序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房產(chǎn)稅論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

日前我國(guó)財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控未來(lái)的大方向?qū)⑹且?a href="http://www.shihin.com/haowen/2716.html" target="_blank">房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代“限購(gòu)令”這樣的行政手段，今年年底將會(huì)對(duì)上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況做總結(jié)，今后可能會(huì)出臺(tái)擴(kuò)大試點(diǎn)的方案，但擴(kuò)大試點(diǎn)城市名單尚未確定。

從上述采訪中可以看出國(guó)家積極改革房產(chǎn)稅的決心，進(jìn)一步推動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的范圍及程度，同時(shí)對(duì)如何在中國(guó)進(jìn)一步改革財(cái)產(chǎn)稅進(jìn)行了思考，如何使房地產(chǎn)調(diào)控在制度建設(shè)方面得到更多實(shí)質(zhì)性推進(jìn)及如何改革完善地方稅務(wù)體系。如何推進(jìn)財(cái)富分配機(jī)制及如何抑制房地產(chǎn)泡沫等。

正因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)虛高，有關(guān)專家提出要多占有多套房產(chǎn)的人征收房產(chǎn)稅，希望通過(guò)征收房產(chǎn)稅來(lái)遏制炒房，投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象。這是在物業(yè)稅面臨法律和技術(shù)障礙的情況下，房產(chǎn)稅被賦予的厚望。

二、征收房產(chǎn)稅的目的

財(cái)政部2010年9月曾就為什么要進(jìn)行房產(chǎn)稅改革做出公開回答，提出是對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的，主要目的有四點(diǎn)：一是有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配;二是有利于健全地方稅體系;三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用;四是引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)[1]。

(一)利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配

房產(chǎn)稅的征收有利于社會(huì)資源的公平、公正分配。眾所周知，地球的資源是有限的，土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時(shí)代的到來(lái)，人類賴以生存的土地越來(lái)越少。人人有所居是人類生存的合理需求，如果讓少數(shù)人一人占有多套住房，導(dǎo)致閑置空房，則是對(duì)資源的濫用。因此，對(duì)自住房以外的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，以減少少數(shù)人對(duì)自主需求以外的房產(chǎn)的占有，是有利于資源的合理利用和分配的。而且近幾年房產(chǎn)投資或投機(jī)成為一部分人積累財(cái)富的重要方式，對(duì)居民收入差距的擴(kuò)大產(chǎn)生了越來(lái)越大的影響。通過(guò)對(duì)面積大、價(jià)值高、套數(shù)多的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)，可以一定程度上促使收入和財(cái)產(chǎn)的合理分配，縮小貧富差距[2]。社會(huì)不穩(wěn)定的根源在于社會(huì)財(cái)富分配不合理所導(dǎo)致的。征收自住以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅，有利于少數(shù)人占有財(cái)富的表現(xiàn)形式，從而增加其他社會(huì)成員的財(cái)富占有顯示，這將有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。

(二)有利于健全地方稅體系

多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)稅的征收是為了改善地方稅收結(jié)構(gòu)及居住環(huán)境、緩解貧富兩級(jí)分化、增加人民福利、實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。以美國(guó)為例，其房產(chǎn)稅征收不僅評(píng)估系統(tǒng)健全、征收過(guò)程公平公正，稅收的使用途徑也完全透明，所以，美國(guó)人愿意繳納這樣一個(gè)服務(wù)性質(zhì)的稅種，?？顚Ｓ玫姆慨a(chǎn)稅被用來(lái)為社會(huì)提供公共服務(wù)，以改善人民的教學(xué)、治安、居住環(huán)境等等，而其住房本身也會(huì)隨著諸種環(huán)境的改善而升值。根據(jù)美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2000—2007年，美國(guó)的個(gè)人收入增長(zhǎng)了28%，中等價(jià)位房的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了48%，而美國(guó)房產(chǎn)稅的同期增幅是62%。因此，美國(guó)征收房產(chǎn)稅不是為了打壓房?jī)r(jià)，而是給人民增加福利及讓物業(yè)升值[3]。我國(guó)房產(chǎn)稅的征收的一個(gè)目的即是健全地方稅體系，改善地方稅收結(jié)構(gòu)。

(三)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用

征收房產(chǎn)稅能夠適當(dāng)?shù)恼{(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱有一定的抑制作用。過(guò)多流向房地產(chǎn)的資金再次轉(zhuǎn)向別的產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)資本市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了一些調(diào)控的作用。隨著房產(chǎn)稅的征收，購(gòu)置房產(chǎn)的成本增高，促使投資者對(duì)土地的理由更加謹(jǐn)慎，利于土地資源的集約利用。

(四)對(duì)房?jī)r(jià)的控制有一定的作用，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)

