時(shí)間：2022-08-24 04:24:25
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇樓盤調(diào)查報(bào)告范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
調(diào)查內(nèi)容：關(guān)于國(guó)人看待裸婚問題的調(diào)查
調(diào)查方式：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查
中國(guó)指數(shù)研究院、中國(guó)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心9日在此間其連日來進(jìn)行的婚房網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報(bào)告。報(bào)告稱，中國(guó)內(nèi)地近四成受訪網(wǎng)友拒絕裸婚，80萬(wàn)元人民幣以下總價(jià)的婚房?jī)r(jià)格為其心理選擇主流。
情人節(jié)將至，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)結(jié)合婚與房問題進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)調(diào)查。隨80后青年群體已普遍進(jìn)入適婚年齡，他們已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中重要客戶群。
報(bào)告稱，39.53%的網(wǎng)友認(rèn)為須有房才能結(jié)婚，也有34.39%的網(wǎng)友可接受先租房再買房。
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場(chǎng)了解客戶的特點(diǎn)和需求，掌握客戶的心理動(dòng)態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。
xxx花園ii—9，iv—3，iv—4開盤的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報(bào)紙廣告，掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤的動(dòng)向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報(bào)紙廣告并整理分類。
3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動(dòng)，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動(dòng)多做貢獻(xiàn)。參觀了xx廣場(chǎng)，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會(huì)的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對(duì)接，對(duì)其提交的策劃方案根據(jù)實(shí)際情況提出修改意見供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時(shí)把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實(shí)際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動(dòng)，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場(chǎng)開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。參加了九月份的“房展會(huì)”，“xx園國(guó)慶看房專線車”，xx節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會(huì)”的展覽等促銷活動(dòng)。
6、根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營(yíng)銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會(huì)，將周銷售工作總結(jié)整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解銷售現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。從七月份進(jìn)入公司開始，每周匯總各點(diǎn)周銷售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)
8、指導(dǎo)各銷售點(diǎn)做好每個(gè)月的互訪報(bào)告和每季度的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和動(dòng)向。收集整理各點(diǎn)交來的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場(chǎng)了解客戶的特點(diǎn)和需求，把握客戶的心理動(dòng)態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。
XX園XX庭，XX閣開盤期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。
XX村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。
