序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇小區(qū)物業(yè)管理方案范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo)，堅(jiān)持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”，構(gòu)建與__經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì).

二、主要目標(biāo)

總體目標(biāo)：力爭(zhēng)到20__年年末，__市區(qū)（包括__區(qū)，以下簡(jiǎn)稱__區(qū)）實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約__幢房屋，建筑面積約__萬(wàn)平方米，涉及住戶約__萬(wàn)戶）基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平.

具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“八個(gè)有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理.

三、實(shí)施范圍

__市區(qū)__區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1.20__年以前建成；

2.房屋標(biāo)準(zhǔn)成套；

3.尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理.

四、基本原則

1.堅(jiān)持屬地管理.要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會(huì)的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長(zhǎng)效管理機(jī)制.

2.堅(jiān)持突出重點(diǎn).主要針對(duì)已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制.

3.堅(jiān)持“軟”“硬”共建.在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時(shí)，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建管并舉.

4.堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合.物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合.實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對(duì)住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè)，避免重復(fù)施工影響居民生活.

5.堅(jiān)持業(yè)主參與.要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實(shí)落實(shí)“四問(wèn)四權(quán)”，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé).

五、實(shí)施步驟

1.調(diào)查計(jì)劃階段.20__年__月底前，完成機(jī)構(gòu)組建、__區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作.

2.全面推進(jìn)階段.20__年__月-__年年底，全面推進(jìn)__區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對(duì)已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施，其中20__年完成__萬(wàn)平方米，20__年完成__萬(wàn)平方米，__年完成__萬(wàn)平方米，累計(jì)完成__萬(wàn)平方米.

對(duì)未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程.

六、改善措施

（一）完善硬件配置.

1.已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善.本方案出臺(tái)前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過(guò)“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置.具體新增硬件配置任務(wù)如下：

（1）劃定物管區(qū)域.在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對(duì)封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾?

（2）建設(shè)特種設(shè)施.包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕.

（3）配備物管用房.補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭(zhēng)取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃、借用等辦法過(guò)渡.

2.未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施.小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

（1）新增配置.同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容.

（2）環(huán)境整治.包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫(kù)）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等.

（3）房屋整治.包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等.

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治.包括小區(qū)內(nèi)自來(lái)水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造.

（二）建立物管機(jī)制.

在對(duì)住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制.

1.確定管理模式.

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個(gè)月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式.部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認(rèn)同意后予以接收.

征求居民意見以戶為單位（一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書面形式進(jìn)行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會(huì)在兩個(gè)月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制.

2.實(shí)施物業(yè)管理.

（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理.社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展.可以分別聘請(qǐng)保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照__市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費(fèi).小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營(yíng)性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足.

（2）專業(yè)化物業(yè)管理.專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施.業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同.受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi).

七、資金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi).

2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi).經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費(fèi)用，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決.

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用，按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決.

直管公房、房改房和無(wú)產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決.

（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；電力桿線“上改下”的電氣配套費(fèi)及一戶一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān)；自來(lái)水一戶一表改造費(fèi)用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān).

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費(fèi)用.工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作.

3.住宅小區(qū)日常管理長(zhǎng)效機(jī)制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財(cái)政按1：1配套解決.

八、保障措施

1.建立工作機(jī)制.成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo).領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作.各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問(wèn)題.各級(jí)建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價(jià)格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作.

2.落實(shí)資金保障.物業(yè)管理改善專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政年度預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂.各級(jí)財(cái)政應(yīng)確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計(jì).要加強(qiáng)對(duì)資金使用的管理，審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù).

篇（2）

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.15.014

1 當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防方面存在的問(wèn)題

1.1 指導(dǎo)和監(jiān)管力度不足

《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)依據(jù)，并未明確具體的公安消防機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司的指導(dǎo)應(yīng)當(dāng)采取什么方式來(lái)進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由原來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)換為物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，定義也趨于不明朗。尤其是涉及一些管理資金，罰沒款之類的關(guān)鍵問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題尤其突出。但是，對(duì)公安機(jī)關(guān)通過(guò)何種途徑、采取什么手段來(lái)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)公司做好安全防范工作卻沒有作出明確規(guī)定。

1.2 企業(yè)責(zé)任主體意識(shí)不強(qiáng)

有的物業(yè)管理公司過(guò)分強(qiáng)調(diào)為業(yè)主和物業(yè)使用者“服務(wù)”，在消防安全問(wèn)題上不想管、不敢管，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任，對(duì)建筑消防設(shè)施檢測(cè)和維護(hù)保養(yǎng)單位的依賴性大，對(duì)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的自治自律和行政部門的指導(dǎo)干預(yù)期盼值高，造成對(duì)業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修使用把關(guān)不嚴(yán)、跟蹤服務(wù)管理不到位，對(duì)消防設(shè)施故障損壞發(fā)現(xiàn)維修不及時(shí)，出現(xiàn)問(wèn)題推、拖，產(chǎn)生“責(zé)任不清”狀態(tài)，不能主動(dòng)實(shí)施管理、積極解決問(wèn)題、勇于承擔(dān)責(zé)任。多數(shù)物業(yè)公司沒有建立小區(qū)消防安全預(yù)警機(jī)制。

1.3 目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平較難向沿海等較發(fā)達(dá)城市水平看齊

一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然在資質(zhì)上達(dá)標(biāo)，但在實(shí)際的管理水平上仍有較大差距，高層管理人員缺乏對(duì)小區(qū)消防工作的整體把握，履行消防安全防范職責(zé)方面也缺乏對(duì)員工激勵(lì)和制約。除消防控制室值班員按照國(guó)家法律規(guī)定經(jīng)消防專門培訓(xùn)持證上崗?fù)?，其余人員基本上沒有經(jīng)過(guò)專門消防培訓(xùn)，導(dǎo)致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識(shí)，不能發(fā)現(xiàn)火災(zāi)危險(xiǎn)性，不懂得建筑消防設(shè)施功能和檢查、維護(hù)、操作的基本方法。

1.4 維護(hù)資金缺乏

實(shí)際生活中，物業(yè)公司提供的服務(wù)不能滿足業(yè)主要求，服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)收費(fèi)不成正比，是物業(yè)糾紛的核心所在。作為業(yè)主，往往采用拒交物業(yè)費(fèi)作為自身的維權(quán)手段，長(zhǎng)期積壓、歉收的費(fèi)用給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項(xiàng)目，造成服務(wù)質(zhì)量降低，產(chǎn)生惡性循環(huán)。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項(xiàng)維修資金，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復(fù)雜，能夠成功動(dòng)用使用的在現(xiàn)實(shí)中并不多見，沒有資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)一些隱患問(wèn)題的整改也是有心無(wú)力。

2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理存在問(wèn)題的原因分析

2.1 物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體發(fā)展水平不高

開發(fā)商連帶發(fā)展物業(yè)服務(wù)公司，在新房交房時(shí)候物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)存在，而很多小區(qū)根本沒有成立業(yè)主大會(huì)，以業(yè)主大會(huì)名義與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同非常少見，這種權(quán)利主體缺位、雙方地位不對(duì)等、被服務(wù)者成了被管理者的現(xiàn)狀是物業(yè)服務(wù)水平不高的最基本、最深層次原因。

2.2 法律責(zé)任解決渠道不暢通

基于管理水平和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等各種問(wèn)題，小區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系經(jīng)常呈現(xiàn)緊張態(tài)勢(shì)，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)存在的消防隱患也僅僅能調(diào)解了事，如果出現(xiàn)例如小區(qū)內(nèi)建筑消防設(shè)施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質(zhì)等較為嚴(yán)重的問(wèn)題時(shí)，從行政法律關(guān)系來(lái)說(shuō)，違反了消防法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)追究行政責(zé)任。但很多行為確實(shí)不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接所為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進(jìn)行了勸阻、制止，最多也就是管理責(zé)任，只處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)似乎不盡合理；筆者在實(shí)際工作中還接到過(guò)來(lái)自物業(yè)公司的舉報(bào)，稱業(yè)主拒不整改隱患，請(qǐng)求消防部門處罰。而執(zhí)法部門如果要對(duì)眾多的業(yè)主或者物業(yè)使用者直接實(shí)施處罰又談何容易。

2.3 行政管理方式效率有待提高

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境下，企業(yè)主體消防安全責(zé)任制沒有徹底落實(shí)、社會(huì)化消防工作網(wǎng)絡(luò)沒有完全形成，將個(gè)人和企業(yè)全部造成的消防問(wèn)題都依賴于公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)的監(jiān)督來(lái)敦促落實(shí)是相當(dāng)困難的。消防機(jī)構(gòu)和社區(qū)民警身兼數(shù)職，不管監(jiān)管還要指導(dǎo)培訓(xùn)查處受理調(diào)查，加之內(nèi)部管理，幾十萬(wàn)人的轄區(qū)都落在十幾個(gè)人身上，消防監(jiān)督目標(biāo)的重心、消防監(jiān)督檢查的方式和重點(diǎn)、消防警力的配置等因素使得消防機(jī)構(gòu)無(wú)力、無(wú)法對(duì)物業(yè)小區(qū)實(shí)施太多的監(jiān)督管理，在具體問(wèn)題的解決上政府及其職能部門的干預(yù)往往顯得很表面化，甚至很被動(dòng)，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問(wèn)題解決效率并不高。

2.4 物業(yè)消防維修費(fèi)用有限

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，對(duì)共用的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，其所需資金來(lái)源于物業(yè)服務(wù)費(fèi)（但是當(dāng)前消防設(shè)施的管理中還有定期檢測(cè)、維護(hù)保養(yǎng)、城市遠(yuǎn)程消防監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行等支出都沒有穩(wěn)定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金，專項(xiàng)維修資金是業(yè)主共同交存、屬業(yè)主共同所有，其使用決定權(quán)在業(yè)主，需要專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過(guò)，或者經(jīng)由業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案，再由政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門審核同意或向其備案后劃轉(zhuǎn)列支。其中的復(fù)雜程度可想而知。

3 加強(qiáng)物業(yè)消防管理的幾點(diǎn)措施

3.1 明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的職責(zé)與標(biāo)準(zhǔn)

在現(xiàn)行消防法律法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，可以由公安部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門聯(lián)合出臺(tái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體職責(zé)和責(zé)任追究辦法；制定行業(yè)強(qiáng)制性或指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體標(biāo)準(zhǔn)，包括各崗位消防安全職責(zé)、消防組織機(jī)構(gòu)、消防制度、消防宣傳與演練、消防設(shè)施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災(zāi)隱患督促整改、火災(zāi)報(bào)警與處置等都應(yīng)當(dāng)細(xì)化、便于操作；制定物業(yè)服務(wù)消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節(jié)或?qū)l列入消防管理范圍和質(zhì)量的內(nèi)容。

3.2 切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理質(zhì)量監(jiān)督檢查

以高層、地下、商用、人員密集、自動(dòng)消防設(shè)施為關(guān)鍵要素，將相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為被檢查對(duì)象和責(zé)任主體，列入監(jiān)督抽查范圍，隨機(jī)抽查，防止產(chǎn)生失控漏管。在建筑消防設(shè)施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點(diǎn)內(nèi)容，嚴(yán)格查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對(duì)其擅自關(guān)停消防設(shè)施、擅自改變或同意改變建筑物和場(chǎng)所使用性質(zhì)，以及其他因故意或重大過(guò)失形成火災(zāi)隱患的，要責(zé)令改正并依法嚴(yán)格處罰。同時(shí)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主或物業(yè)使用者的無(wú)理阻撓、拒不配合行為，要對(duì)相關(guān)責(zé)任人履行消防宣傳教育、監(jiān)督執(zhí)法等職責(zé)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與管理，同時(shí)對(duì)公眾進(jìn)行教育和警示。