篇（2）

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業(yè)通過(guò)參與土地拍賣競(jìng)得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為3000萬(wàn)元。(2)“合營(yíng)企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法；對(duì)于只用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，稱為從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額；對(duì)于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12％的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，開發(fā)成本為1500萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值6000萬(wàn)元，如果出租，預(yù)計(jì)年租金500萬(wàn)元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對(duì)外銷售需要繳納2000多萬(wàn)元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H先生擬租下該商場(chǎng)用來(lái)做酒樓，提供餐飲服務(wù)。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬(wàn)元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬(wàn)元)。

方案2：A公司將該商場(chǎng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照，增加附營(yíng)業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，年承包費(fèi)500萬(wàn)元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營(yíng)性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡(jiǎn)單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬(wàn)元)。

可見：方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為，改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬(wàn)元。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入?？梢詫⒀b修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額?？梢约哟髮?duì)園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價(jià)3500元／m2，預(yù)計(jì)總收入35000萬(wàn)元，預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加1960萬(wàn)元，總開發(fā)成本20800萬(wàn)元(不含銀行費(fèi)用)。

方案1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開發(fā)與銷售，則；

①可扣除項(xiàng)目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬(wàn)元)

②增值額=35000－29000=6000(萬(wàn)元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬(wàn)元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬(wàn)元，則：

①可扣除項(xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬(wàn)元)

②增值額=35000－29260=5740(萬(wàn)元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因?yàn)樵鲋德?lt;20％，所以免土地增值稅。

篇（3）

(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅，如個(gè)人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。但不對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無(wú)息貸款，只要未流通，就無(wú)須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有，助長(zhǎng)了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)與高空置率的存在。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截止20*年4月，全國(guó)商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國(guó)空置率超過(guò)25%，大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。

(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和**年當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場(chǎng)的構(gòu)建和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒(méi)有法律依據(jù)，國(guó)家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī)，級(jí)次較低。

(四)征稅范圍窄，財(cái)政功能不強(qiáng)

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過(guò)窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費(fèi)不清，費(fèi)高于稅

目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過(guò)程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費(fèi)等各類規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來(lái)的稅制改革，需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估的稅種和數(shù)量會(huì)很多，而我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評(píng)估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無(wú)法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對(duì)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過(guò)重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費(fèi)，改為征稅；對(duì)符合國(guó)際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費(fèi)，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡(jiǎn)化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等配套措施，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi)，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi)，合并為全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國(guó)物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：

1.擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對(duì)占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率，而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過(guò)低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項(xiàng)使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購(gòu)房或住房租金補(bǔ)貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國(guó)逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會(huì)矛盾，構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營(yíng)業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù)；二是從租計(jì)征，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價(jià)余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離，國(guó)家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握，且對(duì)經(jīng)營(yíng)行為征稅與營(yíng)業(yè)稅有交叉；而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。

3.對(duì)土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法，一是國(guó)家不能及時(shí)分享土地增值收益；二是稅率過(guò)低，且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用，對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過(guò)多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理，影響企業(yè)間的平等競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此可借鑒國(guó)際通行作法，對(duì)個(gè)人住房按類型、經(jīng)過(guò)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。

4.全國(guó)稅率應(yīng)有彈性。我國(guó)地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國(guó)不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級(jí)次，下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法，對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問(wèn)題，充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。

(三)開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅

篇（4）

2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性與可行性分析

2.1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性分析

房地產(chǎn)由于其建設(shè)周期時(shí)間長(zhǎng)，涉及納稅環(huán)節(jié)多，因此房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本比較高，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)盈利空間不斷下降的情況下，實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃對(duì)國(guó)家和房地產(chǎn)企業(yè)本身而言都是必要的：首先，通過(guò)納稅籌劃可以合理的引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整?；诜康禺a(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要位置，通過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控手段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行必要調(diào)整是保證社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，通過(guò)納稅籌劃能夠及時(shí)的調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)。其次，納稅籌劃有利于避免企業(yè)的偷稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。納稅籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行為進(jìn)行合理調(diào)整，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)采取違規(guī)的手段偷稅漏稅。最后，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。通過(guò)納稅籌劃可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)的納稅成本。從而降低企業(yè)的融資成本，保障企業(yè)有更多的的資金用于施工建設(shè)過(guò)程中，并且通過(guò)納稅籌劃也實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的規(guī)范化管理。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性分析

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，實(shí)施納稅籌劃已經(jīng)具備完善的條件：①房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境已經(jīng)非常成熟。一是納稅籌劃已經(jīng)得到我國(guó)法律法規(guī)的認(rèn)可，國(guó)家鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，納稅籌劃是企業(yè)優(yōu)化管理的重要內(nèi)容；二是我國(guó)稅法法制環(huán)境不斷優(yōu)化，比如我國(guó)在2014年出臺(tái)了房屋交易稅收政策保證我國(guó)房地產(chǎn)稅務(wù)的進(jìn)一步完善。稅務(wù)法律的不完善為企業(yè)的納稅籌劃提供了法律保障。②房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境有利于納稅籌劃的實(shí)施。一是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，涉稅生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)分析，幾乎房地產(chǎn)企業(yè)在每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有涉稅事項(xiàng)，因此較多的稅種為企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了空間；二是納稅成本已經(jīng)構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)成本支出的重要內(nèi)容，因此房地產(chǎn)企業(yè)非常注重納稅籌劃，為此他們引進(jìn)與培養(yǎng)了大量的懂稅務(wù)的專業(yè)人才，這就為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。

