’科目；原已計提減值準(zhǔn)備的，借記‘投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備’科目?！笨梢?，投資性房地產(chǎn)處置損益是通過“其他業(yè)務(wù)收支”來體現(xiàn)，最終反映到利潤表中的營業(yè)利潤項目中。顯然，應(yīng)將該活動理解為“日常經(jīng)營活動”，這與作為固定資產(chǎn)類的自用房地產(chǎn)（包括作為無形資產(chǎn)類的土地使用權(quán)）的處置理念是完全不同的，因為后者的處理是通過“營業(yè)外收支”來體現(xiàn)，不形成營業(yè)利潤，而直接體現(xiàn)在利潤表中的利潤總額項目中。也就是說，針對企業(yè)的同一項房地產(chǎn)，若作為投資性房地產(chǎn)來處置，其形成的收益就構(gòu)成具有很好穩(wěn)定性的較高質(zhì)量的營業(yè)利潤；若作為非投資性的一般自用房地產(chǎn)來處置，其形成的利潤就不能作為高質(zhì)量營業(yè)利潤的來源，這為利潤結(jié)構(gòu)操縱留下了充分的空間！因為針對一項房地產(chǎn)，到底作為固定資產(chǎn)還是投資性房地產(chǎn)，是根據(jù)會計人員針對其用途的不同進(jìn)行職業(yè)判斷得來的，該判斷很難避免主觀的隨意性，這種主觀隨意性勢必要延續(xù)到利潤表構(gòu)成上，導(dǎo)致利潤結(jié)構(gòu)縱。現(xiàn)舉例說明。

例2：甲企業(yè)是一家上市公司，為了滿足市場需求，擴(kuò)大再生產(chǎn)，將生產(chǎn)車間從市中心搬遷至郊區(qū)。2007年3月，管理層決定將原廠區(qū)陳舊廠房平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的賬面余額為3 000萬元，已計提攤銷900萬元，剩余使用年限40年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。2010年3月，甲企業(yè)將原廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4 000萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。要求對甲企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)處理。

分析：由于甲企業(yè)“管理層決定將原廠區(qū)陳舊廠房平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓”，所以應(yīng)將原計入“無形資產(chǎn)”科目的土地使用權(quán)計入“投資性房地產(chǎn)”科目，最后以“投資性房地產(chǎn)”作為處置對象

甲企業(yè)賬此務(wù)處理如下：

①轉(zhuǎn)換日

借：投資性房地產(chǎn)――土地使用權(quán)30 000 000

累計攤銷9 000 000

貸：無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)30 000 000

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）9 000 000

②計提攤銷（假設(shè)按年）

借：其他業(yè)務(wù)成本 525 000

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 525 000

③出售時

借：銀行存款40 000 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入40 000 000

借：其他業(yè)務(wù)成本28 425 000

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）1 575 000

貸：投資性房地產(chǎn)――土地使用權(quán)30 000 000

從以上處理可以得知，其他業(yè)務(wù)利潤＝其他業(yè)務(wù)收入－其他業(yè)務(wù)成本＝40 000 000－（525 000+28 425 000）＝11 000 000元，即在利潤表中營業(yè)利潤項目中增記11 000 000元。

若管理層沒有“持有以備增值后轉(zhuǎn)讓”意圖，而是一直待售直至最終成交，其利潤影響又如何呢？勢必要按無形資產(chǎn)正常處置處理，通過“營業(yè)外收入”和“營業(yè)外支出”核算處置損益。那么，營業(yè)外收入＝銀行存款累計攤銷－無形資產(chǎn)賬面余額＝11 000 000元（假設(shè)數(shù)據(jù)不變，同例2），即僅在利潤表的利潤總額項目中增記11 000 000元，這與前述處理形成11 000 000元的營業(yè)利潤構(gòu)成迥然不同。然而追其差異根源卻主要在于“管理層是否持有以備增值”這一主觀用意上，準(zhǔn)則如此規(guī)范實在差強(qiáng)人意。