XXX花園II-9,IV-3,IV-4開盤的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報(bào)紙廣告，把握競(jìng)爭(zhēng)樓盤的動(dòng)向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報(bào)紙廣告并整理分類。
3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動(dòng)，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動(dòng)多做貢獻(xiàn)。
參觀了XX廣場(chǎng)，XX花城，XX新城的開盤促銷以及房展會(huì)的各樓盤促銷。
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7、參加每周銷售部主管例會(huì)，將周銷售情況整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解銷售現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。
從七月份進(jìn)入公司開始，每周匯總各點(diǎn)周銷售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)
8、指導(dǎo)各銷售點(diǎn)做好每個(gè)月的互訪報(bào)告和每季度的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和動(dòng)向。收集整理各點(diǎn)交來的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。
9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點(diǎn)人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識(shí)和工作程序，工作方法。
協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場(chǎng)了解客戶的特點(diǎn)和需求，掌握客戶的心理動(dòng)態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。
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參加了 九月份的“房展會(huì)”，“XX園國(guó)慶看房專線車”，XX節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會(huì)”的展覽等促銷活動(dòng)。
6、根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營(yíng)銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會(huì)，將周銷售情況整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解銷售現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。
從七月份進(jìn)入公司開始，每周匯總各點(diǎn)周銷售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)
8、指導(dǎo)各銷售點(diǎn)做好每個(gè)月的互訪報(bào)告和每季度的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和動(dòng)向。收集整理各點(diǎn)交來的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。
9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點(diǎn)人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識(shí)和工作程序，工作方法。
按照“企業(yè)成本是定價(jià)基礎(chǔ)”的市場(chǎng)規(guī)律，建房成本常成為房地產(chǎn)開發(fā)商逃避房?jī)r(jià)高漲指責(zé)的極好理由。實(shí)際并非如此，權(quán)威部門的調(diào)查報(bào)告及不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，“巨額利潤(rùn)”是造就高房?jī)r(jià)的決定因素。
“一口價(jià)”背后：隱藏房產(chǎn)商超額利潤(rùn)
目前，在房地產(chǎn)交易中，開發(fā)商掌握著交易活動(dòng)的主動(dòng)權(quán)，購(gòu)房者對(duì)房屋交易信息了解甚少?！疤熘婪课莩杀臼嵌嗌?？售樓員除了喊一口價(jià)之外，都懶得理你！”有著博士學(xué)位的龔先生，試圖多了解些買房知識(shí)，結(jié)果撞了一鼻子灰。
通常來講，“土地價(jià)”“建造成本”和“開發(fā)利潤(rùn)”是房?jī)r(jià)的三個(gè)主要構(gòu)成部分。
現(xiàn)在土地施行“招、拍、掛”市場(chǎng)機(jī)制之后，拋去背后的灰色交易地帶，地價(jià)隨市確定。不過，房地產(chǎn)商一般都不會(huì)把樓盤地價(jià)告知購(gòu)房者。對(duì)建造成本，據(jù)2005年某部委對(duì)一家房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，相關(guān)浮動(dòng)價(jià)格從高計(jì)算，一般6層磚混樓房每平米約1930元；高層樓房每平米約2400元。