3房地產(chǎn)企業(yè)各階段的納稅籌劃分析

3.1開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃分析

①籌資方式不同所導(dǎo)致的企業(yè)納稅金額也就不同，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的籌資主要有權(quán)益籌資和負(fù)債籌資。不同的籌資方式對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的納稅影響也不同，比如：假設(shè)以房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃籌資4500萬(wàn)元，借款年利率為10%，項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)為1000萬(wàn)（扣除各種經(jīng)濟(jì)費(fèi)用），企業(yè)的籌資方式選擇不同的籌資形式：第一種：向社會(huì)以公開發(fā)行股票的方式融資4500萬(wàn)，企業(yè)的所得稅率為25%。第二種：采取權(quán)益融資和負(fù)債融資相結(jié)合的辦法，但是權(quán)益融資比重要大，向社會(huì)發(fā)行360萬(wàn)股股票，每股發(fā)行價(jià)格為10元，剩余的900萬(wàn)元向金融機(jī)構(gòu)借款。第三種：仍然是采取上兩種方式進(jìn)行，但是負(fù)債比例要大，公開發(fā)行股票融資1800萬(wàn)，其余的2700萬(wàn)向金融機(jī)構(gòu)借款。通過(guò)對(duì)上述三種方案進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)：隨著權(quán)益資本比重的下降，企業(yè)應(yīng)納所得稅稅額分別為250萬(wàn)、227.5萬(wàn)、182.5萬(wàn)，呈遞減趨勢(shì)。通過(guò)對(duì)這三種方案的對(duì)比，第三種企業(yè)的應(yīng)稅所得稅最少，投資效益最高，由此可見企業(yè)通過(guò)合理的配置籌資方式可以降低企業(yè)的應(yīng)稅比重。②利息費(fèi)用的納稅籌劃。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中涉及到的一個(gè)重要稅種，對(duì)于土地增值稅的計(jì)算主要是根據(jù)增值率的大小進(jìn)行征收，因此合理的去除項(xiàng)目費(fèi)用是降低增值額，減少企業(yè)納稅金額的重要途徑。由于開發(fā)階段對(duì)稅收構(gòu)成影響的主要是籌資資金的利息，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以從降低利息角度入手，比如企業(yè)通過(guò)負(fù)債形式獲得融資，那么其支付的利息比較高，因此需要金融機(jī)構(gòu)提供利息證明，以便扣除相應(yīng)的利息項(xiàng)目金額。

3.2銷售階段的納稅籌劃分析

①房屋定價(jià)策略的納稅籌劃。隨房屋進(jìn)行定價(jià)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的主要手段，由于受到稅收政策的約束，以制定高房?jī)r(jià)的策略并不能為企業(yè)帶來(lái)高額的利潤(rùn)，相關(guān)還會(huì)增加企業(yè)的負(fù)擔(dān)，因?yàn)楦郀I(yíng)業(yè)收入預(yù)示著高額的稅負(fù)。因此需要企業(yè)按照銷售計(jì)劃合理的進(jìn)行納稅籌劃，將一部分房屋以低價(jià)格銷售，以此實(shí)現(xiàn)土地增值稅的稅率控制在稅率的低檔次內(nèi)。②促進(jìn)方式的納稅籌劃。隨著國(guó)家宏觀調(diào)整政策的不斷出臺(tái)，樓市在經(jīng)過(guò)快速上升階段，已經(jīng)處于相對(duì)低迷的狀態(tài)，造成房地產(chǎn)企業(yè)的銷售不理想，為此企業(yè)為了回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)選擇促銷的方式，但是房地產(chǎn)選擇的促銷方式不合理就會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的納稅，房地產(chǎn)企業(yè)制定了購(gòu)買商品房贈(zèng)送實(shí)物的方式，其結(jié)果就是該企業(yè)要將實(shí)物的銷售市值納入到企業(yè)應(yīng)繳納稅款事項(xiàng)之中。

3.3現(xiàn)有階段的納稅籌劃分析

在房屋銷售一部分之后，企業(yè)為了投資以及對(duì)外出租他們選擇預(yù)留一部分商品房，這樣一來(lái)就會(huì)產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，這些稅費(fèi)的存在會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重要的影響。①閑置房產(chǎn)投資納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)將沒(méi)有銷售出去的或者計(jì)劃中不銷售的商品房以對(duì)外出租或者以房屋作為入股資金進(jìn)行利潤(rùn)分紅的方式進(jìn)行投資，經(jīng)過(guò)大量的實(shí)證證明，房地產(chǎn)企業(yè)采取對(duì)外租賃的方式能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。②合理分解租金收入的納稅籌劃。房屋在選擇對(duì)外租賃的方式之后產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅將以房屋對(duì)外租賃的價(jià)格為稅收依據(jù)。因此房屋的租金高低直接決定房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，通過(guò)合理分解房屋租賃價(jià)格是減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的重要首選。比如房地產(chǎn)企業(yè)可以采取將房屋租賃價(jià)格中的水、電以及物業(yè)費(fèi)等進(jìn)行單獨(dú)核算的方式。