3.3 明確物業(yè)消防管理費(fèi)用的收取、列支和管理辦法

在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中單列消防日常維護(hù)管理費(fèi)用，在物業(yè)服務(wù)合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標(biāo)準(zhǔn)，特別要明確第三方消防技術(shù)檢測(cè)、維護(hù)保養(yǎng)、遠(yuǎn)程監(jiān)控等服務(wù)所需費(fèi)用來(lái)源和支出標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)界定日常設(shè)施設(shè)備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金的項(xiàng)目的情形和區(qū)別。對(duì)于消防設(shè)施癱瘓、嚴(yán)重故障等應(yīng)當(dāng)視為發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)職能部門都要高度重視，簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金支出程序和環(huán)節(jié)，保證建筑消防設(shè)施及時(shí)功能恢復(fù)和公共消防安全。

篇（3）

積極貫徹落實(shí)上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)和工作要求，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以“定員、定時(shí)、定崗、定責(zé)、定標(biāo)準(zhǔn)、定獎(jiǎng)懲”“六定”為具體實(shí)施方法，努力推進(jìn)物業(yè)管理網(wǎng)格化制度，努力提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

二、工作目標(biāo)

以管理思路的改革、增強(qiáng)服務(wù)的理念、機(jī)構(gòu)效能的突破為目標(biāo)，努力形成覆蓋整個(gè)城區(qū)的物業(yè)小區(qū)管理模式。

（一）管理密度最大化。從時(shí)間、地點(diǎn)、空間上實(shí)行全方位、全天候、全過(guò)程的管理。

（二）管理責(zé)任目標(biāo)化。目標(biāo)明確、職責(zé)清晰，最大程度發(fā)揮每個(gè)網(wǎng)格人員的主動(dòng)性、積極性、創(chuàng)造性。

三、工作任務(wù)及區(qū)域劃分

（一）工作任務(wù)

嚴(yán)格履行相關(guān)法律法規(guī)賦予的各項(xiàng)職能，努力做到小區(qū)日常管理標(biāo)準(zhǔn)化，監(jiān)督管理經(jīng)?；?，完成上級(jí)交辦的工作任務(wù)。

（二）區(qū)域劃分

根據(jù)我縣小區(qū)的實(shí)際情況，將物業(yè)小區(qū)分為六大責(zé)任區(qū)：

(三)具體實(shí)施辦法

1、隊(duì)伍設(shè)置網(wǎng)格化。

（1）各物業(yè)公司負(fù)責(zé)人為直接責(zé)任人；

（2）各物業(yè)小區(qū)建立網(wǎng)格人員分配，確定每個(gè)網(wǎng)格人員和職責(zé)；

（3）網(wǎng)格直接責(zé)任人對(duì)所服務(wù)小區(qū)工作人員要做到：著裝統(tǒng)一、持證上崗、掛牌服務(wù)、文明禮貌；對(duì)保安、保潔、綠化負(fù)總責(zé)；對(duì)網(wǎng)格責(zé)任區(qū)內(nèi)的信息作好記錄；對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行制止、勸阻、批評(píng)教育，制止不了的及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告；建立高效投訴、回訪處理機(jī)制。

2、網(wǎng)格管理標(biāo)準(zhǔn)化。

（1）物業(yè)小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生清潔，及時(shí)消毒，對(duì)水井要化驗(yàn)水質(zhì)，并投放消毒藥品，無(wú)垃圾死角；

（2）綠化及時(shí)補(bǔ)種修剪整齊，無(wú)白色垃圾，要有溫馨明示牌，環(huán)境優(yōu)美。

（3）“牛皮癬”清理干凈，并覆蓋式恢復(fù)。

（4）物業(yè)小區(qū)內(nèi)要有安全生產(chǎn)宣傳欄，保持消防通道暢通。

四、工作要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

我局成立網(wǎng)格管理領(lǐng)導(dǎo)小組，切實(shí)有效的保障網(wǎng)格化管理制度的實(shí)施。

（二）加強(qiáng)督查

網(wǎng)格化管理領(lǐng)導(dǎo)小組，牽頭組織考評(píng)工作，考評(píng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)準(zhǔn)確，處置問(wèn)題高效規(guī)范，對(duì)各小區(qū)施行常規(guī)檢查和專項(xiàng)檢查相結(jié)合進(jìn)行考核。

(三)嚴(yán)格獎(jiǎng)懲

篇（4）

中圖分類號(hào)：D03 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1 社區(qū)消防安全管理活動(dòng)面對(duì)的具體狀態(tài)

（1） 關(guān)注效益忽略安全。在具體的活動(dòng)之中，物業(yè)管理單位沒有很好地將消防安全拿入日常管理工作去，該項(xiàng)安全活動(dòng)一般只是表面話的，因此很多的區(qū)域之中經(jīng)常性的會(huì)存在防火距離不合理，相關(guān)的消防通道被使用等等的一些不利現(xiàn)象。有時(shí)候個(gè)別的物管機(jī)構(gòu)為獲取更多的利潤(rùn)，忽略了相關(guān)的法規(guī)體系，在消防通道等區(qū)域設(shè)置建筑體，將其轉(zhuǎn)租出去進(jìn)而謀利。還有一些社區(qū)物管單位為了所謂的小區(qū)內(nèi)環(huán)境安靜，在小區(qū)的一些主要消防車道上設(shè)置路障，嚴(yán)禁任何車輛進(jìn)入。試想如果小區(qū)一旦發(fā)生火災(zāi)，這在很大程度上人為的導(dǎo)致消防活動(dòng)無(wú)法有效的開展。

（2） 過(guò)分的關(guān)注防盜，忽略了防火活動(dòng)。很多的物管機(jī)構(gòu)無(wú)法積極的將這兩項(xiàng)活動(dòng)放到一起來(lái)對(duì)待，在管控的時(shí)候總是不能等同分析。個(gè)別物管機(jī)構(gòu)把去之中的消防設(shè)備隨便的停止，把其中的水源等斷開，把消防設(shè)施拆掉，此時(shí)就導(dǎo)致很多的不利要素存在了。

（3） 沒有做好相關(guān)的維護(hù)活動(dòng)，隨意其自認(rèn)發(fā)展。很多的物管機(jī)構(gòu)，因?yàn)橄浪枷胩?，不具有最基礎(chǔ)的設(shè)備的養(yǎng)護(hù)知識(shí)，不在固定的時(shí)間之中對(duì)其開展養(yǎng)護(hù)活動(dòng)。此時(shí)導(dǎo)致這些設(shè)備不能正常的使用，這些現(xiàn)象在很多的高層等社區(qū)之中出現(xiàn)的頻率非常高。

（4） 物管工作者的素養(yǎng)太差，不能夠及時(shí)的察覺存在的不利現(xiàn)象。在日常的消防安全監(jiān)督檢查中我們發(fā)現(xiàn)，因?yàn)槲锕芄ぷ髡卟⒉皇枪潭ǖ?，很多都沒有受到專門的培訓(xùn)，而且相關(guān)的組織也未結(jié)合設(shè)定好的規(guī)定開展管控活動(dòng)，再加之一些物業(yè)管理人員由于年齡偏大、文化水平較低、接受能力差，不能夠?qū)Πl(fā)生的不利現(xiàn)象積極的分析，無(wú)法察覺存在的不利現(xiàn)象，這樣就往往導(dǎo)致小火釀成了大災(zāi)。

（5） 消防宣傳教育力度不夠，安全隱患突出。由于小區(qū)業(yè)主在用火用電方面缺乏起碼的安全常識(shí)，違章用火和超負(fù)荷用電非常普遍，家庭火災(zāi)發(fā)生的概率在不斷增加。隨著科學(xué)技術(shù)的高速前進(jìn)，此時(shí)群眾對(duì)于物質(zhì)生活的規(guī)定更為嚴(yán)苛，而且家居活動(dòng)的思想也出現(xiàn)了很大的轉(zhuǎn)變，很多有著較高的功率以及能耗的設(shè)備被大量的使用，同時(shí)因?yàn)樵S多業(yè)主在裝飾的時(shí)候?qū)υO(shè)備的能耗不了解，導(dǎo)致其線路過(guò)載，此時(shí)就會(huì)導(dǎo)致其因?yàn)槭褂貌缓侠矶l(fā)火情。

（6） 火災(zāi)隱患整改難度大，處罰執(zhí)行難。由于社區(qū)整體消防意識(shí)淡薄，對(duì)消防安全重視不夠。一旦存在火災(zāi)隱患，整改時(shí)需要多家單位配合，整改資金有時(shí)也需要多家單位承擔(dān)，由于經(jīng)濟(jì)狀況和消防安全意識(shí)不同，雖然有的單位愿意承擔(dān)，但有的單位不愿意承擔(dān)，造成很難整改的局面。再加之社區(qū)房屋在最初開發(fā)建設(shè)時(shí)遺留下的許多問(wèn)題得不到解決，一部分建筑涉及多個(gè)產(chǎn)權(quán)，物業(yè)管理單位又不能參與管理，無(wú)人協(xié)調(diào)，消防部門下發(fā)法律文書時(shí)，無(wú)明確主體，造成隱患整改難，實(shí)施處罰時(shí)，各產(chǎn)權(quán)單位互相推脫，消防執(zhí)法難以落實(shí)到位。召開協(xié)調(diào)會(huì)時(shí)，因無(wú)法理清關(guān)系，效果不明顯，以致于各產(chǎn)權(quán)單位均拖延整改。如果消防部門強(qiáng)制處理，一旦措施不慎，極有可能造成社會(huì)不穩(wěn)定。

2 提高社區(qū)物業(yè)消防安全管理工作的措施

（1） 強(qiáng)化管理，落實(shí)責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)消防法》第十八條明確指出：“住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)公共區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)”。由此可見，社區(qū)物業(yè)管理單位不是無(wú)法可依，國(guó)家已經(jīng)從法律層面上賦予了物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在社區(qū)管理服務(wù)中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的消防安全職能和責(zé)任?！稒C(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防管理規(guī)定》也明確規(guī)定：居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)在管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責(zé)：（1）制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任，開展消防安全宣傳教育；（2）開展防火檢查，消除火災(zāi)隱患；（3）保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；（4）保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效。其他物業(yè)管理單位應(yīng)對(duì)受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負(fù)責(zé)。這說(shuō)明政府為規(guī)范消防安全管理，實(shí)施社會(huì)消防監(jiān)督，最大限度的避免和減少火災(zāi)事故的發(fā)生，已經(jīng)將城市社區(qū)消防安全責(zé)任落實(shí)到了每一個(gè)物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位也要將消防安全工作層層分解，明確好各級(jí)人員的職責(zé)。

（2） 健全機(jī)制，規(guī)范服務(wù)。社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律法規(guī)，建立健全消防安全管理制度，加大宣傳教育力度，并通過(guò)組織一系列的消防安全知識(shí)教育和培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。

（3） 加大基礎(chǔ)投入，提高防控能力。今后，城市規(guī)劃開發(fā)、舊城改造和社區(qū)建設(shè)要與消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同步進(jìn)行，新建投入使用的社區(qū)必須嚴(yán)格按照國(guó)家消防技術(shù)規(guī)范要求驗(yàn)收達(dá)標(biāo)。對(duì)短期內(nèi)不能開發(fā)和改建的老城區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部的平房區(qū)、棚戶區(qū)等要加大消防投入，要廣泛開展以社區(qū)居民委員會(huì)為龍頭，物業(yè)管理單位和社區(qū)業(yè)主委員會(huì)為核心，社區(qū)居民積極參與的群防群治消防安全管理模式，真正形成“社區(qū)是我家，消防靠大家”的管理氛圍。必要時(shí)在一些沒有物業(yè)管理的社區(qū)，可以利用社區(qū)警務(wù)室設(shè)置社區(qū)消防服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，推選一名思想覺悟高，熱愛公益事業(yè)，責(zé)任心較強(qiáng)的業(yè)主確定為專（兼）職消防安全員，配備最基本的滅火器等工具，隨時(shí)接受群眾的求助。