筆者建議，為了保證企業(yè)報告的客觀性、公允性及其各企業(yè)間的橫向可比性，對同一項房地產(chǎn)在處置時就不應(yīng)過分強(qiáng)調(diào)其處置前的用途差別，我們的關(guān)注點(diǎn)應(yīng)落在處置該項資產(chǎn)將給企業(yè)帶來多少未來現(xiàn)金凈流量上，宜采取“用途不同但對利潤金額及結(jié)構(gòu)影響卻趨同”的處理態(tài)度。也就是說，在成本模式下進(jìn)行投資性房地產(chǎn)處置時，要與該資產(chǎn)仍為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)采用相同的損益處理理念――一律視為非日常經(jīng)營活動，通過“營業(yè)外收入”和“營業(yè)外支出”科目核算，不再影響利潤表中的營業(yè)利潤項目，避免人為地對利潤結(jié)構(gòu)進(jìn)行操控。

【參考文獻(xiàn)】

篇（9）

    因為經(jīng)濟(jì)形勢的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商造成的損失是巨大的,比如像:市場需求、購買力、匯率等等方面。從最初的可行性研究到最終的樓盤上市,中間間隔很長的一段時間,在此期間內(nèi),市場需求會發(fā)生很大的變動,消費(fèi)者需求等各種因素的變化會直接導(dǎo)致投資收益與預(yù)期計算偏離很遠(yuǎn)。

    2.開發(fā)成本受法律政策的影響

    對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。法律政策風(fēng)險是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動以及相應(yīng)的法律政策調(diào)整,造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項目的開發(fā),從而影響到企業(yè)項目開發(fā)所需的成本費(fèi)用。

    二、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策經(jīng)濟(jì)分析的措施

    1.建立科學(xué)的評估指標(biāo)體系

    規(guī)劃評估指標(biāo)主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設(shè)施配套等等因素。在進(jìn)行設(shè)計方案的評比過程中要充分考慮性價比、經(jīng)濟(jì)性以及環(huán)保、格調(diào)等等各個細(xì)節(jié)問題。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價的過程中要綜合考慮財務(wù)評價和綜合評價,每個評價指標(biāo)所包含的因素都對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本存在直接或者間接的影響。適當(dāng)?shù)奶岣呓ㄖ骄鶎訑?shù)和建筑密度,控制適當(dāng)?shù)慕ㄖ莘e率,可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目的單位造價,同時節(jié)約用地,從而能有效降低整個項目的建設(shè)資金。

    2.規(guī)劃方案的優(yōu)選

    要想有效地控制工程造價,必須在進(jìn)行充分的市場調(diào)查研究之后,結(jié)合項目的具體情況,保證能滿足使用功能與生產(chǎn)要求的雙重前提下進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的有效整合,制定出多個方案進(jìn)行比較,從中選出最優(yōu)方案。在進(jìn)行比較方案的優(yōu)選工作時,一定要注意各個方案之間的可比性,根據(jù)項目的實際情況,選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評價指標(biāo)作為比較選擇過程的參考指標(biāo)。

    3.盡可能地提高項目抵御風(fēng)險的能力

    房地產(chǎn)市場是一個資金密集型的行業(yè),資金的使用量非常大,市場的任何波動和國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整都會直接給房地產(chǎn)項目的收益造成嚴(yán)重的影響。這就要求開發(fā)商在投資決策階段通過對影響項目投資效果的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、正常和市場等因素的分析,了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度,幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目風(fēng)險的大小和特點(diǎn)確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風(fēng)險的方案,有重點(diǎn)的加強(qiáng)對投資風(fēng)險的防范和控制。

    4.采取多樣化組合投資

    作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將資金有選擇的投資到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上,針對不同收入層次的居民建造不同類型的住宅、寫字樓或者娛樂場所等,以減少未來收益的不確定性。不同類型的房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中風(fēng)險也是不同的,對應(yīng)收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開發(fā)項目收益率相對較高的對應(yīng)風(fēng)險也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目中,可以將整體的風(fēng)險降低,最終獲得的是一個相對平均的收益。