4房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施

4.1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)主要有：稅收政策的變化、預(yù)測(cè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的變化、與稅務(wù)部門信息溝通的不及時(shí)、沒(méi)有從企業(yè)的整體戰(zhàn)略進(jìn)行合理安排以及財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)缺乏等方面的風(fēng)險(xiǎn)。

篇（5）

(一)重流轉(zhuǎn),輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕;而流通環(huán)節(jié),多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅,如個(gè)人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅,又要征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,明顯存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。但不對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房征房產(chǎn)稅,這相當(dāng)于給了土地持有者無(wú)息貸款,只要未流通,就無(wú)須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有,助長(zhǎng)了土地投機(jī),導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)與高空置率的存在。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),截止20*年4月,全國(guó)商品房空置面積為1.27億平方米,其中空置商品住宅0.69億平方米,全國(guó)空置率超過(guò)25%,大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子,這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。

(二)稅制不統(tǒng)一,內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和**年當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)不同,稅負(fù)不公,不利于統(tǒng)一市場(chǎng)的構(gòu)建和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低,征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則,稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行,沒(méi)有法律依據(jù),國(guó)家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定的法律,不包括行zd規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行zd規(guī),級(jí)次較低。

(四)征稅范圍窄,財(cái)政功能不強(qiáng)

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象;土地使用稅也排除了農(nóng)村土地,僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過(guò)窄,稅基偏小,收入不高,也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費(fèi)不清,費(fèi)高于稅

目前,我國(guó)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過(guò)程的所有稅收,約占建設(shè)成本的9%;而如配套費(fèi)等各類規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。

(六)配套制度不健全,稅收征管難度大

考慮到將來(lái)的稅制改革,需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估的稅種和數(shù)量會(huì)很多,而我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚,既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評(píng)估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全,目前還無(wú)法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清,二轉(zhuǎn),三改,四留”的辦法,即對(duì)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合,清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種,合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種;將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過(guò)重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段;把一部分體現(xiàn)政府職能,屬于稅收性質(zhì),且便于稅收征管的收費(fèi),改為征稅;對(duì)符合國(guó)際通行作法,又屬必要的少量規(guī)費(fèi),繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅,簡(jiǎn)化稅制;提升房地產(chǎn)稅收的立法層次;擴(kuò)大稅基,公平稅負(fù);建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等配套措施,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種,開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi),以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi),合并為全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國(guó)物業(yè)稅的主要設(shè)想如下:

1.擴(kuò)大征收范圍,確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn),輕持有的現(xiàn)狀,就必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍,取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房免稅的規(guī)定,初期可把征稅范圍只限制在非普通住房,特別是對(duì)占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率,而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房,而買得起的人因持有成本過(guò)低,就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項(xiàng)使用,作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)基金,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購(gòu)房或住房租金補(bǔ)貼,這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者,抑制目前我國(guó)逐漸拉大的收入差距,控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”,緩和社會(huì)矛盾,構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定,把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營(yíng)業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征,是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù);二是從租計(jì)征,以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理,按歷史成本價(jià)余值征收,使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離,國(guó)家不能分享土地增值收益,還將承

擔(dān)通貨膨脹損失;從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握,且對(duì)經(jīng)營(yíng)行為征稅與營(yíng)業(yè)稅有交叉;而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。 3.對(duì)土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法,一是國(guó)家不能及時(shí)分享土地增值收益;二是稅率過(guò)低,且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小,體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用,對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分,分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同,也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別;四是部分減免稅規(guī)定,過(guò)多地照顧了納稅困難企業(yè),不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理,影響企業(yè)間的平等競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此可借鑒國(guó)際通行作法,對(duì)個(gè)人住房按類型、經(jīng)過(guò)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。

4.全國(guó)稅率應(yīng)有彈性。我國(guó)地域廣闊,經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡,全國(guó)不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間,各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級(jí)次,下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法,對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定,而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問(wèn)題,充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性,逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。

(三)開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅

篇（6）

（一）對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的相關(guān)政策不夠重視

我國(guó)為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，接二連三出臺(tái)了一系列的政策，從多個(gè)角度對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是，從目前的局勢(shì)上來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還不能適應(yīng)這種調(diào)控的方式，另外，房地產(chǎn)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)者還會(huì)出現(xiàn)對(duì)相關(guān)的調(diào)控制度會(huì)錯(cuò)意的情況，嚴(yán)重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不明確