（4） 加強(qiáng)宣傳教育，營(yíng)造安全氛圍。物業(yè)管理單位要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)內(nèi)消防安全宣傳教育工作，制定科學(xué)規(guī)范的宣傳教育計(jì)劃，設(shè)置動(dòng)態(tài)消防宣傳欄、消防漫畫，利用社區(qū)文化站、社區(qū)樓宇電視和廣播等手段，建立社區(qū)消防文化陣地來(lái)宣傳防火、滅火及火災(zāi)逃生、安全疏散等消防基本知識(shí)，讓居民意識(shí)到消防安全的重要性，從而形成人人重視消防、家家關(guān)注消防的文化氛圍。

物業(yè)管理單位消防管理工作牽系于千家萬(wàn)戶，是消防工作的重要組成部分，只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認(rèn)識(shí)到當(dāng)前的火災(zāi)形勢(shì)，認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù)，為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保證，營(yíng)造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境。

篇（5）

1 高層住宅樓典型火災(zāi)事故案例

案例一、2011年2月3日零時(shí)13分，沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈b座公寓樓發(fā)生火災(zāi)?；馂?zāi)是業(yè)主燃放煙花引燃b座11層1109房間南側(cè)室外平臺(tái)地面塑料草坪，致使建筑外窗破碎，引燃室內(nèi)可燃物，形成大面積立體燃燒。

案例二、2010年11月15日14時(shí)15分發(fā)生的位于上海靜安區(qū)膠州路728號(hào)的一棟28層高層公寓樓火災(zāi)共造成58人死亡，70余人受傷。

由以上兩起案件可以看出，由于消防設(shè)施未能及時(shí)發(fā)揮作用，以及群眾未能掌握正確的火災(zāi)逃生等因素，導(dǎo)致了嚴(yán)重人員傷亡。所以，做好高層住宅小區(qū)建筑消防安全管理工作十分重要。

2 物業(yè)消防安全管理職責(zé)

《消防法》第16條對(duì)單位應(yīng)當(dāng)履行的消防安全職責(zé)進(jìn)行了規(guī)定 企業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)履行下列消防安全職責(zé)：定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)、維修，確保完好有效；對(duì)建筑消防設(shè)施每年至少進(jìn)行一次全面檢測(cè)，確保完好有效，檢測(cè)記錄應(yīng)當(dāng)完整準(zhǔn)確，存檔備查；消防控制室應(yīng)當(dāng)24小時(shí)有操作人員值守，及時(shí)處理報(bào)警信號(hào)。保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火間距符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；組織防火檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。

3 當(dāng)前物業(yè)消防安全管理中存在的問(wèn)題

3.1 消防管理經(jīng)費(fèi)的不落實(shí)，造成物業(yè)管理及消防管理不落實(shí)

消防安全管理經(jīng)費(fèi)涉及消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和日常消防安全管理費(fèi)，管理經(jīng)費(fèi)主要來(lái)自兩個(gè)渠道：一是，開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金；二是，物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費(fèi)。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，物業(yè)管理資金使用、管理的不規(guī)范，使繳納者產(chǎn)生誤解，因而消防管理費(fèi)用難以收取。

3.2 物業(yè)管理的職業(yè)隊(duì)伍未形成，消防管理不規(guī)范

物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個(gè)重要的基層管理體系，在我國(guó)起步較晚，目前物業(yè)管理的職業(yè)隊(duì)伍尚未形成，作為專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的消防安全管理人員更是嚴(yán)重缺乏，面對(duì)物業(yè)管理中設(shè)置的現(xiàn)代消防設(shè)施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。

3.3 各責(zé)任主體消防管理職責(zé)落實(shí)不到位

物業(yè)管理單位承擔(dān)著公共部位的消防設(shè)施管理、維護(hù)，對(duì)于安裝在居民家庭內(nèi)的消防設(shè)施（火災(zāi)探測(cè)器、噴頭等）由于工作時(shí)間錯(cuò)時(shí)、人戶困難等原因，很難按時(shí)進(jìn)行有效維護(hù)；街道、社區(qū)居委會(huì)由于缺乏消防專業(yè)人員，較少開展防火檢查、檢查時(shí)也很難發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患；作為居住小區(qū)消防監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的公安派出所，從職責(zé)、警力等方面很難對(duì)涉及改變消防設(shè)施使用功能的室內(nèi)裝修進(jìn)行監(jiān)管。

3.4 業(yè)王消防安全意識(shí)及維權(quán)意識(shí)低

由于消防安全意識(shí)薄弱，許多業(yè)主使用大量可燃材料進(jìn)行室內(nèi)裝修，裝修過(guò)程中，普遍存在電氣線路及設(shè)備安裝不規(guī)范；私自改裝燃?xì)夤芫€及設(shè)備等不安全行為；隨意拆除、封堵、遮蔽消防設(shè)施。大部分業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的訴求停留在環(huán)境衛(wèi)生打掃、公共照明保障、電梯服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)等方面，而對(duì)消防設(shè)施的管理很少關(guān)注，不關(guān)心自身消防安全方面的權(quán)益。

3.5 承建商建管脫節(jié)，留下火災(zāi)隱患

目前一些開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目與物業(yè)管理存在明顯的脫節(jié)，未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過(guò)程出發(fā)來(lái)設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)督。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費(fèi)過(guò)程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不配套，留下先天隱患。

4 解決物業(yè)消防管理問(wèn)題的對(duì)策

4.1 規(guī)范物業(yè)管理單位消防管理行為

物業(yè)管理單位的行政管理部門在市場(chǎng)準(zhǔn)入、等級(jí)評(píng)比時(shí)應(yīng)增加消防設(shè)施維護(hù)管理人員職業(yè)資格要求和人員數(shù)量要求，明確物業(yè)服務(wù)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任：制定消防安全制度，落實(shí)消防安全措施，提供消防安全防范服務(wù)；開展消防安全宣傳和防火檢查，消除火災(zāi)隱患；對(duì)共用消防設(shè)施、器材、疏散通道、安全出口、消防車通道進(jìn)行維護(hù)管理。

4.2 加強(qiáng)消防監(jiān)督管理

公安派出所對(duì)物業(yè)服務(wù)單位履行消防管理的職責(zé)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督。依法定期督促物業(yè)服務(wù)單位履行消防安全管理職責(zé)；對(duì)設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的小區(qū)，在房產(chǎn)交付時(shí)，督促房產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)單位向業(yè)主發(fā)放裝修消防安全須知；幫助居民成立多種形式的互助組織，幫助制定滅火及應(yīng)急疏散預(yù)案并組織社區(qū)居民開展逃生自救演練等。

4.3 建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊(duì)伍

篇（6）

中圖分類號(hào)：TU998 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2016）09（a）-0068-02

近幾年來(lái)，三亞市從一個(gè)默默無(wú)聞的小島城市漸漸地蛻變成了一個(gè)家喻戶曉的“明星”城市。因自然環(huán)境得天獨(dú)厚，城市建設(shè)快速發(fā)展，三亞市榮獲了中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)，吸引著越來(lái)越多的外地人前來(lái)買房置業(yè)。然而，無(wú)論是國(guó)際旅游城市的成功建設(shè)，還是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步健康發(fā)展，都需要借助物業(yè)管理的力量。在對(duì)三亞市低、中、高檔住宅小區(qū)調(diào)查的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，部分住宅小區(qū)的許多消防安全設(shè)施往往跟不上小區(qū)的發(fā)展節(jié)奏，這就導(dǎo)致許多小區(qū)存在著消防管理滯后或者不到位的現(xiàn)象，小區(qū)內(nèi)部存在不少的安全隱患和盲點(diǎn)，進(jìn)而對(duì)居民的正常生活造成一定的影響，也會(huì)嚴(yán)重影響國(guó)際旅游城市的嶄新形象。所以積極探討小區(qū)面臨的消防安全管理中存在的問(wèn)題并提出對(duì)應(yīng)的措施勢(shì)在必行。

1 海南三亞住宅小區(qū)存在的消防安全隱患

1.1 物業(yè)管理單位相關(guān)責(zé)任落實(shí)情況較差

海南三亞地區(qū)有不少新興的住宅小區(qū)，其中既有價(jià)格比較高昂的高檔小區(qū)，也有符合普通大眾的住宅小區(qū)，但是這些小區(qū)的物業(yè)管理單位的相關(guān)責(zé)任都沒有得到完全的落實(shí)，進(jìn)而造成一定的消防安全隱患。不少小區(qū)的物業(yè)管理單位為了追求自身的經(jīng)濟(jì)效益，忽視了小區(qū)建筑消防設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，而且很多物業(yè)管理單位對(duì)自身的職責(zé)認(rèn)識(shí)不足，以為自己的工作就是對(duì)小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)安全事務(wù)進(jìn)行簡(jiǎn)單管理，一旦小區(qū)內(nèi)部的建筑消防設(shè)施出現(xiàn)損壞，因?yàn)槲飿I(yè)管理單位難以發(fā)動(dòng)業(yè)主收集相關(guān)的維修資金，使得物業(yè)管理單位往往對(duì)小區(qū)內(nèi)部的建筑消防設(shè)施的損壞和缺失視而不見，進(jìn)而為整個(gè)小區(qū)的安全造成一定的隱患。小區(qū)的物業(yè)管理單位對(duì)相關(guān)的消防安全責(zé)任沒有認(rèn)真落實(shí)，對(duì)于小區(qū)內(nèi)部的諸多問(wèn)題選擇無(wú)視或者簡(jiǎn)單處理，比如在三亞的某一小區(qū)內(nèi)部發(fā)現(xiàn)部分消防栓已經(jīng)丟失，部分消防設(shè)施出現(xiàn)了不同程度的損壞，但是小區(qū)的物業(yè)管理單位沒有做到及時(shí)處理，這就導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)存在嚴(yán)重的消防安全隱患，一旦出現(xiàn)消防安全事故，小區(qū)內(nèi)部的消防安全設(shè)施無(wú)法為相關(guān)人員提供可靠的幫助，比如消防栓無(wú)法出水、無(wú)法正常使用等，這些問(wèn)題就會(huì)在火災(zāi)發(fā)生時(shí)造成重大的人員傷亡以及相關(guān)的財(cái)產(chǎn)損失。還有一點(diǎn)就是不少物業(yè)管理單位為了防止小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施或相關(guān)器材被小偷盜走或被居民破壞，進(jìn)而對(duì)很多的消防設(shè)施和器材安裝門鎖，這樣就導(dǎo)致一旦發(fā)生緊急情況，具體的消防設(shè)施如消火栓箱、水泵房、配電間、消防控制室等難以及時(shí)發(fā)揮其作用，延誤了消防人員進(jìn)行火災(zāi)撲滅的最佳時(shí)機(jī)，進(jìn)而造成不必要的財(cái)產(chǎn)損失和人員傷亡。

1.2 小區(qū)居民的消防安全意識(shí)不夠

海南三亞住宅小區(qū)內(nèi)部的居民眾多，而且居民的來(lái)源廣泛，主要分為兩大類：一是本地普通住宅小區(qū)，這類住宅小區(qū)的業(yè)主 80%是本地人，20%是外來(lái)務(wù)工人員；另外一種是“候鳥”人群住宅小區(qū)，這類小區(qū)“候鳥”人群住宅小區(qū)的業(yè)主，85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員。這些居民的文化、生活水平和知識(shí)結(jié)構(gòu)都存在著較大的差異，進(jìn)而導(dǎo)致他們對(duì)小區(qū)的消防安全存在著不一致的認(rèn)識(shí)。