“土地價(jià)”和“建造成本”可歸納為建房實(shí)物成本，按此估算房?jī)r(jià)并非高得不能接受。但另一部分“開發(fā)利潤(rùn)”，才是高房?jī)r(jià)的真正源頭。
以2005年深圳市不同地區(qū)的10個(gè)樓盤為例，根據(jù)權(quán)威部門提供的調(diào)查報(bào)告，其開發(fā)利潤(rùn)占到房?jī)r(jià)的15．33％至62．23％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出一般企業(yè)利潤(rùn)。分析表明，房地產(chǎn)的高利潤(rùn)并不在于對(duì)土地利用效率的提高，也不是通過壓縮建造成本而取得，而是與房?jī)r(jià)之間聯(lián)系緊密。
“房地產(chǎn)存在暴利，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。”中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容說，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益機(jī)制不平衡，造成財(cái)富在短期內(nèi)向開發(fā)商聚集，是導(dǎo)致該行業(yè)暴利的根源?！?/p>
壟斷性定價(jià)：投機(jī)營(yíng)造高房?jī)r(jià)的砝碼
不透明的建房成本，決定了不透明的高房?jī)r(jià)。即使是同一個(gè)樓盤，價(jià)格也總是沒有理由的隨時(shí)上調(diào)。
以北京市玉泉路附近的“遠(yuǎn)洋山水”樓盤為例，今年3月份均價(jià)還是5900元/平米，到了6月份均價(jià)便上升至7200元/平米。“僅3個(gè)月，每平米便上漲了1300元，有什么理由讓我信服？”樓盤附近的居民王涌說。
不過，對(duì)北京房?jī)r(jià)近年來的持續(xù)高漲，一些房地產(chǎn)開發(fā)商倒是亮出了“房?jī)r(jià)上漲是硬道理”的言論。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣對(duì)此類觀點(diǎn)予以堅(jiān)決駁斥。他提示風(fēng)險(xiǎn)并舉例稱，在北京西三環(huán)北端的紫金莊園和萬(wàn)壽路邊的恩濟(jì)花園，1998年時(shí)單價(jià)超過了8000元/平米，而到2004年底基本都跌到了不足6000元/平米。
王小廣認(rèn)為，近年來房?jī)r(jià)暴漲及房地產(chǎn)暴利的直接原因，是過度的投機(jī)炒作。
業(yè)內(nèi)人士分析，土地實(shí)施招標(biāo)拍賣以后，呈現(xiàn)價(jià)格變化較大的特點(diǎn)。因此，土地價(jià)格的波動(dòng)，很容易成為房地產(chǎn)企業(yè)制造高房?jī)r(jià)的重要理由。
此外，綠化率、水岸房等策略，更是屢屢被開發(fā)商拿來提高房?jī)r(jià)。
“由于不透明，任何東西都可被當(dāng)作提高房?jī)r(jià)的砝碼?！币讘椚菡f，以市場(chǎng)化的名義，房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以壟斷性定價(jià)，而且也容易把房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的成本讓整個(gè)社會(huì)來承擔(dān)，獲取巨額收益。
抑制暴利：關(guān)鍵看調(diào)控政策執(zhí)行力
為遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，國(guó)家近幾年出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策，力度不可謂不大，措施不可謂不全，然而政策效果卻不盡如人意。
最新統(tǒng)計(jì)表明，全國(guó)房?jī)r(jià)仍“逆勢(shì)走強(qiáng)”，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.6％，漲幅比上月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中北京以10.7％的漲幅名列首位。
易憲容表示，調(diào)控成效不理想的關(guān)鍵，并非調(diào)控政策的滯后性，而是房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)帶來的調(diào)控政策執(zhí)行不力。
國(guó)際知名民意調(diào)查公司“環(huán)球掃描”,從23個(gè)國(guó)家抽取了1.2萬(wàn)多個(gè)成人調(diào)查樣本,歷時(shí)數(shù)月,列出“‘不仇富’排行榜”,近日由全球最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拿襟w之一——英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志刊出。這份調(diào)查報(bào)告反映了世界各國(guó)民眾對(duì)自己國(guó)家富人的態(tài)度。從全球整體分析,大多國(guó)家有超過五成的受訪者“仇富”,其中,表現(xiàn)得最“仇富”的國(guó)家是希臘。那么,咱中國(guó)呢?