從目前的發(fā)展趨勢(shì)上來(lái)看，部分的房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有將稅務(wù)籌劃落實(shí)到具體的實(shí)際行動(dòng)當(dāng)中去，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有一定的難度。另外，在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅務(wù)籌劃時(shí)要求財(cái)務(wù)工作人員清楚的了解國(guó)家的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和相關(guān)的法律法規(guī)，并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員的素質(zhì)水平上來(lái)看并沒(méi)有達(dá)到這一點(diǎn)的要求，因此在稅務(wù)籌劃方面缺乏整體的思路，籌劃具有片面性，稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不明確，不能有效地降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的成本。

（三）稅務(wù)籌劃的方式不正確

正如上文所說(shuō)，稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員在業(yè)務(wù)能力方面還需要進(jìn)一步提高，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)其培養(yǎng)的時(shí)間是很短的，因此稅務(wù)籌劃的優(yōu)秀人才較少，能夠?qū)φw局勢(shì)進(jìn)行把握的人更少，這一現(xiàn)象就會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的方式出現(xiàn)錯(cuò)誤，很難將相關(guān)稅務(wù)籌劃的方式與房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況進(jìn)行結(jié)合。

（四）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較為淡薄

從理論上來(lái)說(shuō)稅務(wù)籌劃與逃稅漏稅僅有一線之隔，沒(méi)有把握好尺度很有可能會(huì)造成違法的情況發(fā)生。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較淡漠，主要表現(xiàn)的情況為：

1.缺乏相關(guān)的稅務(wù)籌劃經(jīng)驗(yàn)，在稅務(wù)籌劃策略方面會(huì)忽視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范；

2.缺乏對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性，在思想不夠重視，因此也不能在行為上做到對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。

二、完善的措施

根據(jù)上述情況可以看出，房地產(chǎn)土地增值稅面臨著眾多的問(wèn)題，因此在改進(jìn)的過(guò)程中需要根據(jù)具體的問(wèn)題進(jìn)行完善。

（一）密切關(guān)注國(guó)家相關(guān)政策

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家宏觀調(diào)控的政策變化速度越來(lái)越快，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要深刻理解國(guó)家政策的具體情況，能夠預(yù)測(cè)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的動(dòng)向，積極地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，提高對(duì)國(guó)家宏觀環(huán)境的適應(yīng)能力。

（二）明確相關(guān)的稅務(wù)籌劃目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)管理需要對(duì)稅務(wù)籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確地規(guī)定，規(guī)定的制定實(shí)施需要在項(xiàng)目處理的階段進(jìn)行明確。另外，土地增值稅的籌劃方式需要進(jìn)行事前籌劃，只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時(shí)機(jī)，達(dá)到籌劃的目標(biāo)。

（三）提高相關(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力

需要從業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能方面對(duì)相關(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力進(jìn)行提高，使其掌握相關(guān)的稅務(wù)籌劃的策略，提高風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)，只有這樣才能夠充分發(fā)揮出稅務(wù)籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，其可以在以下幾個(gè)方面進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃：

篇（7）

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴讓地方政府既無(wú)力建設(shè)保障性住房,也無(wú)心抑制高房?jī)r(jià),這可以說(shuō)是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問(wèn)題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒(méi)有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。

對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

(一)2005年以來(lái)房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來(lái)大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來(lái)看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果,國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。

(二)2008年以來(lái)國(guó)家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國(guó)家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購(gòu)買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國(guó)辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來(lái)執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過(guò)這次營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

2009年1月1日起,國(guó)家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國(guó)家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購(gòu)買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。

下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議

(一)盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度

開征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要,同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房?jī)r(jià),雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對(duì)房?jī)r(jià)的合理化和避免過(guò)快增長(zhǎng)有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過(guò)渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問(wèn)題,對(duì)這些問(wèn)題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡(jiǎn)單易行的稅種,將來(lái)再逐步過(guò)渡到全面開征物業(yè)稅。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的諸多問(wèn)題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房?jī)r(jià)的原因之一。

(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)

理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上,從香港的情況來(lái)看,業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說(shuō)政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場(chǎng)。我國(guó)稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對(duì)普通住宅個(gè)人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來(lái)盤活空置住房,提高住房的使用效率。

(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅,以配合物業(yè)稅的征收

從世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收的情況來(lái)看,大多都會(huì)配以完善的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅以使財(cái)產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國(guó)的實(shí)際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會(huì)降低富人購(gòu)置固定資產(chǎn)的原動(dòng)機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房?jī)r(jià)的作用。

參考文獻(xiàn):

1.國(guó)務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1)

篇（8）

人類為生存、發(fā)展和繁榮不懈地努力和創(chuàng)造，推進(jìn)了人類文明的歷史進(jìn)程。在享受大自然無(wú)私給予恩賜的同時(shí)，我們每個(gè)人也同樣肩負(fù)著節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境的責(zé)任。作為與環(huán)保工作息息相關(guān)的給排水專業(yè)工作者，從我做起，從本職工作做起，更是我們義不容辭的責(zé)任。本文將從節(jié)水、節(jié)能和二次供水的污染防治等幾個(gè)方面探討建筑給排水設(shè)計(jì)中的環(huán)保問(wèn)題。