    三、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行有效成本控制的方式

    1.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險

    首先,可以向保險公司進(jìn)行投保,以繳納保險費(fèi)為前提將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司,由保險公司承擔(dān)風(fēng)險。但是,保險公司雖然是一種及時、有效且合理的實施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?但是保險的使用方位是有限的,而且在最初交的保險費(fèi)金額也是非常大的。所以,通過保險轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險并不能解決一切風(fēng)險。

    其次,以合同的形式將開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他的經(jīng)濟(jì)單位。比如在房地產(chǎn)項目的施工過程中,可以將部分危險性極高的工作轉(zhuǎn)包給經(jīng)驗豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風(fēng)險。

    2.透過目標(biāo)成本控制方案進(jìn)行投資決策

    開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目前都要有可行性研究,如果盲目進(jìn)行投資,不僅使企業(yè)的利潤得不到很好的保證而且極易導(dǎo)致企業(yè)的虧損,嚴(yán)重者會導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。因此利用目標(biāo)建筑成本控制方案來進(jìn)行投資決策具有一定的科學(xué)性和可行性。在立項以前,要經(jīng)過反復(fù)測算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數(shù)低之后,才能確認(rèn)這個項目是可行的。如果高于建設(shè)成本控制數(shù),則表示未達(dá)到利潤的期望值,該項目不可行。通過系統(tǒng)全面的測算,能夠確保企業(yè)開發(fā)項目的目的性,減少因盲目開發(fā)而給企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險和不必要的開發(fā)成本。

篇（10）

[例1] 2011年12月15日甲公司以賬面價值200萬元（假定無累計攤銷和減值準(zhǔn)備）、公允價值300萬元的一塊土地使用權(quán)和賬面余額為600萬元，已提折舊200萬（假定無減值準(zhǔn)備）、公允價值700萬元的房產(chǎn)作為對價，自同一集團(tuán)內(nèi)丙公司手中取得乙公司60%的股權(quán)。轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)和土地使用權(quán)的營業(yè)稅率為5%。合并日乙公司賬面凈資產(chǎn)為1000萬元。合并當(dāng)日甲公司資本公積45萬元，盈余公積結(jié)存20萬元。

甲公司會計分錄如下：（金額單位：萬元，下同）

借：固定資產(chǎn)清理 400

累計折舊 200

貸：固定資產(chǎn) 600

借：固定資產(chǎn)清理 35

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 35

借：長期股權(quán)投資 600

資本公積 45

盈余公積 5

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 200

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 15

固定資產(chǎn)清理 435

[例2]如上述案例中甲公司以一批賬面余額600萬元、公允價值1000萬元的庫存商品為合并對價，取得其同一控制丙公司控制的乙公司60%的股權(quán)，并于當(dāng)日起能夠?qū)σ夜緦嵤┛刂啤Ｔ撋唐返脑鲋刀惵蕿?7%，消費(fèi)稅率為10%。其余條件不變。

則甲公司分錄為

借：長期股權(quán)投資 600

資本公積 45

盈余公積 20

利潤分配——未分配利潤 205

貸：庫存商品 600

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 170

應(yīng)交消費(fèi)稅 100

[例3]假設(shè)例1中甲公司以發(fā)行面值1元、市價10元的股票100萬股為合并對價，取得丙公司控制的乙公司60%的股權(quán)，其余條件不變。

則甲公司分錄為

借：長期股權(quán)投資 600

貸：股本 100

資本公積 500

上述三個案例中甲公司均以公允價值為1000萬元的資產(chǎn)或權(quán)益取得乙公司60%的控制權(quán)，但因為對價形態(tài)不同導(dǎo)致對權(quán)益和利潤產(chǎn)生不同的影響（見表1）。

（二）多次交易分步形成企業(yè)合并 企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定：通過多次交換交易，分步取得股權(quán)最終形成企業(yè)合并的，在個別財務(wù)報表中，應(yīng)當(dāng)以持股比例計算的合并日應(yīng)享有被合并方賬面所有者權(quán)益份額作為該項投資的初始投資成本。初始投資成本與其原長期股權(quán)投資賬面價值加上合并日取得進(jìn)一步股份新支付對價的公允價值之和的差額，調(diào)整資本公積，資本公積不足沖減的，沖減留存收益。