調(diào)查結(jié)果顯示:在中國(guó),有52%的受訪者認(rèn)為,國(guó)內(nèi)的富人是配得上他們的財(cái)富的(順便一提,該公司2008年的調(diào)查報(bào)告中,中國(guó)有50%的受訪者對(duì)富人有認(rèn)同感),在“‘不仇富’排行榜”上名列前茅,僅低于澳大利亞、加拿大和美國(guó)。這一排行榜引發(fā)不少人的質(zhì)疑,但我認(rèn)為,它還是有一定的參考價(jià)值。我甚至認(rèn)為,隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的健全和民主政治的完善,這種對(duì)富人的認(rèn)同比例還會(huì)有所提升。
毋庸諱言,當(dāng)下的中國(guó),即使在“‘不仇富’排行榜”上名列前茅,但是,還有48%的受訪者——其身后是一個(gè)龐大的群體——不認(rèn)同國(guó)內(nèi)的富人配得上他們的財(cái)富,民間的“仇富”心理還是相當(dāng)嚴(yán)重的,尤其是對(duì)那些通過權(quán)錢交易、一夜暴富的既得利益者的仇恨之情與日俱增。去年,“達(dá)芬奇家具涉嫌造假”被央視曝光初始,達(dá)芬奇家具的消費(fèi)者們還沒有動(dòng)靜時(shí),微博上網(wǎng)友紛紛質(zhì)疑那些“非富即貴”的消費(fèi)者“怎么如此低調(diào)”;隨著事態(tài)的擴(kuò)大,那些“富得流油”的消費(fèi)者開始出來維權(quán)了,網(wǎng)絡(luò)輿論又發(fā)生了變化,如搜狐專題評(píng)論的題目就是:“達(dá)芬奇”消費(fèi)者不應(yīng)該被法律過度保護(hù)。這一典型事件中所流露的民間“仇富”情緒一目了然。說實(shí)在的,社會(huì)上存在的“炫富”也在一定程度上刺痛了老百姓的神經(jīng),從而助長(zhǎng)了“仇富”心理。這在諸如“至尊”、“頂級(jí)”的樓盤廣告中尤為突出,什么“只獻(xiàn)給巔峰世界的杰出人物”、“非董事謝絕參觀”之類的“炫富”樓市廣告深受公眾詬病。雖然已有開發(fā)商因“炫富”樓盤廣告被罰款60萬(wàn)元,但類似廣告在街頭依然屢見不鮮。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn),有一部分中國(guó)人的“仇富”心理是源于一種認(rèn)知上的偏差。如孔子有言:“君子喻于義,小人喻于利”。似乎發(fā)財(cái)?shù)娜硕牙锷儆芯?富人的品質(zhì)也隨之變得可疑起來,幾與“小人”畫上了等號(hào),為人所蔑視。其實(shí),流傳甚廣的孔子那句話似被誤讀,所謂“喻”,并非傳統(tǒng)的理解中的“知曉、明白”的意思,而是“告訴”的意思,即:要說服君子,得直截了當(dāng)?shù)刂v道義;要說服小人,得直截了當(dāng)?shù)刂v利益。發(fā)財(cái)不是小人的專利,君子也不是與“利”絕緣的,有句話不是叫做“君子愛財(cái),取之有道”嗎?公眾“仇”的“富”委實(shí)是那些以不正當(dāng)手段斂取不義之財(cái)者,他們絕非君子!倘要在民間淡化、斂跡“仇富”心態(tài),唯有多些“取之有道”的君子。
這些年來,“仇富”業(yè)已成為“中國(guó)最為長(zhǎng)盛不衰的話題”之一,備受世人關(guān)注。其實(shí),它所折射出的是社會(huì)公平和正義的問題,表現(xiàn)形態(tài)有二:一是中國(guó)社會(huì)已然存在明顯的貧富差距,二是這種差距正導(dǎo)致著財(cái)富機(jī)會(huì)不均。客觀地說,52%受訪者認(rèn)同富人的財(cái)富,并不代表社會(huì)財(cái)富分配就是合理的、公平的;民間“仇富”針對(duì)的與其說是錢財(cái),毋寧說是人們?cè)趯で筘?cái)富的路徑上所遇到的不公、不均的一種心理發(fā)泄。簡(jiǎn)而言之,解決“仇富”問題的關(guān)鍵似乎并不在于搞清對(duì)富人財(cái)富認(rèn)同率的多寡,而是首先應(yīng)當(dāng)從健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、完善民主政治建設(shè)、擴(kuò)大社會(huì)保障機(jī)制、加強(qiáng)社會(huì)慈善事業(yè)著手,真正消弭時(shí)下存有的貧富鴻溝,使得富者心安理得,貧者安居樂業(yè),兩者之間不存在一個(gè)字:仇。
鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了
銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)XX年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國(guó)道沿線是XX年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)
b、 小戶型市場(chǎng)概況。
自XX年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢(shì)。
(小戶型市場(chǎng)詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告)
[1]
c、 商鋪市場(chǎng)
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項(xiàng)目swot分析
一)優(yōu)勢(shì)
1) 鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
市場(chǎng)細(xì)分如下：
a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。
如今，隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，越來越多的人把交通配套作為購(gòu)房投資時(shí)考慮的重要因素。福州地鐵的落成將給榕城樓市帶來什么?福州城市地產(chǎn)格局將發(fā)生怎樣的變革?