同時(shí)，近年來(lái)隨著人們生活水平的不斷提升，很多家庭都已經(jīng)購(gòu)買了自己的私家車，但是小區(qū)內(nèi)部的停車位由于設(shè)計(jì)或者其他原因等導(dǎo)致難以滿足居民的停車需求，進(jìn)而導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的道路或者消防車道被居民的私家車占據(jù)，一旦發(fā)生消防事故，相關(guān)的消防車難以順利抵達(dá)指定位置進(jìn)而造成巨大的消防損失。有的小區(qū)居民由于思想認(rèn)識(shí)水平較低，對(duì)消防法規(guī)也沒有清晰的認(rèn)知，他們以為消防用水是免費(fèi)的水源，就私自借用消防栓里的消防用水，但是消防栓的供水一般來(lái)自建筑在樓頂?shù)南浪洌鋬?chǔ)水量有限，這些消防水箱的供水一般只能滿足水災(zāi)發(fā)生的前10 min的撲滅工作，如果在平時(shí)被居民大量使用又得不到及時(shí)補(bǔ)充，那么一旦出現(xiàn)火災(zāi)就沒有足夠的用水來(lái)?yè)錅缁馂?zāi)，其影響是可想而知的。還有的居民為了滿足自己的需要把小區(qū)內(nèi)部的消防通道進(jìn)行改建，用作自己的雜物間或者儲(chǔ)藏間；還有不少居民消防安全意識(shí)不夠，將許多生活雜物放置在疏散電梯前，這些行為都造成不小的消防安全隱患，在火災(zāi)發(fā)生時(shí)往往造成巨大的人員損失和財(cái)產(chǎn)損失。

1.3 公共維修基金使用阻力較大

海南三亞地區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備完善，體積較大，而且一旦出現(xiàn)損壞需要大量資金進(jìn)行維修，但是維修經(jīng)費(fèi)的來(lái)源只能依賴小區(qū)的專項(xiàng)維修基金。但是在實(shí)際操作中由于小區(qū)的業(yè)主數(shù)量較大，業(yè)主對(duì)消防安全的認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，因?yàn)檫@類“候鳥”人群住宅小區(qū)業(yè)主每年都只在三亞住一兩個(gè)月，所以沒有業(yè)主提議成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)于平時(shí)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)糾紛，業(yè)主的處理方法一般是去小區(qū)物業(yè)投訴然后不了了之，加之物業(yè)管理單位的協(xié)調(diào)宣傳工作往往不到位，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)未能滿足業(yè)主的具體需求，這些都造成小區(qū)的消防設(shè)施因?yàn)闆]有足夠的資金進(jìn)而難以及時(shí)地完成維修和更換。

1.4 開發(fā)商建管脫節(jié)，留下火災(zāi)隱患

房地產(chǎn)開發(fā)商未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過(guò)程出發(fā)來(lái)設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)督，甚至一些建筑未經(jīng)消防審核、驗(yàn)收就投入使用了。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費(fèi)過(guò)程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不配套，留下先天隱患。

2 住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理的對(duì)策

2.1 加強(qiáng)對(duì)相關(guān)物業(yè)管理單位從業(yè)人員的培訓(xùn)

物業(yè)管理單位以及相關(guān)的房地產(chǎn)行政部門必須加強(qiáng)對(duì)海南三亞地區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位從業(yè)人員的相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，進(jìn)而全面提升相關(guān)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，為小區(qū)的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)相關(guān)部門比如消防安全機(jī)構(gòu)和當(dāng)?shù)氐呐沙鏊?、街道辦事處等組織要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的監(jiān)督，同時(shí)也要積極組織形式多樣的培訓(xùn)班?？梢圆捎矛F(xiàn)場(chǎng)教學(xué)的方式對(duì)相關(guān)的物業(yè)管理人員進(jìn)行專門的消防知識(shí)和技能的培訓(xùn)，務(wù)必使物業(yè)管理人員做到“懂基本消防常識(shí)、懂消防設(shè)施設(shè)備的使用方法、懂逃生自救技能，會(huì)查改火災(zāi)隱患、會(huì)救初起火災(zāi)、會(huì)組織人員疏散”。

2.2 建立健全物業(yè)管理消防工作制度

為了確保物業(yè)管理單位切實(shí)履行相關(guān)職責(zé)，做好小區(qū)的物業(yè)管理工作，就要建立健全物業(yè)管理消防工作制度，對(duì)小區(qū)內(nèi)部的各項(xiàng)管理事項(xiàng)進(jìn)行仔細(xì)確認(rèn)，明確工作人員的消防安全管理責(zé)任，制定科學(xué)合理的消防巡查制度，做好相關(guān)消防安全隱患的檢查和整改工作，及時(shí)對(duì)相關(guān)的重大消防問(wèn)題進(jìn)行檢查和報(bào)告，同時(shí)做好與業(yè)主的溝通交流工作，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)于相關(guān)的專項(xiàng)資金的管理和使用都要保證公開透明，爭(zhēng)取業(yè)主的支持和理解，促進(jìn)業(yè)主積極配合物業(yè)管理人員的工作。保證物業(yè)管理人員積極完成其主要責(zé)任和工作，對(duì)小區(qū)內(nèi)部的安全問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行排查，做好相關(guān)問(wèn)題的整改工作，對(duì)于比較重大的物業(yè)管理問(wèn)題可以與業(yè)主進(jìn)行交流和探討。

2.3 加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理單位的監(jiān)督執(zhí)法

我國(guó)制定了具體的《中華人民共和國(guó)消防法》和《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》，公安機(jī)關(guān)和消防機(jī)構(gòu)要根據(jù)規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)部的消防安全執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，積極了解小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位的消防安全職責(zé)的落實(shí)情況，以及物業(yè)管理人員的防火巡查的執(zhí)行情況，檢查小區(qū)內(nèi)部的安全出口、疏散通道以及消防車通道的具體情況，保證各項(xiàng)消防器材和設(shè)施的完整和有效，對(duì)于在巡查中發(fā)現(xiàn)的各項(xiàng)問(wèn)題和隱患要及時(shí)整改，并將有關(guān)情況告知具體的房地產(chǎn)行政主管部門和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，進(jìn)而形成部門聯(lián)動(dòng)制約機(jī)制，為小區(qū)的消防安全管理確定必要的約束機(jī)制，全面保證小區(qū)物業(yè)消防安全管理長(zhǎng)期處于正常水平。

2.4 加強(qiáng)小區(qū)消防安全常識(shí)的宣傳普及

對(duì)于小區(qū)內(nèi)的居民要積極普及相關(guān)的消防安全知識(shí)，按照《中華人民共和國(guó)消防法》等法律法規(guī)規(guī)定的消防工作職責(zé)定期組織開展小區(qū)消防知識(shí)宣傳、培訓(xùn)?？梢栽谛^(qū)內(nèi)采用多種形式的宣傳工作，比如為居民發(fā)放各種消防安全資料，在小區(qū)的公示欄里張貼宣傳圖畫，利用小區(qū)廣播對(duì)居民進(jìn)行消防安全知識(shí)的宣傳和普及，還可以組織業(yè)主進(jìn)行火災(zāi)逃生的疏散演練等。

小區(qū)的物業(yè)消防至關(guān)重要，對(duì)于保護(hù)小區(qū)內(nèi)人們的生命安全和財(cái)產(chǎn)安全具有非常重大的意義，同時(shí)做好小區(qū)的物業(yè)消防安全管理也是物業(yè)管理部門的重要職責(zé)。

參考文獻(xiàn)

[1] 李波.住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理存在問(wèn)題與對(duì)策[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，2014（3）：182.

篇（7）

如皋市主城區(qū)老舊小區(qū)共計(jì)37個(gè)，建于上世紀(jì)90年代，建筑面積近260萬(wàn)平方米，涉及戶數(shù)2.5萬(wàn)余戶，主要存在以下問(wèn)題。

（一）基礎(chǔ)設(shè)施不完善

由于老舊小區(qū)建設(shè)年代久遠(yuǎn)，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)施不全，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，無(wú)法滿足居民目前的物質(zhì)文化生活需求。主要表現(xiàn)在：老舊小區(qū)普遍綠化養(yǎng)護(hù)缺失，扒翻種植、破綠毀綠、利用綠地違章搭建等行為屢見不鮮。機(jī)動(dòng)車停車位缺少，小區(qū)車滿為患，公共場(chǎng)地?cái)D占一空，有的甚至將車輛開進(jìn)了綠化帶內(nèi)。居民體育健身和文化活動(dòng)空間較小，一些老舊小區(qū)根本就沒有體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)場(chǎng)所。環(huán)衛(wèi)設(shè)施簡(jiǎn)陋，亂倒垃圾現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。小區(qū)道路、路燈等損毀嚴(yán)重。上下水管網(wǎng)嚴(yán)重老化，化糞池?zé)o人清理，經(jīng)常堵塞，污水橫溢。有的小區(qū)沒有煤氣或天然氣，小區(qū)居民使用煤氣罐，生活不便。

（二）管理費(fèi)用收取難

老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)呈多元化格局，有全產(chǎn)權(quán)商品房、房改售房、回遷房、農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房、居民承租房。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求和經(jīng)濟(jì)承受能力差異大。承受能力強(qiáng)的希望得到全方位、高層次的服務(wù)；承受能力差的則認(rèn)為只要不交費(fèi)，有無(wú)管理無(wú)所謂。小區(qū)居民往往以一些問(wèn)題沒有解決為由，長(zhǎng)期拒繳衛(wèi)生清運(yùn)費(fèi)。社區(qū)每年收取50元左右的衛(wèi)生保潔費(fèi)，收取率只能達(dá)到20%左右，街道和社區(qū)居委會(huì)不得不墊資雇傭老弱病殘人員清掃小區(qū)，人員費(fèi)用向共建單位化緣解決，由于保潔機(jī)制不健全，老舊小區(qū)普遍存在臟亂差現(xiàn)象。

（三）物業(yè)管理介入難

受傳統(tǒng)思想觀點(diǎn)影響，老舊小區(qū)部分居民存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，不少人不習(xí)慣，不愿意繳費(fèi)。另外，老舊小區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施老舊、缺乏物業(yè)用房、環(huán)境臟亂等問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意接手老舊小區(qū)的物業(yè)管理。

以上問(wèn)題長(zhǎng)期制約了老舊小區(qū)的長(zhǎng)效管理，老舊小區(qū)因?yàn)榕K亂差成為城市市容環(huán)境的“低洼地”。要徹底解決老舊小區(qū)的管理問(wèn)題，只有實(shí)施物業(yè)化管理，而物業(yè)化管理的前提必須是由政府主導(dǎo)對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造。因?yàn)槔吓f小區(qū)改造動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)，只有財(cái)政投入才能解決資金來(lái)源問(wèn)題。改造的目的不僅是提升老舊小區(qū)設(shè)施、綠化、道路狀況，化解居民難題，同時(shí)也讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐提供較好條件。

二、老舊小區(qū)改造與物業(yè)化管理策略

（一）科學(xué)民主實(shí)施改造

1.政府主導(dǎo)實(shí)施

2013年起，如皋市每年將老舊小區(qū)改造作為政府為民辦實(shí)事十大工程之一，市人大將老舊小區(qū)改造寫進(jìn)了人大工作報(bào)告，并每年聽取專題匯報(bào)。市政府主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)每季度進(jìn)行督查推進(jìn)。市財(cái)政充分保障改造經(jīng)費(fèi)，三年來(lái)共計(jì)投入8000多萬(wàn)元對(duì)23個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行了改造，惠及居民15000戶。

2.科學(xué)民主推進(jìn)

對(duì)擬改造小區(qū)調(diào)查摸底，分類、分批實(shí)施改造。制定具體方案時(shí)，將需整項(xiàng)目（市政、綠化、車位、管網(wǎng)、墻面、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等）廣泛征求居民意見。首先將擬改造項(xiàng)目在小區(qū)張貼進(jìn)行公示，召開座談會(huì)聽取意見；然后根據(jù)居民意見和小區(qū)實(shí)際狀況制定初步方案；再公示、組織居民討論反饋；聽取意見和修改方案可以反復(fù)進(jìn)行，直至居民之間、居民和工作組之間基本達(dá)成一致意見，最后由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位制定專業(yè)改造方案，組織實(shí)施。

3.規(guī)范組織實(shí)施

改造中嚴(yán)格按照招投標(biāo)程序確定施工單位和監(jiān)理單位，實(shí)行項(xiàng)目化管理。市紀(jì)委、監(jiān)察局全程監(jiān)督招標(biāo)和施工過(guò)程，定期派員對(duì)老舊小區(qū)改造工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)詢，測(cè)評(píng)居民滿意度，確保改造質(zhì)量。對(duì)改造過(guò)程中出現(xiàn)工程增量，嚴(yán)格按程序逐級(jí)申請(qǐng)，完善手續(xù)，驗(yàn)收后接受審計(jì)，保證工程建設(shè)陽(yáng)光透明，規(guī)范高效。