1節(jié)水

資料顯示，中國(guó)人均水資源占有量約為2400多立方米，僅為世界人均水資源占有量的四分之一，屬于缺水國(guó)家。特別是近二十年來(lái)隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展水污染日益加劇，水資源問(wèn)題更加突出，節(jié)約用水成了重要而緊迫的任務(wù)。

建筑給排水中節(jié)水的重點(diǎn)在于：衛(wèi)生器具及其給水配件；屋頂水箱浮球閥；建筑中水等方面。

1.1采用新型衛(wèi)生器具及其配件

老的衛(wèi)生器具特別是大便器沖洗水箱耗水量大，衛(wèi)生器具給水配件密封性和耐用性差，經(jīng)常造成“跑、冒、滴、漏”等現(xiàn)象，造成水資源的巨大浪費(fèi)。而新型的衛(wèi)生設(shè)備，如JS型虹吸式高效節(jié)水型坐便器每次沖洗水量?jī)H為5升，可節(jié)水50％；公共浴室采用單管恒溫供水配合腳踏閥淋浴器、光電淋浴器、手拉延時(shí)自閉淋浴器等比一般雙管淋浴器可節(jié)水20～50％；而陶瓷芯水龍頭密封性能好，開關(guān)數(shù)萬(wàn)次無(wú)滴漏，節(jié)水效果十分顯著。

1.2屋頂水箱浮球閥

屋頂水箱浮球閥繼閥芯兩步到位的配重逆開式浮球閥之外，有出現(xiàn)了雙筒浮球閥、液壓式浮球閥和呼吸閥。最具特點(diǎn)的是導(dǎo)閥控制型浮球閥，兼有浮球閥、減壓閥、止回閥、流量控制閥、泄壓閥等多種功能。這些新式浮球閥克服了傳統(tǒng)產(chǎn)品開關(guān)不靈的現(xiàn)象，減少了溢流。

1.3建筑中水

“節(jié)流”也需“開源”，建筑中水使污、廢水處理后回用，既可節(jié)約用水，又使污水無(wú)害化、資源化，起到保護(hù)環(huán)境、防治水污染、緩解水資源不足的重要作用，有明顯的社會(huì)效益。最近頒布的《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》（征求意見稿），對(duì)中水水源、水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、中水系統(tǒng)、處理工藝等幾個(gè)方面都做了具體要求，預(yù)計(jì)正式實(shí)施后，對(duì)中水利用將起到極大地推進(jìn)作用。建筑中水系統(tǒng)在濟(jì)南市的南郊賓館、玉泉森信大酒店都有應(yīng)用且效果不錯(cuò)。目前，中水處理設(shè)備已有定型產(chǎn)品供設(shè)計(jì)選用。

2節(jié)能

節(jié)能是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要措施，從某種意義上說(shuō)，節(jié)能的就是環(huán)保的。建筑給排水的設(shè)計(jì)中，除對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行合理布置、精心計(jì)算外，二次供水設(shè)備的選擇和熱水供應(yīng)系統(tǒng)是節(jié)能的重點(diǎn)。

2.1二次供水設(shè)備的選擇

由于傳統(tǒng)的水泵－水箱供水方式中水質(zhì)易受污染，所以二次供水已越來(lái)越多的被氣壓罐供水和變頻調(diào)速供水所取代。其中變頻調(diào)速設(shè)備是20世紀(jì)90年代以來(lái)迅速發(fā)展并得到廣泛應(yīng)用的供水方式，它采用變頻器改變電機(jī)的供電頻率，根據(jù)用水量的大小實(shí)現(xiàn)對(duì)水泵的無(wú)級(jí)調(diào)速和循環(huán)軟起動(dòng)。變頻設(shè)備已從最初的恒壓變量供水發(fā)展到變壓變量、變頻氣壓供水等方式，根據(jù)系統(tǒng)的運(yùn)行特點(diǎn)和設(shè)備的節(jié)約特性，合理的選擇設(shè)備，其節(jié)能效果是十分突出的。一般的，因?yàn)樵谟盟凸葧r(shí)偏離設(shè)計(jì)工況最嚴(yán)重，設(shè)備的組成必須滿足低谷用水量變化的特點(diǎn)，設(shè)備必須在系統(tǒng)用水低谷時(shí)效率要高。當(dāng)?shù)凸扔盟坎患皢闻_(tái)水泵最大流量20％的時(shí)候，宜設(shè)置小流量泵進(jìn)行小流量時(shí)的自動(dòng)切換；當(dāng)?shù)凸扔盟渴菙嗬m(xù)的小流量時(shí)，宜設(shè)置適合于斷續(xù)供水的壓力供水裝置。