沿線房?jī)r(jià)隨地鐵起飛
福州建地鐵1、2號(hào)線獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的消息一經(jīng)傳出，原本已高唱?jiǎng)P歌的房?jī)r(jià)再次被注入一劑“強(qiáng)心針”，地鐵沿線的大部分樓盤均價(jià)普遍上漲，一些位于黃金地段的項(xiàng)目漲幅甚至超過50％。記者從毗鄰地鐵1號(hào)線群眾路站的群升國(guó)際御園售樓部了解到，目前該樓盤的售價(jià)是12000元起／平方米，均價(jià)達(dá)到17000元／平方米，而就在五個(gè)月前，現(xiàn)階段的最低售價(jià)還是當(dāng)時(shí)的銷售均價(jià)。
自從得知福州將建地鐵，房地產(chǎn)開發(fā)商們就打起“地鐵牌”，在其樓盤廣告中標(biāo)明與地鐵站的距離優(yōu)勢(shì)，吸引了不少福州市民的目光。地處火車南站附近的領(lǐng)秀新城樓盤的工作人員告訴記者，受地鐵等交通配套完善的影響，售樓部的人氣比以往旺了許多，隨著地鐵工程的展開，后期開發(fā)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格有可能繼續(xù)走高?！暗罔F作為高速便捷的交能繼續(xù)走高。“地鐵作為高速便捷的交通方式，擴(kuò)大了城市居民的生活半徑，從國(guó)內(nèi)外城市的經(jīng)驗(yàn)來看，凡是地鐵通到的地方，房?jī)r(jià)幾乎都有一個(gè)飛躍式上漲?！本鸥枞f(wàn)派地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)劉波預(yù)測(cè)，到2014年，倉(cāng)山區(qū)的房產(chǎn)均價(jià)至少可以提升到12000元／平方米左右。
近年來，越來越多的地產(chǎn)大鱷有意進(jìn)駐福州，地鐵絕對(duì)是不容忽視的因素之一。在去年6月12日的福州土地拍賣會(huì)上，萬(wàn)科瞄準(zhǔn)并拿下的地正是經(jīng)過地鐵1號(hào)線的周邊地塊。并且，此次拍賣會(huì)上，還出現(xiàn)了中海地產(chǎn)的身影。一位接近福州萬(wàn)科地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士表示，一般情況而言，商業(yè)配套和交通便利成為地鐵站點(diǎn)附近的最大優(yōu)勢(shì)，但必然帶來噪音、治安管理等負(fù)面因素。因此，地產(chǎn)商一般會(huì)選擇開發(fā)小戶型，把依賴公共交通、對(duì)噪音等因素不敏感的年輕人鎖定為目標(biāo)居住群。
帶動(dòng)城市地產(chǎn)新變革
福州房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直以來基本依靠區(qū)位來決定價(jià)格，一般來說，距離市中心越遠(yuǎn)，價(jià)格相對(duì)越低。有地產(chǎn)專家認(rèn)為，隨著地鐵的修建，“地鐵房產(chǎn)”將極大稀釋市區(qū)和郊區(qū)的固有觀念，這種“以地段論價(jià)格”的格局將會(huì)發(fā)生根本性改變。從地產(chǎn)市場(chǎng)格局來說，地鐵不僅會(huì)加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，還會(huì)加速片區(qū)價(jià)值的重組。
福州地鐵1、2號(hào)線就像十字一樣，連接?xùn)|西，貫通南北，而地鐵4、5號(hào)線則相當(dāng)于環(huán)城地鐵線，圈起了未來福州最為發(fā)達(dá)的核心區(qū)域，將農(nóng)村變城區(qū)，郊區(qū)變市區(qū)。目前，不少購(gòu)房者因?yàn)橛辛说罔F而愿意選擇以往不予考慮的距離市區(qū)較遠(yuǎn)的樓盤。中庚集團(tuán)執(zhí)行總裁黃海雄分析，地鐵的建設(shè)可以引導(dǎo)中心區(qū)人口向周邊疏散，擴(kuò)大城市生活圈，實(shí)現(xiàn)市區(qū)上班城郊居住的“鐘擺式”生活方式，大大削弱新樓盤的“郊區(qū)孤島”效應(yīng)。
地鐵的空間輻射是幾何級(jí)的，將大大改變福州城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)，五四北板塊、城南板塊、金山板塊，還有閩侯地區(qū)都被納入福州的“城區(qū)”范圍?！皩?duì)于地產(chǎn)商而言，老城區(qū)的土地寸土寸金，沒有足夠的實(shí)力‘啃’不動(dòng)，地鐵的開通則讓外城土地投資價(jià)值凸顯，這對(duì)于中小地產(chǎn)商而言，無(wú)疑是個(gè)很好的機(jī)會(huì)?！遍_誠(chéng)地產(chǎn)副總裁鄭景楓表示，地鐵將改變福州城市地產(chǎn)未來5年，甚至10年的開發(fā)格局，使郊區(qū)新地塊開發(fā)相對(duì)于老城區(qū)來說前景預(yù)期更勝一籌。
切莫過度透支交通的升值預(yù)期
福州眼下靠近地鐵的地段中，車未通樓先熱。福州地鐵一宣布立項(xiàng)時(shí)，沿線的開發(fā)商們峰擁而至，購(gòu)房者也趨之若鶩，房?jī)r(jià)就水漲船高。
繼鳳還閣院開發(fā)商卷錢潛逃之后，濟(jì)南舜耕名筑、東城摩爾開發(fā)商“失蹤”，上百業(yè)主無(wú)處維權(quán)。無(wú)數(shù)業(yè)主質(zhì)疑：“連五證齊全的樓盤都能變成爛尾樓，那什么樣的房子才能買?”據(jù)了解，舜耕名筑、東城摩爾都存在“一房多賣”的現(xiàn)象，部分業(yè)主在房子無(wú)水無(wú)電的情況下?lián)屜热胱?。山東科學(xué)院戰(zhàn)略研究所教授呂兆毅指出：部分人只顧自己發(fā)財(cái)，牟取暴利，這是非常惡劣的行為。對(duì)抗法律，就一定要得到法律的嚴(yán)懲。呂兆毅建議政府約談開發(fā)商，讓房企簽承諾書，絕不干這種違背社會(huì)責(zé)任的事情。
禍不單行，濟(jì)南路勁御景城陷入“維權(quán)門”，降價(jià)幅度整整2000元。業(yè)主以“價(jià)格欺詐”為由要求退房。御景城濟(jì)南區(qū)域負(fù)責(zé)人近日公開表態(tài)稱：“路勁御景城并未全面大幅降價(jià)，近期舉辦的優(yōu)惠活動(dòng)僅針對(duì)內(nèi)部員工。”此事件在濟(jì)南新浪樂居官方微博上引發(fā)熱議，不少網(wǎng)友認(rèn)為因?yàn)殚_發(fā)商降價(jià)造成損失，老業(yè)主心里不滿情有可原，但是圍堵售樓處而進(jìn)行“維權(quán)”，難獲法律支持，勸導(dǎo)老業(yè)主們遵守契約精神，尋求合法途徑解決問題。