4.發(fā)揮黨建作用

在改造中，雖然已經(jīng)充分征求意見，但仍有少數(shù)居民對(duì)改造方案不滿意，影響施工進(jìn)度。工作組創(chuàng)新思路，在小區(qū)建立臨時(shí)黨支部，依靠組織力量強(qiáng)化改造工作推進(jìn)。一是利用此平臺(tái)傾聽群眾心聲，盡可能解決疑難問(wèn)題；二是發(fā)揮黨員先鋒模范作用，讓黨員給其他居民做樣子，作表率；三是通過(guò)此平臺(tái)對(duì)不滿意的居民進(jìn)行思想教育，要求顧全大局，帶頭服從既定改造方案，并對(duì)其他居民進(jìn)行宣傳動(dòng)員，保障小區(qū)改造任務(wù)順利完成。

（二）落實(shí)物業(yè)化服務(wù)

1.健全管理制度

為推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)化管理，如皋市修訂完善了《如皋市物業(yè)管理暫行辦法》，出臺(tái)了《如皋市安置房居住區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》《如皋市住宅老舊小區(qū)、安置房居住區(qū)實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)考核管理辦法》《主城區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考核辦法》等一系列文件，為健全完善物業(yè)管理政策制度體系，規(guī)范小區(qū)物業(yè)服務(wù)行為、引導(dǎo)業(yè)主依法理性維權(quán)等強(qiáng)化了制度保障。

2.建立管理機(jī)構(gòu)

如皋市城管局報(bào)請(qǐng)市編辦同意成立了物管中心。主要負(fù)責(zé)開展物業(yè)小區(qū)、物業(yè)企業(yè)星級(jí)評(píng)定及爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)等工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)老舊小區(qū)、安置區(qū)物業(yè)企業(yè)“三基本”服務(wù)（即“基本保潔、基本保綠、基本養(yǎng)護(hù)”）；負(fù)責(zé)老舊小區(qū)、安置區(qū)基本物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督考核與政府獎(jiǎng)補(bǔ)資金的撥付；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)糾紛。

3.落實(shí)物業(yè)服務(wù)

老舊小區(qū)改造工程全面驗(yàn)收后，由街道所屬社區(qū)或業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)“基本保潔、基本保綠、基本養(yǎng)護(hù)”的“三基本”物業(yè)服務(wù)，嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)，選擇有資質(zhì)、負(fù)責(zé)任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)。

（三）構(gòu)建物業(yè)化管理長(zhǎng)效機(jī)制

1.政策引導(dǎo)獎(jiǎng)補(bǔ)機(jī)制

落實(shí)老舊小區(qū)物業(yè)考核補(bǔ)貼。每季度對(duì)老舊小區(qū)“三基本”物業(yè)服務(wù)進(jìn)行考核，市財(cái)政按每月0.15元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)“三基本”物業(yè)服務(wù)進(jìn)行考核發(fā)放補(bǔ)貼；加大政策扶持力度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)鼓勵(lì)補(bǔ)貼政策；提高老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率，市政府建立機(jī)關(guān)部門與老舊小區(qū)、安置房居住區(qū)的掛鉤共建制度，協(xié)助社區(qū)收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，作為機(jī)關(guān)部門作風(fēng)建設(shè)與文明創(chuàng)建的重要考核內(nèi)容。兩年來(lái)，共發(fā)放“三基本”物業(yè)考核獎(jiǎng)補(bǔ)資金298.2萬(wàn)元，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)考核獎(jiǎng)勵(lì)44.6萬(wàn)元。

2.基層自治組織機(jī)制

大力推進(jìn)和指導(dǎo)各街道社區(qū)牽頭組建老舊小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。明確業(yè)主委員會(huì)工作職責(zé)、要求、享有權(quán)利等，并充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)居民之間的“橋梁”作用：如倡導(dǎo)居民養(yǎng)成良好居住習(xí)慣，督促居民按照標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作，提高小區(qū)管理效率。定期召開業(yè)主委員會(huì)工作座談會(huì)、培訓(xùn)會(huì)，調(diào)查、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)工作。定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行考核，對(duì)成績(jī)顯著的給予經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，兩年來(lái)共發(fā)放業(yè)主委員會(huì)考核獎(jiǎng)勵(lì)資金11.6萬(wàn)元。

3.物業(yè)糾紛化解機(jī)制

建立行政、司法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)基層組織等參與的“四位一體”物業(yè)矛盾調(diào)解機(jī)制，兩年來(lái)共受理和調(diào)解各類物業(yè)糾紛1457件。積極爭(zhēng)取法院的支持，開通“物業(yè)綠色司法通道”，對(duì)業(yè)主無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)的案件，進(jìn)行“快立、快審、快結(jié)”，通過(guò)物業(yè)糾紛“四位一體”調(diào)解制度和物業(yè)綠色司法通道的有效運(yùn)行，取得了預(yù)期社會(huì)效果和法律效果。

4.物業(yè)繳費(fèi)誠(chéng)信機(jī)制

將業(yè)主特別是機(jī)關(guān)公職人員繳納物業(yè)費(fèi)列入誠(chéng)信體系建設(shè)。市級(jí)機(jī)關(guān)工委將機(jī)關(guān)黨員干部繳納物業(yè)費(fèi)情況作為黨員干部道德表現(xiàn)社區(qū)函調(diào)考核內(nèi)容。公職人員無(wú)故仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除通過(guò)法定程序予以維權(quán)外，還可通過(guò)函告所在單位，由該單位負(fù)責(zé)人教育并督促其主動(dòng)繳費(fèi)，經(jīng)教育仍不繳費(fèi)又不依法維權(quán)的，年終考核不得被評(píng)為先進(jìn)。

三、老舊小區(qū)改造和物業(yè)化管理取得的成效

（一）居住環(huán)境大幅提升

三年來(lái)，如皋市共投資8000萬(wàn)余元，完成20個(gè)老舊小區(qū)的綜合整治工作，面積達(dá)140萬(wàn)平方米，惠及居民1.2萬(wàn)余戶。新建及維修道路2.8萬(wàn)平方米，新增車位1138個(gè)，補(bǔ)種綠化4.6萬(wàn)平方米，對(duì)污水管網(wǎng)、路燈、落水管等市政設(shè)施進(jìn)行更換，因地制宜開辟健身場(chǎng)所，增添健身器材。改造工程很好地解決了老舊小區(qū)“面子”和“里子”問(wèn)題，小區(qū)環(huán)境設(shè)施水平得到大幅改善。

（二）繳費(fèi)比率大幅提高

老舊小區(qū)居民明顯感受到改造工程帶來(lái)的變化，加之老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)通過(guò)政府每月每平方米補(bǔ)貼0.15元，業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的積極性得到提高。物業(yè)繳費(fèi)率由過(guò)去不到20%上升到75%，少數(shù)老舊小區(qū)達(dá)到87%以上，實(shí)現(xiàn)了居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良性合作，雙贏共進(jìn)。

四、老舊小區(qū)物業(yè)化管理啟示

（一）老舊小區(qū)改造是前提

老舊小區(qū)由于歷史原因，在環(huán)境、設(shè)施、交通、安全等方面存在諸多不足，經(jīng)過(guò)實(shí)施改造，基礎(chǔ)設(shè)施、管網(wǎng)管線、綠化車位等都得改善，增強(qiáng)了居民的生活幸福指數(shù)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的入駐管理提供了良好的物質(zhì)、環(huán)境條件。

（二）群眾參與管理是基石

在老舊小區(qū)改造和管理中，要不斷創(chuàng)新群眾參與機(jī)制，調(diào)動(dòng)群眾的積極性，鼓勵(lì)廣大居民參與小區(qū)改造和管理，并搭建參與平臺(tái)，如發(fā)放征求意見表、召開座談會(huì)，建立小區(qū)志愿服務(wù)隊(duì)伍、文明勸導(dǎo)隊(duì)、“和事佬”俱樂部等，讓群眾參政議政、出謀劃策，共建共享，探索新形勢(shì)下老舊小區(qū)的管理新路子。

（三）落實(shí)管理責(zé)任是根本

落實(shí)街道社區(qū)為老舊小區(qū)管理責(zé)任主體，將責(zé)任主體屬地化，有利于發(fā)揮社會(huì)基層組織職能作用，加強(qiáng)社區(qū)與居民聯(lián)系，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)有序，提高物業(yè)管理能效。積極發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的自治作用，落實(shí)老舊小區(qū)自治，增強(qiáng)老舊小區(qū)自我管理功能。

（四）物業(yè)化服務(wù)是關(guān)鍵

過(guò)去老舊小區(qū)物業(yè)管理是空白，大多數(shù)是社區(qū)維持基本保潔，收費(fèi)也很低廉，收費(fèi)難度大。把老舊小區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專業(yè)、規(guī)范化服務(wù)不僅可以減輕社區(qū)負(fù)擔(dān)，更是老舊小區(qū)落實(shí)常態(tài)長(zhǎng)效管理的關(guān)鍵。

（五）政策獎(jiǎng)補(bǔ)扶持是推手

篇（8）

通過(guò)完善物業(yè)管理工作機(jī)制，落實(shí)各街道辦事處及相關(guān)職能部門職責(zé)，努力提高物業(yè)小區(qū)服務(wù)水平、提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)，加強(qiáng)物業(yè)承接查驗(yàn)、小區(qū)環(huán)境巡查整治、前期物業(yè)招投標(biāo)管理，提升我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，推動(dòng)我區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體持續(xù)健康發(fā)展。

二、工作內(nèi)容

（一）完善物業(yè)管理工作機(jī)制

1.調(diào)整區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單，由區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)副區(qū)長(zhǎng)任組長(zhǎng)，區(qū)政府相關(guān)部門和街道辦事處行政主要負(fù)責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，掛靠區(qū)住建局。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理，把小區(qū)物業(yè)管理的工作納入全區(qū)城市管理和文明社區(qū)建設(shè)內(nèi)容，并繼續(xù)將小區(qū)物業(yè)管理工作納入?yún)^(qū)政府對(duì)各單位的年度目標(biāo)考核。

2.各街道辦事處要指定1人為本轄區(qū)物業(yè)管理工作督導(dǎo)員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作。各社區(qū)居委會(huì)要設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，指定2人為物業(yè)管理工作協(xié)管員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作的日常巡查、物業(yè)糾紛調(diào)解和監(jiān)督管理工作。督導(dǎo)員及協(xié)管員名單應(yīng)于2012年月30日前由各街道匯總后統(tǒng)一報(bào)送區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（區(qū)住建局）。

（二）加強(qiáng)制度建設(shè)

1.各街道辦事處負(fù)責(zé)建立并落實(shí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。每季度至少牽頭組織召開1次聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)有效解決物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的矛盾、糾紛。要建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制，物業(yè)管理普通糾紛由社區(qū)、街道及時(shí)調(diào)處化解，并上報(bào)區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室；嚴(yán)重的矛盾由區(qū)相關(guān)部門牽頭協(xié)調(diào)解決，區(qū)級(jí)各職能部門要及時(shí)靠前處置。

2.社區(qū)居委會(huì)要建立物業(yè)小區(qū)日常巡查制度。協(xié)管員每日對(duì)各自轄區(qū)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行巡查，對(duì)物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、二次供水（硬件）等的檢查情況建立檔案做好記錄，并于每月25日前報(bào)送街道辦事處。配合街道對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度工作的考核，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評(píng)優(yōu)評(píng)先、資質(zhì)晉升提出意見，對(duì)物業(yè)小區(qū)項(xiàng)目的年度考評(píng)進(jìn)行打分；對(duì)存在問(wèn)題的物業(yè)小區(qū)發(fā)出整改通知并督促整改，若物業(yè)企業(yè)拒不整改，及時(shí)向街道及區(qū)住建局書面報(bào)告。