2.2熱水供應(yīng)和太陽(yáng)能利用

熱水供應(yīng)系統(tǒng)可采取的節(jié)能措施主要有：降低使用溫度（熱水在管道和設(shè)備中的熱損失與配水點(diǎn)要求的水溫成正比，降低使用溫度可減少能耗）；減少熱水耗量，在滿足使用要求的前提下減少流率；采用高效能保溫材料減少熱損失；提高換熱器的傳熱效率；采用節(jié)能型產(chǎn)品；開發(fā)利用新能源等。

太陽(yáng)能作為一種取之不盡用之不竭的清潔安全的新能源，被越來(lái)越多的應(yīng)用于熱水供應(yīng)系統(tǒng)。利用太陽(yáng)能的直接加熱設(shè)備有真空管式和熱管式，其集熱效率高，保溫性能好，受環(huán)境影響小，全自動(dòng)運(yùn)行，操作簡(jiǎn)單、維護(hù)方便，可全年使用。在太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)中應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：（1）集熱器的選用根據(jù)實(shí)際情況考慮其抗凍性能、抗熱沖擊性能、承壓能力等因素。（2）寒冷地區(qū)應(yīng)采取可靠的防凍方式。（3）集熱應(yīng)因地制宜綜合應(yīng)用串聯(lián)、并聯(lián)方式使水流平衡。（4）必要時(shí)采取輔助加熱方式。超級(jí)秘書網(wǎng)

3生活用水二次供水的污染防治

由于城市供水體制的原因，二次供水是建筑給排水設(shè)計(jì)中保證水壓的必然措施，但因此也增加了貯水設(shè)施、供水設(shè)備等中間環(huán)節(jié)，增大了水質(zhì)污染的可能性。要防治二次供水的水質(zhì)污染，在設(shè)計(jì)上應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面采取有效措施：

3.1系統(tǒng)

在確定供水系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)作多方案比較，盡量減少中間環(huán)節(jié)。如在市政管網(wǎng)允許的情況下，供水設(shè)備直接從市政管網(wǎng)吸水而不設(shè)貯水池；盡量采用變頻調(diào)速設(shè)備，取消高位水池（箱）。

3.2水池（箱）

有很多情況下不得不設(shè)貯水池（箱），水池（箱）中水質(zhì)污染主要來(lái)源于以下三個(gè)方面：本體、附件、停留時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。

傳統(tǒng)的鋼筋混凝土水池、水箱由于表面粗糙，極易滋生青苔、微生物、細(xì)菌；鋼板水箱則易銹蝕，使水質(zhì)下降。建議采用不銹鋼、搪瓷鋼板或達(dá)到衛(wèi)生要求的玻璃鋼水箱代替?zhèn)鹘y(tǒng)鋼板水箱，采用鋼筋混凝土水池時(shí)宜加內(nèi)襯。

水池（箱）檢修孔、溢流管等附件極易封閉不嚴(yán)造成水質(zhì)污染，在設(shè)計(jì)上應(yīng)采取在溢流管上加防鼠網(wǎng)等措施。

有資料表明，水在水箱中貯存24h后余氯為零，超過(guò)24h后，水質(zhì)會(huì)嚴(yán)重惡化，而生活消防合用水池中水的停留時(shí)間大都超過(guò)24h。為解決這個(gè)問(wèn)題，除盡量單設(shè)生活水池外，應(yīng)在水池中補(bǔ)充加氯或采取其他消毒方法。

3.3管材

篇（9）

（一）印花稅

印花稅針對(duì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課征，買賣雙方必須在書立合同上貼足印花，并在其上加蓋戳記。合同的形式有多種，在正式合同之前，還有臨時(shí)性合同，都需貼印花。土地買賣的現(xiàn)金收據(jù)金額超過(guò)3萬(wàn)日元時(shí)要繳納印花稅（個(gè)人出售土地則不在此例），通常由買賣雙方折半負(fù)擔(dān)。未貼印花或未貼足印花的，通收3倍的罰款；未加蓋戳記的，征收與應(yīng)貼印花同等金額的罰款。

（二）注冊(cè)執(zhí)照稅和不動(dòng)產(chǎn)取得稅

日本實(shí)行財(cái)產(chǎn)登記制度，即取得土地房屋的人為保全其權(quán)利而進(jìn)行登記。該制度是日本對(duì)房地產(chǎn)取得和保有環(huán)節(jié)征稅的基礎(chǔ)。土地和房屋在市町村“房地產(chǎn)征稅臺(tái)賬”上分開登記，并向一般市民公開。作為一項(xiàng)法定行政服務(wù)，自2003年起，除納稅人外，同時(shí)允許租地人、租房人和其他相關(guān)者公開閱覽臺(tái)賬登記的全部?jī)?nèi)容。這項(xiàng)政務(wù)公開活動(dòng)使納稅人有機(jī)會(huì)比較自己與同一市町村內(nèi)其他人的房地產(chǎn)評(píng)估額，如對(duì)評(píng)估不服，可以向市町村的專門機(jī)構(gòu)提出審查請(qǐng)求或向法院。