更有甚者，日前媒體爆出鄂爾多斯康巴什樓市崩盤的消息。部分樓盤價(jià)格下跌七成。房企跑路、降價(jià)維權(quán)的消息不絕于耳…一下一個(gè)會(huì)是誰(shuí)?受傷的總是購(gòu)房者
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。由于土地和房屋位置的固定性（不動(dòng)產(chǎn)），房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也各有很深的地域特征。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場(chǎng)，再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境，然后再?gòu)暮暧^環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場(chǎng)。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用是市場(chǎng)調(diào)查功能的具體體現(xiàn)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的認(rèn)識(shí)功能和信息功能，市場(chǎng)調(diào)查的作用是多方面的，主要有以下幾點(diǎn)：
1.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)
通過市場(chǎng)調(diào)查可以了解市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其變動(dòng)趨勢(shì)，包括市場(chǎng)的供給情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的活動(dòng)意向等，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)方向，在錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)現(xiàn)象中探求企業(yè)生存和發(fā)展的立足點(diǎn)。
2.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確定位
通過市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準(zhǔn)確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰(shuí)”、“怎樣賣房子”，也就是說市場(chǎng)調(diào)查能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行正確的項(xiàng)目定位，包括市場(chǎng)定位和目標(biāo)消費(fèi)群體定位，這些正是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
3.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營(yíng)銷策略
只有通過市場(chǎng)調(diào)查，才有可能了解市場(chǎng)供需情況，進(jìn)而組織生產(chǎn)，才有可能制定出正確的產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷售渠道策略和促銷策略。
4.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)作資金動(dòng)輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。通過市場(chǎng)調(diào)查，使房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)充分了解，對(duì)產(chǎn)品及營(yíng)銷策略進(jìn)行評(píng)估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，解決面臨的問題，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容
影響房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的因素有很多，對(duì)于不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，各個(gè)因素影響大小也不一樣，一般來說房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有下面幾個(gè)部分：
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查
包括政治法律環(huán)境調(diào)查、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查以及社區(qū)環(huán)境調(diào)查。
2.市場(chǎng)需求和消費(fèi)者行為調(diào)查
包括消費(fèi)者對(duì)某類地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查；需求動(dòng)機(jī)調(diào)查；購(gòu)買行為調(diào)查等。
3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查