3.街道辦事處應(yīng)建立物業(yè)管理責(zé)任制。負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理工作的考核，對(duì)社區(qū)居委會(huì)的日常巡查工作每周至少1次督查，每月27日前匯總各自轄區(qū)社區(qū)居委會(huì)的日常巡查情況，報(bào)送區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

4.區(qū)住建局每周應(yīng)對(duì)各街道、社區(qū)居委會(huì)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題除要求物業(yè)公司及時(shí)進(jìn)行整改外，同時(shí)反饋至所在轄區(qū)街道、社區(qū)，要求街道、社區(qū)進(jìn)行督查落實(shí)。

（三）落實(shí)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)

各街道辦事處要加大組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的力度，符合成立業(yè)委會(huì)條件的物業(yè)管理小區(qū)成立業(yè)委會(huì)應(yīng)達(dá)到60%以上。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)制度建設(shè)，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)規(guī)范管理，推進(jìn)業(yè)主大會(huì)成立和規(guī)范運(yùn)作。促進(jìn)物業(yè)管理和社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合，逐步形成社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。

（四）推進(jìn)老舊小區(qū)整治工作

各街道辦事處要在年老舊小區(qū)整治試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，安排一定的整治資金，選擇具有一定規(guī)模、居民整治意愿較強(qiáng)的老舊小區(qū)，繼續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)整治工作。要通過(guò)設(shè)置圍墻、安防門崗，平整道路，整治綠化，完善改造雨、污管道等，使老舊小區(qū)面貌初步改善、基本具備或提升物業(yè)管理?xiàng)l件，并根據(jù)小區(qū)實(shí)際和居民意愿，采取引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理、社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理、業(yè)主自行管理等方式建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

（五）加強(qiáng)前期物業(yè)招投標(biāo)管理

根據(jù)市住建局制定的前期物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定，區(qū)住房和建設(shè)局要做好物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，當(dāng)年預(yù)售的項(xiàng)目應(yīng)100%實(shí)行前期物業(yè)招投標(biāo)，并做到公平、公開、公正。

三、物業(yè)管理專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的使用

1.根據(jù)《市府辦關(guān)于市規(guī)范提升物業(yè)管理工作實(shí)施方案和市物業(yè)管理工作考核規(guī)定的通知》文的要求，2012年我區(qū)撥出物業(yè)管理工作專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)100萬(wàn)元，年底按實(shí)際支付情況調(diào)整，以后按工作需求逐年增加。

2.區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，每年定期牽頭組織對(duì)各街道、社區(qū)物業(yè)管理工作人員及物業(yè)公司從業(yè)人員、業(yè)委會(huì)成員進(jìn)行培訓(xùn)，該項(xiàng)費(fèi)用每年計(jì)10萬(wàn)元。

3.從當(dāng)年度區(qū)政府安排的物業(yè)管理專項(xiàng)資金中撥出部分資金，對(duì)老舊小區(qū)的整改提升進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)助。

4.在每期市城市衛(wèi)生考評(píng)中心組織的物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化考評(píng)中，對(duì)考評(píng)成績(jī)位列當(dāng)期第一、二名的小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，其中：第一名獎(jiǎng)勵(lì)1500元，第二名獎(jiǎng)勵(lì)800元；同一年度考評(píng)成績(jī)列全市倒數(shù)5名內(nèi)（含）且考評(píng)成績(jī)?cè)?0分以下，累計(jì)兩期及以上的物業(yè)小區(qū)，其服務(wù)的物業(yè)公司將列入黑名單，并將通告房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和小區(qū)業(yè)委會(huì)；對(duì)考評(píng)成績(jī)位列倒數(shù)一、二名的小區(qū)物業(yè)公司，同一年度第一次列入黃色監(jiān)管，第二次逐級(jí)報(bào)送至上級(jí)主管部門，并建議上級(jí)主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法等相關(guān)規(guī)定予以降低資質(zhì)或取消資質(zhì)。

5.在每期市城市衛(wèi)生考評(píng)中心組織的物業(yè)小區(qū)二次供水（硬件）考評(píng)中，對(duì)考評(píng)成績(jī)位列當(dāng)期第一、二名的小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，其中：第一名獎(jiǎng)勵(lì)1500元，第二名獎(jiǎng)勵(lì)800元；對(duì)考評(píng)成績(jī)位列倒數(shù)一、二名的小區(qū)物業(yè)公司，同一年度第一次列入黃色監(jiān)管，第二次逐級(jí)報(bào)送至上級(jí)主管部門，并建議上級(jí)主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法等相關(guān)規(guī)定予以降低資質(zhì)或取消資質(zhì)。

6.鼓勵(lì)轄區(qū)物業(yè)企業(yè)爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)，對(duì)通過(guò)國(guó)家、省、市級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)評(píng)選的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。其中：被評(píng)為國(guó)家級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)的獎(jiǎng)勵(lì)40000元，省級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)的獎(jiǎng)勵(lì)20000元，市級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)的獎(jiǎng)勵(lì)10000元。

篇（9）

一、工作任務(wù)

XX鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)城區(qū)229個(gè)無(wú)主管小區(qū)規(guī)范化物業(yè)管理。其中X社區(qū)X個(gè)，X社區(qū)XX個(gè)，XX社區(qū)X個(gè)，XX社區(qū)X個(gè)，XX社區(qū)X個(gè)，XX社區(qū)X個(gè)，XX社區(qū)X個(gè)，XX社區(qū)XX個(gè)，XX社區(qū)X個(gè)，XX社區(qū)X個(gè)。2021年底縣城區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。

二、工作時(shí)限

按照工作部署，老舊小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率在6月底前完成30%，10月底前完成80%，12月底前達(dá)到100%。

三、分類實(shí)施

（一）基礎(chǔ)條件較好的單位家屬樓院。

須引入專業(yè)化物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐管理。

（二）基礎(chǔ)條件一般的小區(qū)。

無(wú)法引入專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的樓院、單位家屬院，由責(zé)任單位進(jìn)行管理。其余的由XX鎮(zhèn)組織成立業(yè)主委員會(huì)或居民議事小組（黨員議事小組），由業(yè)主委員會(huì)或居民議事小組自治管理。

（三）單棟樓院的小區(qū)。

劃片進(jìn)行物業(yè)管理，由社區(qū)委派網(wǎng)格長(zhǎng)或樓院長(zhǎng)成立流動(dòng)物業(yè)進(jìn)行管理。

四、方法步驟

推進(jìn)督導(dǎo)工作從2021年3月下旬開始至12月底，分三個(gè)階段進(jìn)行：

第一階段：標(biāo)準(zhǔn)制定及部署發(fā)動(dòng)（3月11日至3月31日）

縣住房和物業(yè)中心制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)及具體內(nèi)容，下達(dá)任務(wù)清單，組織專家指導(dǎo)、評(píng)定，建立進(jìn)度臺(tái)賬，推進(jìn)任務(wù)落實(shí)。

第二階段：全面推進(jìn)（4月1日至10月31日）

XX鎮(zhèn)成立督導(dǎo)組深入各社區(qū)開展推進(jìn)督導(dǎo)活動(dòng)，督促各社區(qū)、責(zé)任單位根據(jù)任務(wù)清單和時(shí)間節(jié)點(diǎn)抓好落實(shí)。每月在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)召開一次推進(jìn)觀摩會(huì)議，每月排名通報(bào)。匯總專項(xiàng)督查進(jìn)展情況和存在問(wèn)題，提出針對(duì)性的意見建議，推動(dòng)項(xiàng)目順利實(shí)施。

第三階段：評(píng)價(jià)驗(yàn)收（11月1日-12月31日）

縣住房和物業(yè)中心、XX鎮(zhèn)對(duì)全縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施情況進(jìn)行驗(yàn)收，并對(duì)完成情況進(jìn)行公示。邀請(qǐng)縣文創(chuàng)辦、縣人大代表、縣政協(xié)委員、新聞媒體和相關(guān)部門等參與現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。

五、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立XX縣物業(yè)管理重點(diǎn)民生實(shí)事工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由縣政府分管負(fù)責(zé)同志任組長(zhǎng)，縣政府辦分管負(fù)責(zé)同志、縣住房和物業(yè)中心主要負(fù)責(zé)同志任副組長(zhǎng)?？h紀(jì)委監(jiān)委、縣委辦、人大辦、政協(xié)辦、組織部、人武部、老干局、縣督查局、黨校、法院、檢察院、發(fā)改委、教體局、科工局、公安局、民政局、財(cái)政局、人社局、自然資源局、住建局、交通局、水利局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、商務(wù)局、文廣旅局、衛(wèi)健委、應(yīng)急局、審計(jì)局、市場(chǎng)監(jiān)管局、扶貧辦、稅務(wù)局、融媒體中心、住房和物業(yè)中心、糧食和物資中心、移民工作服務(wù)中心、供銷社、社保中心、公路事業(yè)發(fā)展中心、道路運(yùn)輸服務(wù)中心、郵政局、煙草局、供電公司、淼源水務(wù)、熱力公司、聯(lián)通公司、人行、工商行、農(nóng)行、建行、農(nóng)商行、農(nóng)發(fā)行、郵政銀行、壽險(xiǎn)公司、XX鎮(zhèn)、北冶鎮(zhèn)、交警隊(duì)、縣醫(yī)院、中醫(yī)院、二院、新華書店、醫(yī)藥公司、石油公司相關(guān)負(fù)責(zé)同志，XX鎮(zhèn)相關(guān)社區(qū)主要負(fù)責(zé)同志為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣住房和物業(yè)中心，縣住房和物業(yè)中心主要負(fù)責(zé)同志兼任辦公室主任，負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的督導(dǎo)推進(jìn)。

六、工作要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。

物業(yè)管理全覆蓋工作在縣物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行，縣住房和物業(yè)中心負(fù)責(zé)制定標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)、培訓(xùn)，XX鎮(zhèn)負(fù)責(zé)具體實(shí)施，各責(zé)任單位分工負(fù)責(zé)，密切配合，強(qiáng)力推進(jìn)。XX鎮(zhèn)各社區(qū)要結(jié)合各自實(shí)際，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作計(jì)劃，發(fā)揮機(jī)關(guān)黨員、職工引領(lǐng)作用，成立業(yè)主委員會(huì)或小區(qū)黨員議事小組，未能成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)按照住建部等10部委的文件精神，組建社區(qū)居委會(huì)主導(dǎo)下的物業(yè)管理委員會(huì)。

（二）營(yíng)造宣傳氛圍。

各社區(qū)要通過(guò)條幅、展板、公告欄、新聞媒體等多種形式進(jìn)行宣傳，提高社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度，積極參與，共建共享，共同推進(jìn)，提升物業(yè)服務(wù)水平。

（三）嚴(yán)格考核獎(jiǎng)懲。

縣物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組按照年度物業(yè)覆蓋工作任務(wù)完成情況對(duì)責(zé)任單位進(jìn)行考核獎(jiǎng)懲。

附件：1．XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)（試行）

2．XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理考評(píng)辦法

（試行）

3．XX縣老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

4．老舊住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理臺(tái)賬

附件1

XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化

管理標(biāo)準(zhǔn)（試行）

1．公共環(huán)境衛(wèi)生。小區(qū)（樓、院）路面、綠地、溝渠等公共部位每日至少清掃1次；按規(guī)定配置和擺放垃圾桶，并保持外觀完好清潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；雨水井、污水井、化糞池每半年檢查1次，每年至少清掏1次；定期開展“除四害”消殺。

2．公共秩序維護(hù)。有門衛(wèi)的要建立公共秩序維護(hù)24小時(shí)值班制度，落實(shí)外來(lái)車輛、人員登記制度；無(wú)門衛(wèi)的，要建立定期巡查制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并上報(bào)相關(guān)部門；定期清理樓道雜物；無(wú)“飛線充電”等影響消防安全的行為，制止無(wú)效的，及時(shí)上報(bào)相關(guān)部門；發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)制止并報(bào)告相關(guān)部門。