[例4]假設(shè)例1中變?yōu)榉植饺〉霉蓹?quán)。2011年12月15日甲公司以賬面價值200萬元（假定無累計攤銷和減值準(zhǔn)備）、公允價值300萬元的一塊土地使用權(quán)從同一集團(tuán)丙公司中取得乙公司20%的股權(quán)，2012年1月20日又以賬面余額為600萬元，已提折舊200萬（假定無減值準(zhǔn)備）、公允價值700萬元的房產(chǎn)作為對價，自同一集團(tuán)內(nèi)丙公司手中取得乙公司40%的股權(quán)。轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)和土地使用權(quán)的營業(yè)稅率為5%。2011年投資日乙公司賬面凈資產(chǎn)為900萬元?？赊q認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值為1400萬元，其中一項固定資產(chǎn)賬面價值200萬，公允價值700萬元，投資當(dāng)日甲公司資本公積45萬元，盈余公積結(jié)存20萬元。2011年乙實現(xiàn)凈利潤100萬元，當(dāng)年固定資產(chǎn)按賬面價值計算計提折舊20萬，公允價值計算計提折舊70萬，假設(shè)無利潤分配。則甲公司會計分錄如下：

2011年12月15日

借：長期股權(quán)投資——乙公司（成本） 300

貸：無形資產(chǎn) 200

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 15

營業(yè)外收入 85

2011年底；應(yīng)確認(rèn)收益=（100+20-70）×20%=10（萬元）

借：長期股權(quán)投資——乙公司（損益調(diào)整） 10

貸：投資收益 10

2012年合并日

借：固定資產(chǎn)清理 400

累計折舊 200

貸：固定資產(chǎn) 600

借：固定資產(chǎn)清理 35

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅 35

借：長期股權(quán)投資 600

資本公積 45

盈余公積 20

利潤分配——未分配利潤 345

貸：固定資產(chǎn)清理 700

長期股權(quán)投資——乙公司（成本） 300

——乙公司（損益調(diào)整） 10

借：固定資產(chǎn)清理 265

貸：營業(yè)外收入 265

本例與例1比較，用同樣的資產(chǎn)一次交易形成合并和多次交易形成合并對利潤和所有者權(quán)益的影響有很大差別，見表2。

二、非同一控制下企業(yè)合并

（一）一次交易形成企業(yè)合并 非同一控制下的控股合并中，購買方應(yīng)當(dāng)以付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債以及發(fā)行的權(quán)益性證券的公允價值，作為長期股權(quán)投資的成本。企業(yè)合并發(fā)生的會計審計費(fèi)用、法律服務(wù)費(fèi)用、咨詢費(fèi)用和評估費(fèi)列入合并方的管理費(fèi)用。權(quán)益性證券的發(fā)行費(fèi)用在溢價發(fā)行前提下沖抵溢價，如果溢價不夠抵或面價發(fā)行的應(yīng)沖減盈余公積和未分配利潤。

[例5]假設(shè)上述例1中甲公司和丙公司屬于非同一控制，其它條件不變。則甲公司會計分錄如下：

借：固定資產(chǎn)清理 400

累計折舊 200

貸：固定資產(chǎn) 600

借：固定資產(chǎn)清理 35

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 35

借：長期股權(quán)投資 1000

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 200

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 15

營業(yè)外收入 85

固定資產(chǎn)清理 700

借：固定資產(chǎn)清理 265

貸：營業(yè)外收入 265

[例6]若例2中甲公司和丙公司屬于非同一控制，其它條件不變，則甲公司分錄為：

借：長期股權(quán)投資 1170

貸：主營業(yè)務(wù)收入 1000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 170

借：營業(yè)稅金及附加 100

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交消費(fèi)稅 100

借：主營業(yè)務(wù)成本 600

貸： 庫存商品 600

[例7]若例3中甲公司和丙公司屬于非同一控制，其它條件不變，則甲公司分錄為：

借：長期股權(quán)投資 1000

貸：股本 100

資本公積 900

上述非同一控制企業(yè)合并中，甲公司換出對價均為公允價值為1000萬元的資產(chǎn)或權(quán)益，但由于形態(tài)不同對資產(chǎn)入賬價值、利潤和所有者權(quán)益的影響也不同，見表3。