一般來說房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤可分為兩種情況，一是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的，另一是處于不同區(qū)域但定位相似的樓盤。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研主要是對(duì)營(yíng)銷策略組合調(diào)查與分析，包括產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售推廣和物業(yè)管理等方面的調(diào)查。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查
包括房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期；現(xiàn)有客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度；新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況；本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率等。
5.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查
包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況和供給彈性的大?。婚_發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響；開發(fā)個(gè)案所在城市及片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)等。
6.房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查
包括房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因；商的數(shù)量、素質(zhì)及其情況；房地產(chǎn)客戶對(duì)商的評(píng)價(jià)。
7.房地產(chǎn)促銷調(diào)查
包括房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定；房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查；房地產(chǎn)廣告預(yù)算與公司的調(diào)查；人員促銷的配備狀況；各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租賃績(jī)效的影響；各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的制約因子
在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，市場(chǎng)調(diào)查與研究占有極其重要的地位，然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研受到一些來自客觀和主觀因子的制約，具體如下：
1.時(shí)間的制約
提供給市場(chǎng)調(diào)研人員的時(shí)間一般很短，在較短的時(shí)間內(nèi)提出一份客觀詳實(shí)的市場(chǎng)報(bào)告比較困難。這需要市場(chǎng)調(diào)研人員做好充分的籌備工作，包括和開發(fā)商的聯(lián)系，明確調(diào)查的目的和流程，并爭(zhēng)取開發(fā)商最有力的支持。
2.技能的制約
經(jīng)驗(yàn)豐富的市場(chǎng)調(diào)研人員和沒有經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)調(diào)研人員的技巧與能力會(huì)相差很遠(yuǎn)，這種個(gè)人的市場(chǎng)分析能力和技能對(duì)其研究報(bào)告的可信度有直接的影響。
3.費(fèi)用的制約
所有的研究報(bào)告都有其固定的預(yù)算。市場(chǎng)研究者只能在其預(yù)算范圍內(nèi)作調(diào)查與研究，因此，經(jīng)常會(huì)感到無(wú)法充裕地執(zhí)行其研究計(jì)劃，造成研究成果受到多方面的限制。
4.偏見的制約
每一個(gè)人都會(huì)有主觀意識(shí)，或多或少先入為主的成見，這些都將滲入其研究成果之中。因此遇事不冷靜、容易激動(dòng)以及情緒化的人不太適合做市場(chǎng)的調(diào)查與研究工作。
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序
營(yíng)銷調(diào)研和科學(xué)調(diào)研的其它形式一樣，需要一系列相互關(guān)聯(lián)的行動(dòng)。系統(tǒng)性的市場(chǎng)調(diào)查需要一條主要線索，要經(jīng)過周密計(jì)劃和有秩序的調(diào)查。調(diào)研階段經(jīng)常遵循一般化的模式，有以下三個(gè)階段：
第一階段調(diào)查準(zhǔn)備階段。
本階段確定的問題及地域范圍，并對(duì)調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計(jì)劃（如調(diào)查方式及進(jìn)度、收集信息的范圍與種類，經(jīng)費(fèi)預(yù)算、組建隊(duì)伍及人員培訓(xùn)等）。
第二階段正式調(diào)查階段。
本階段確定調(diào)研資料來源及收集方法。直接資料要采取訪談、問卷、觀察等方法收集；間接資料可采取交換、購(gòu)買、委托等方法。
第三階段結(jié)果處理階段。
將調(diào)查收集的資料進(jìn)行交叉分析分類統(tǒng)計(jì)，得出結(jié)論，在此基礎(chǔ)上編寫調(diào)查報(bào)告。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商，是至關(guān)重要的。它不僅僅關(guān)系到項(xiàng)目本身的成敗，更關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商形象和口碑，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)商開拓新市場(chǎng)效果和今后發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：