3．綠化養(yǎng)護(hù)管理。綠地內(nèi)無(wú)雜草、雜物等，各類喬灌木、草坪等植物修剪整齊，無(wú)病蟲害現(xiàn)象；無(wú)毀綠種菜、毀綠停車、圈地飼養(yǎng)家禽等行為；有愛護(hù)綠化提示標(biāo)識(shí)。

4．共用部位管理。對(duì)小區(qū)（樓、院）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)保養(yǎng)，保證正常使用；對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備要采取必要的警示提醒和防范措施；對(duì)私搭亂建等違法違規(guī)行為，應(yīng)及時(shí)制止并報(bào)告相關(guān)部門；對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施需進(jìn)行維修的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)，協(xié)助申請(qǐng)使用維修資金或籌集資金組織維修。

5．停車管理服務(wù)。合理規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車停車位及消防車通道標(biāo)線標(biāo)識(shí)，引導(dǎo)和提醒業(yè)主有序行駛、規(guī)范停放管理，嚴(yán)禁侵占消防通道、公共通道等行為；勸阻、制止樓梯間停放非機(jī)動(dòng)車；合理設(shè)置非機(jī)動(dòng)車停車棚、充電裝置，建立日常巡查制度，規(guī)范非機(jī)動(dòng)車輛管理停放。

附件2

XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理

考評(píng)辦法（試行）

為進(jìn)一步規(guī)范和提升我縣物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展，全面落實(shí)縣委、縣政府賦予的任務(wù)，結(jié)合物業(yè)行業(yè)實(shí)際，老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。

一、考評(píng)對(duì)象

家屬樓院的責(zé)任單位、XX鎮(zhèn)。按照縣委縣政府年度民生實(shí)事的總體要求，組織開展老舊小區(qū)物業(yè)管理工作。

二、考評(píng)內(nèi)容

老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理的內(nèi)容應(yīng)具備五大指標(biāo)內(nèi)容，設(shè)置對(duì)應(yīng)的老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合小區(qū)實(shí)際配建情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，一是公共環(huán)境衛(wèi)生；二是公共秩序維護(hù)；三是綠化養(yǎng)護(hù)管理；四是共用部位管理；五是停車管理服務(wù)。

三、考評(píng)時(shí)間

2021年7月底，初步對(duì)老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理小區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定打分，找差距、找不足，同時(shí)總結(jié)、推廣先進(jìn)做法和經(jīng)驗(yàn)。12月底前，進(jìn)行最終考評(píng)，確定是否達(dá)到老舊小區(qū)規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，是否完成民生實(shí)事任務(wù)。

四、考評(píng)結(jié)果運(yùn)用

根據(jù)年度分配計(jì)劃，圍繞考評(píng)指標(biāo)內(nèi)容逐條梳理，按照老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各老舊小區(qū)進(jìn)行年度考評(píng)?？荚u(píng)結(jié)果可采取評(píng)分制原則，滿分為100分，當(dāng)滿足指標(biāo)項(xiàng)85分以上（含85分），可認(rèn)定為“XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理”達(dá)標(biāo)小區(qū)。各責(zé)任單位可把“XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理”達(dá)標(biāo)小區(qū)作為評(píng)選縣級(jí)先進(jìn)和向上級(jí)優(yōu)先推薦的重要依據(jù)。

附件3

XX縣老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

序號(hào)

評(píng)分項(xiàng)目

大項(xiàng)

分項(xiàng)

評(píng)定單位計(jì)分

得分

得分

1

一、公共環(huán)境衛(wèi)生

20

1.1

路面、綠地等公共部位每日至少清掃1次。

5

1.2

按規(guī)定配置和擺放垃圾桶，并保持外觀完好清潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；

3

1.3

雨水井、污水井、化糞池每半年檢查1次，每年至少清掏1次，并有記錄；

3

1.4

定期開展“除四害”消殺，防治鼠害、蟲害等有計(jì)劃，有措施，并有記錄；

3

1.5

管理區(qū)域內(nèi)道路、綠化帶（綠地）、停車場(chǎng)、文體活動(dòng)區(qū)域等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭、塑料袋等廢棄物，及時(shí)清理公共場(chǎng)地、道路的積雪、積水等；

3

1.6

對(duì)公共區(qū)域?qū)櫸锘顒?dòng)按規(guī)定實(shí)施管理。

3

2

二、公共秩序維護(hù)

20

2.1

有門衛(wèi)的要建立公共秩序維護(hù)24小時(shí)值班制度，落實(shí)外來(lái)車輛、人員登記制度，且有記錄；無(wú)門衛(wèi)的，要建立定期巡查制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并上報(bào)相關(guān)部門，有巡查和上報(bào)記錄；

7

2.2

樓道等公共通道無(wú)雜物堆積；

5

2.3

定期開展消防演練，有記錄；管轄區(qū)域內(nèi)無(wú)消防隱患，有排查記錄；

5

2.4

無(wú)“飛線充電”現(xiàn)象；

3

3

三、綠化養(yǎng)護(hù)管理

20

3.1

綠地內(nèi)無(wú)雜物、雜草等；各類喬、灌木、草坪等植物長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊，無(wú)折損、斑禿現(xiàn)象；

8

3.2

各類喬灌木、草坪無(wú)病蟲害現(xiàn)象；

4

3.3

綠地內(nèi)無(wú)毀綠種菜、毀綠停車、圈地飼養(yǎng)家禽等行為；

5

3.4

醒目處設(shè)置愛護(hù)綠化提示標(biāo)識(shí)；

3

4

四、共用部位管理

20

4.1

對(duì)小區(qū)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)保養(yǎng)，保證正常使用；

5

4.2

對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備要采取必要的警示提醒和防范措施；

5

4.3

區(qū)域內(nèi)無(wú)私搭亂建現(xiàn)象。對(duì)私搭亂建等違法違規(guī)行為，應(yīng)及時(shí)制止并報(bào)告相關(guān)部門；

5

4.4

對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施需進(jìn)行維修的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，協(xié)助申請(qǐng)使用維修資金或籌集資金組織維修；

5

5

五、停車管理服務(wù)

20

5.1

合理規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車停車位及消防車通道標(biāo)線標(biāo)識(shí)，引導(dǎo)和提醒業(yè)主有序行駛；

5

5.2

車輛停放有序，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象，無(wú)侵占消防通道、公共通道的行為；

5

5.3

合理設(shè)置非機(jī)動(dòng)車停車棚、充電裝置，建立日常巡查制度，有記錄，規(guī)范非機(jī)動(dòng)車輛管理停放；

4

5.4

非機(jī)動(dòng)車輛停放有序，樓梯間無(wú)非機(jī)動(dòng)車輛亂停亂放現(xiàn)象。

6

附件4

老舊住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理臺(tái)賬

序號(hào)

小區(qū)名稱

管理形式

管理單位

位置座落

建設(shè)年代

篇（10）

2蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理滯后的原因

拆遷安置小區(qū)，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的住宅區(qū)。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的住宅區(qū)。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，安置小區(qū)中安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時(shí)的過(guò)戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。安置小區(qū)的對(duì)象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著蘇州城市化進(jìn)程的不斷加快，所涉及的拆遷安置問(wèn)題也越來(lái)越多，政府有義務(wù)為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。近幾年政府通過(guò)一系列政策，拆遷安置小區(qū)的整體建造水平有了明顯的提升，硬件基本上已經(jīng)滿足了被拆遷群眾的要求，然而由于種種原因，作為軟件的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理始終不盡如人意，其原因主要有以下兩個(gè)：

2.1蘇州拆遷安置小區(qū)的住戶過(guò)于復(fù)雜

拆遷安置小區(qū)，由于住戶多是被拆遷者，市政府作為拆遷他們?cè)凶》亢蠼o予補(bǔ)償而建造的住宅區(qū)，所以一般情況下都不需要被拆遷者支付任何費(fèi)用即可入住。這就決定了拆遷安置小區(qū)和普通商品房小區(qū)具有本質(zhì)的區(qū)別，蘇州地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，越來(lái)越成為一個(gè)擁有著大量流入人口的城市。流入人口多決定了有大量的外來(lái)人口需要住宅，獲得住宅的方式一般來(lái)說(shuō)只有購(gòu)買或租賃這兩種形式，而目前蘇州的高房?jī)r(jià)，使很多中低收入外來(lái)家庭不可能具有買高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆遷安置小區(qū)由于其業(yè)主大多是蘇州本地居民，獲得該安置房并沒有支付任何費(fèi)用。并且政府拆遷的房屋對(duì)象一般以兩大類為主，一是城區(qū)的老平房，二是農(nóng)村的自建房。城區(qū)老平房的住戶很多原本就已經(jīng)不再常住在那里而是有了其他住所，農(nóng)村自建房由于面積本身很大故而如果拆遷一般都會(huì)獲得兩三套甚至更多的拆遷安置房。這就導(dǎo)致了拆遷安置小區(qū)成為出租房云集的區(qū)域。對(duì)于出租者來(lái)說(shuō)，房子不是自己在住，當(dāng)然不會(huì)過(guò)多關(guān)心環(huán)境等一系列問(wèn)題，對(duì)于承租者來(lái)說(shuō)，房子不屬于自己，自己只是暫時(shí)居住在這里，同樣不會(huì)過(guò)多關(guān)心環(huán)境等問(wèn)題。另外，承租拆遷安置小區(qū)的住戶一般文化層次和受教育水平都相對(duì)比較低下，他們沒有多少環(huán)境保護(hù)以及可持續(xù)發(fā)展的理念和意識(shí)。所以，這三個(gè)原因?qū)е铝撕芏嗖疬w安置小區(qū)環(huán)境臟亂差，居民抱怨多，物業(yè)費(fèi)征收難，物業(yè)公司更換頻繁等等一系列問(wèn)題。

2.2蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式落后

蘇州由于城市化進(jìn)程起步不算太早，相比北上廣深這樣的一類城市處理各類城市化問(wèn)題的能力略顯不足。這在拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理中就能充分體現(xiàn)。居民小區(qū)物業(yè)管理，一般采用的都是物業(yè)公司制度，居民上繳一定的物業(yè)管理費(fèi)，由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。在高端商品房小區(qū)，由于相對(duì)較為高昂的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司的管理較為規(guī)范和嚴(yán)格。而拆遷安置小區(qū)，由于本身業(yè)主是被拆遷居民，政府有義務(wù)為其提供安全、溫馨、舒適的住宅，但是畢竟不可能有高端商品房小區(qū)那樣的小區(qū)條件。這就決定了物業(yè)管理費(fèi)不可能很高，低廉的物業(yè)管理費(fèi)必然導(dǎo)致管理水平的相對(duì)縮水，而縮水后的物業(yè)管理服務(wù)又會(huì)招致住戶的不滿進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)征收的困難，本就低廉的物業(yè)管理費(fèi)再征收困難，進(jìn)一步導(dǎo)致管理水平的下降，這樣就形成了惡性循環(huán)，導(dǎo)致蘇州現(xiàn)在很多拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理不容樂觀。

3蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的方向

拆遷安置小區(qū)是每一個(gè)城市在城市化進(jìn)程中都會(huì)遇到的問(wèn)題，借鑒北上廣深等城市化發(fā)展較早的城市，我們可以找到蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的方向。

3.1政府進(jìn)一步加強(qiáng)政策引導(dǎo)和健全各類機(jī)制

拆遷安置小區(qū)的建造主體是政府，其所代表的是政府的民心工程，意義不同于一般商品房。政府責(zé)無(wú)旁貸的要承擔(dān)起改善拆遷安置小區(qū)的各類環(huán)境和管理水平責(zé)任。當(dāng)然，并不是說(shuō)要求政府以強(qiáng)制性的手段來(lái)進(jìn)行管理，而是進(jìn)一步加強(qiáng)政策的引導(dǎo)和進(jìn)一步健全各類機(jī)制，從而解決困擾蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理差的癥結(jié)，進(jìn)而全面改善蘇州拆遷小區(qū)物業(yè)管理水平。具體來(lái)說(shuō)，首先進(jìn)一步明確對(duì)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平的要求，并設(shè)置一定的巡視制度，同時(shí)對(duì)巡視結(jié)果建立一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，從根本上起到對(duì)擔(dān)任拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的公司既約束又激勵(lì)的機(jī)制。其次，針對(duì)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)較低的問(wèn)題，應(yīng)該由政府出面給予一定的稅收或者其他方面的優(yōu)惠，當(dāng)然這種優(yōu)惠同樣需要和物業(yè)管理水平掛鉤，這樣才能有效的提高拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平。