（二）多次交易形成企業(yè)合并 企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定非同一控制通過多次交換交易分步實現(xiàn)的企業(yè)合并，應(yīng)當(dāng)區(qū)分個別財務(wù)報表和合并財務(wù)報表進(jìn)行相關(guān)會計處理。個別報表角度的會計處理原則為：購買方于購買日之前持有的被購買方的股權(quán)投資，保持其賬面價值不變；購買日之前所持股權(quán)用成本法核算的，為成本法核算下至購買日應(yīng)有的賬面價值；購買日之前所持股權(quán)用權(quán)益法核算的，為權(quán)益法核算下至購買日應(yīng)有的賬面價值；購買日前持有的股權(quán)投資作為金融資產(chǎn)并按公允價值計量的，為至購買日的賬面價值。

[例8]假設(shè)例4中，甲、丙公司不屬于同一母公司控制，其余條件不變。另外2012年1月1日乙企業(yè)接受捐贈一項100萬元的固定資產(chǎn)，合并日乙公司可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價值為1600萬元。

則甲公司會計分錄為：

2011年的會計分錄同例4

2012年

借：長期股權(quán)投資——乙公司（其他權(quán)益變動） 20

貸：資本公積——其它資本公積 20

借：固定資產(chǎn)清理 400

累計折舊 200

貸：固定資產(chǎn) 600

借：固定資產(chǎn)清理 35

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅 35

借：長期股權(quán)投資 1030

貸：固定資產(chǎn)清理 700

長期股權(quán)投資——乙公司（成本） 300

長期股權(quán)投資——乙公司（損益調(diào)整） 10

長期股權(quán)投資——乙公司（其他權(quán)益變動）20

借：資本公積——其它資本公積 20

貸：投資收益 20

借：固定資產(chǎn)清理 265

貸：營業(yè)外收入 265

例8與例5相比較，企業(yè)的對價和資金形態(tài)完全一致，只是一次交易或多次交易的差別，導(dǎo)致對利潤和所有者權(quán)益及長期股權(quán)投資的成本的影響也不同，見表4。

三、控股合并中盈余管理的啟示

（一）同一控制合并和非同一控制合并影響不同 總體來看同一控制企業(yè)合并因為把投資成本和被合并企業(yè)資產(chǎn)賬面價值份額的差額沖減資本公積再沖減留存收益，所以對年初利潤影響滯后，對資本公積和盈余公積影響大。而非同一控制把換出資產(chǎn)的公允價值和賬面價值的差額計入損益，導(dǎo)致對利潤影響大，對所有者權(quán)益的資本公積、盈余公積影響小或無影響，所以同一控制和非同一控制的企業(yè)合并對所有者權(quán)益的總額乃至結(jié)構(gòu)影響不同，進(jìn)而影響到下一步的利潤分配。

（二）一次交易和多次交易形成合并的影響不同 同一控制下的多次交易形成合并因最終要調(diào)整資產(chǎn)價值，類似追溯調(diào)整。所以一次交易和多次交易的長期股權(quán)投資入賬價值相同。但因為一次交易不確認(rèn)損益，所以對本期利潤一般無影響，年初利潤影響滯后，如果資產(chǎn)賬面價值和被合并方的賬面價值份額相差大會影響所有者權(quán)益。而如果換為多次交易形成合并，則會對不同年度的利潤都產(chǎn)生影響，導(dǎo)致企業(yè)利潤的年度調(diào)節(jié)，也會對利潤總額及權(quán)益總額產(chǎn)生不同的影響；而非同一控制下合并因為一次交易形成合并和多次交易形成合并都會考慮公允價值所以利潤總額和權(quán)益影響差異不會太大，但會造成企業(yè)利潤的年度調(diào)節(jié)，而且追加投資后權(quán)益法變?yōu)槌杀痉ú蛔匪菡{(diào)整，導(dǎo)致長期股權(quán)投資入賬價值的不同。