3.2拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司集團(tuán)化、統(tǒng)一化、專業(yè)化

拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，和一般商品房小區(qū)不同，有其自身的特點(diǎn)和難點(diǎn)。所以應(yīng)該引導(dǎo)成立專門的拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司，這些物業(yè)公司就是只負(fù)責(zé)拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，并且逐步集團(tuán)化。如此術(shù)業(yè)有專攻，客戶明確，專業(yè)化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同時(shí)逐步統(tǒng)一化各個(gè)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以大大提高拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司的管理效率和效果。

3.3具體管理方式法制化、規(guī)范化

物業(yè)公司的具體管理是困擾小區(qū)物業(yè)管理效果的一大難題，這不僅僅體現(xiàn)在拆遷安置小區(qū)，哪怕在高端商品房小區(qū)也一樣存在這個(gè)問(wèn)題。拆遷安置小區(qū)由于自身的一系列特點(diǎn)，相比一般商品房小區(qū)存在著住戶復(fù)雜，素質(zhì)層次不齊等因素，在物業(yè)公司的具體管理中將進(jìn)一步增加管理難度。對(duì)此應(yīng)該對(duì)具體管理方法法制化、規(guī)范化，這里所說(shuō)的法制化并不是上升到在國(guó)家法律中對(duì)此作出相應(yīng)的要求和規(guī)范，而是指通過(guò)與住戶簽訂協(xié)議的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理過(guò)程中的法制化。為什么物業(yè)公司在管理過(guò)程中會(huì)遇到種種阻力，原因就在于其管理不具備強(qiáng)制性，對(duì)住戶沒有任何規(guī)范性約束條款。簽訂協(xié)議后，明確規(guī)定了日常中的各種方面，明確了住戶和物業(yè)公司雙方的責(zé)任和義務(wù)，自然可以解決物業(yè)公司平時(shí)管理難的問(wèn)題，同時(shí)也使住戶可以更好的監(jiān)督物業(yè)公司，更具有主人翁意識(shí)，如此雙向規(guī)范，互相監(jiān)督，才能起到最好的效果。

3.4同步社會(huì)各類配套制度改革的深化

小區(qū)物業(yè)管理絕對(duì)不僅僅是一個(gè)小區(qū)的問(wèn)題，因?yàn)樾^(qū)環(huán)境本身就包括小區(qū)周邊外環(huán)境。困擾拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理還有一個(gè)很重要的問(wèn)題就是周邊往往會(huì)比較雜亂，各類小商販較多，這是和拆遷安置小區(qū)住戶的消費(fèi)習(xí)慣和小商販對(duì)拆遷安置小區(qū)市場(chǎng)的期望決定的。我曾經(jīng)在走訪中發(fā)現(xiàn)很多拆遷安置小區(qū)外小商販眾多直接導(dǎo)致了交通的不通暢招致了很多居民的抱怨，但是物業(yè)公司對(duì)此類人員并無(wú)任何管理權(quán)。對(duì)此一方面需要社會(huì)相關(guān)職能部門加強(qiáng)巡視力度和處理處罰力度，另一方面，可以考慮授予物業(yè)公司一定的周邊環(huán)境管理權(quán)并定期檢查其管理效果是否良好，并且可以將該部分內(nèi)容一并計(jì)入對(duì)物業(yè)公司整體的各類優(yōu)惠與獎(jiǎng)勵(lì)考核中，如此便可以充分發(fā)揮物業(yè)公司管理人員長(zhǎng)期在小區(qū)的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行常態(tài)化管理，只有常態(tài)化管理，才能徹底改變小區(qū)周邊環(huán)境的一系列問(wèn)題。

4蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新模式的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

4.1物業(yè)公司提供管理服務(wù)流程重點(diǎn)的改變

物業(yè)公司提供管理服務(wù)的流程，長(zhǎng)期以來(lái)一直都是重點(diǎn)在于中期在于關(guān)注具體日常管理階段，然而筆者認(rèn)為目前針對(duì)蘇州拆遷安置小區(qū)的特點(diǎn)，進(jìn)行良好的物業(yè)管理必須充分重視前期的規(guī)劃計(jì)劃和后期的跟蹤調(diào)查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理規(guī)劃和計(jì)劃走訪蘇州多個(gè)拆遷安置小區(qū)，主要包括蘇州市姑蘇區(qū)南環(huán)新村、蘇州市吳中區(qū)塘南新村、蘇州市吳中區(qū)國(guó)泰新村等，發(fā)現(xiàn)這些拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理基本沒有任何事前的規(guī)劃和計(jì)劃，很多方面的管理措施和方法不合理，同時(shí)在管理過(guò)程中又出現(xiàn)諸多問(wèn)題。要解決這些困難，必須做好事前的規(guī)劃和計(jì)劃，充分了解本小區(qū)的特點(diǎn)，包括周邊環(huán)境、內(nèi)部住戶構(gòu)成、管理定位、管理目標(biāo)等，在此基礎(chǔ)上做好嚴(yán)格的物業(yè)管理計(jì)劃，并向全體業(yè)主通報(bào)，逐一與住戶簽訂協(xié)議明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，這樣才能保證后續(xù)管理措施的有效執(zhí)行，保證管理效果的有效實(shí)現(xiàn)。（2）充分做好后期的跟蹤調(diào)查物業(yè)公司的后期跟蹤調(diào)查其實(shí)是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，可是目前在我們的走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)非但拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理幾乎沒有后期調(diào)查這一環(huán)節(jié)，就是一般商品房小區(qū)的物業(yè)管理也大多沒有這一環(huán)節(jié)。物業(yè)公司的管理規(guī)劃和計(jì)劃做得再好，畢竟只是一種事前的規(guī)劃計(jì)劃，在具體管理過(guò)程中不可避免的會(huì)發(fā)生一些事前所沒有了解到的困難和問(wèn)題，如果沒有持續(xù)的后期跟蹤調(diào)查，這些問(wèn)題很難被發(fā)現(xiàn)，自然也就很難被改變，長(zhǎng)期下去，問(wèn)題將越來(lái)越多。必須通過(guò)一系列的手段措施來(lái)加強(qiáng)常態(tài)化的后期跟蹤調(diào)查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理過(guò)程中的所有問(wèn)題，及時(shí)根據(jù)問(wèn)題提出解決方案，并且向全體業(yè)主通報(bào)，這樣既能持續(xù)提高自身的物業(yè)管理水平，又能讓業(yè)主知道物業(yè)公司做好本小區(qū)物業(yè)管理的誠(chéng)意，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信賴程度，可謂一舉兩得。

4.2物業(yè)公司提供管理服務(wù)時(shí)對(duì)其服務(wù)對(duì)象的必要權(quán)力

物業(yè)公司在行使其管理職能時(shí)，不可避免的會(huì)與某些業(yè)主產(chǎn)生矛盾和摩擦，這在拆遷安置小區(qū)尤為普遍。上文已經(jīng)充分闡述，由于蘇州拆遷安置小區(qū)住戶的復(fù)雜性以及普遍存在的租賃戶，導(dǎo)致蘇州拆遷安置小區(qū)普遍存在物業(yè)公司與業(yè)主之間在很多方面無(wú)法達(dá)成共識(shí)或者住戶漠視物業(yè)公司規(guī)定的情況，這種情況會(huì)嚴(yán)重影響物業(yè)公司管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。之前已經(jīng)做了闡述表明物業(yè)公司應(yīng)該重視前期的規(guī)劃與計(jì)劃，并且與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議以明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，可是還有一個(gè)問(wèn)題，那就是如果仍然有住戶未能按照協(xié)議的要求行事導(dǎo)致物業(yè)管理遇到阻礙，必須要有一定的懲罰措施，這種懲罰措施可以是經(jīng)濟(jì)上的，也可以是其他方面的。有了懲罰措施，必然可以大大提高條約的執(zhí)行效果，可是目前蘇州并沒有相應(yīng)的法規(guī)或者條文明確物業(yè)公司有類似權(quán)限，所有筆者認(rèn)為要真正提高住宅小區(qū)尤其是各類問(wèn)題比較多的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平，賦予物業(yè)公司一定的處理處罰權(quán)是必須的，只有這樣，才能真正有效完成物業(yè)管理目標(biāo)。

4.3物業(yè)公司之間進(jìn)行適當(dāng)合并以及與其它行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟

（1）物業(yè)公司之間進(jìn)行適當(dāng)合并目前蘇州的物業(yè)公司存在著數(shù)量多、實(shí)力弱的現(xiàn)狀。要想真正全方位提高物業(yè)管理水平同時(shí)保證物業(yè)公司自身的良性經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，必須進(jìn)行適當(dāng)合并以收獲以下好處：（1）解決物業(yè)公司資金需求的困難?，F(xiàn)代社會(huì)，無(wú)論是進(jìn)行高科技投資，還是引進(jìn)有發(fā)展?jié)摿?，有領(lǐng)導(dǎo)才能的高素質(zhì)人才，都需要大量的資金。資金不足制約著物業(yè)公司的發(fā)展，合并可以很大程度的解決資金問(wèn)題。（2）全面提高自身的業(yè)務(wù)承接能力。目前蘇州的很多物業(yè)公司都只面向幾家甚至一家小區(qū)，規(guī)模小，成本壓縮，管理水平嚴(yán)重不足。合并后規(guī)模擴(kuò)大，提供的服務(wù)范圍自然也能迅速擴(kuò)大，而且前文已經(jīng)闡述了針對(duì)拆遷安置小區(qū)，可以合并組建專門為拆遷安置小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的公司，客戶群體特點(diǎn)一致，更便于其制定統(tǒng)一的管理規(guī)劃和計(jì)劃，在統(tǒng)一化的規(guī)劃計(jì)劃下進(jìn)行統(tǒng)一化的管理，效率效果都將得到大大提升。（3）取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)提供全方位服務(wù)的專業(yè)實(shí)力。（2）物業(yè)公司與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟。目前社會(huì)越來(lái)越明顯的呈現(xiàn)出跨行業(yè)合作的趨勢(shì)，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)的變化及時(shí)的與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟以提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。比如可以與快遞行業(yè)聯(lián)盟。通過(guò)該聯(lián)盟可以讓業(yè)主通過(guò)本公司直接進(jìn)行相關(guān)快遞收發(fā)業(yè)務(wù)；比如也可以與外賣行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主通過(guò)本公司可以直接進(jìn)行外賣下單業(yè)務(wù)；比如還可以與醫(yī)療行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主可以通過(guò)本公司直接獲得常規(guī)化的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)?？缧袠I(yè)聯(lián)盟可以更好的整合社會(huì)資源，增加物業(yè)管理的附加項(xiàng)目，從而大大提高業(yè)主的滿意度，業(yè)主滿意度上來(lái)了，對(duì)物業(yè)公司的自身物業(yè)管理自然是大有裨益。綜上所述，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來(lái)越多的拆遷問(wèn)題，對(duì)拆遷居民的安置是政府維持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和諧發(fā)展所必須妥善解決的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的要求將會(huì)越來(lái)越高，蘇州這方面本身起步較晚，物業(yè)管理領(lǐng)域的綜合實(shí)力本就相對(duì)一線城市有著不小的差距，必須大力推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的理念和模式創(chuàng)新，才能早日滿足城市發(fā)展的需求。希望在不久的將來(lái)，蘇州的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理能夠做到盡然有序，有條不紊，為我們的住戶提供一個(gè)真正安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，同時(shí)也為蘇州城市化的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展增加一份助推力。

作者:徐鯖 單位:蘇州經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院會(huì)計(jì)與國(guó)貿(mào)學(xué)院