在進(jìn)行登記時(shí)，取得房地產(chǎn)的人必須繳納注冊(cè)執(zhí)照稅。其稅率根據(jù)登記的種類如所有權(quán)保存登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、地上權(quán)或租賃權(quán)的設(shè)定／轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)移登記、臨時(shí)登記、抵押權(quán)設(shè)定登記、土地房屋分塊分期登記以及登記注銷等分別設(shè)定，如所有權(quán)保存登記稅率為4‰，對(duì)符合一定條件的新建住宅適用1.5%.的稅率，為促進(jìn)房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，對(duì)新建住宅和二手房轉(zhuǎn)移登記則適用優(yōu)惠稅率。注冊(cè)執(zhí)照稅的計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)評(píng)估額、債權(quán)金額和不動(dòng)產(chǎn)個(gè)數(shù)。

此外，房地產(chǎn)取得者還須繳納不動(dòng)產(chǎn)取得稅，該稅屬于都道府縣稅。縣稅務(wù)所憑借房地產(chǎn)登記證明，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核實(shí)后，向納稅人送達(dá)納稅通知書并征稅。征稅日期為買賣合同上所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的日期，即取得房地產(chǎn)的日期。不動(dòng)產(chǎn)取得稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率設(shè)定為4%，其減輕稅負(fù)的方法是變動(dòng)計(jì)稅依據(jù)，如2004年以房地產(chǎn)評(píng)估額的1／2作為計(jì)稅依據(jù)，并減按3%征收。除因繼承、遺贈(zèng)、信托、轉(zhuǎn)讓擔(dān)保、土地規(guī)劃換地等取得的房地產(chǎn)不征此稅外，因買賣、交換、贈(zèng)與、新建、增改建等取得的房地產(chǎn)都需征此稅。其免征對(duì)象為取得費(fèi)低于10萬(wàn)日元的土地、低于23萬(wàn)日元和12萬(wàn)日元的房屋和構(gòu)筑物，以及用于公共和公益目的的道路用地及墓地等。

（三）消費(fèi)稅

在日本，土地的出售不征消費(fèi)稅，而用于宅地的土地平整工程則需征消費(fèi)稅，這部分消費(fèi)稅添加在每塊土地出讓金之上，最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。對(duì)房屋的新建工程款和購(gòu)入款，由工程承包商、不動(dòng)產(chǎn)商繳納消費(fèi)稅，最終轉(zhuǎn)嫁給建筑商和購(gòu)房者。不動(dòng)產(chǎn)商介紹房地產(chǎn)買賣收取的中介費(fèi)也需要繳納消費(fèi)稅，稅負(fù)最終轉(zhuǎn)嫁給委托人。

（四）繼承稅與贈(zèng)予稅

日本繼承稅和贈(zèng)予稅目前均采用10-50%的6檔累進(jìn)稅率。征稅對(duì)象包括土地、房屋、有價(jià)證券、現(xiàn)金、存款等，其中繼承稅來(lái)自房地產(chǎn)的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)占6-7成，占直接國(guó)稅的3.4%.兩者的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)評(píng)估額。評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市價(jià)（指在納稅期內(nèi)由不特定多數(shù)當(dāng)事人進(jìn)行正常自由交易時(shí)成立的價(jià)格）。為確保評(píng)估的公正合理性，國(guó)稅廳規(guī)定了三項(xiàng)基本方針：①評(píng)估的全國(guó)統(tǒng)一性；②評(píng)估的簡(jiǎn)單明了性；③評(píng)估的安全性。評(píng)估額通常設(shè)定得低于市價(jià)。免征繼承稅的財(cái)產(chǎn)包括墓地和供宗教、慈善、學(xué)術(shù)等公益事業(yè)用的財(cái)產(chǎn)。

日本房地產(chǎn)保有課稅

（一）固定資產(chǎn)稅

1.征稅主體、征稅對(duì)象及納稅人。日本在改革地租、房屋稅時(shí)，明確了固定資產(chǎn)稅的征稅主體為市町村，其收入全部歸市町村支配；計(jì)稅依據(jù)由工商業(yè)收益和住宅租賃額改為評(píng)估額；并將房地產(chǎn)的征收范圍擴(kuò)大到折舊資產(chǎn)（房地產(chǎn)以外供經(jīng)營(yíng)用的資產(chǎn)）。固定資產(chǎn)稅實(shí)行臺(tái)賬征稅原則。市町村政府對(duì)土地、房屋、折舊資產(chǎn)分別設(shè)有征稅臺(tái)賬和補(bǔ)充征稅臺(tái)賬，后者是為遺漏登記的房地產(chǎn)實(shí)際所有人或使用人準(zhǔn)備的。凡是在臺(tái)賬上注冊(cè)登記的房地產(chǎn)所有人均為固定資產(chǎn)稅納稅人。

2.計(jì)稅依據(jù)及稅率。固定資產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，原則上三年固定不變，從形態(tài)上區(qū)分為基準(zhǔn)年度評(píng)估額和比照基準(zhǔn)年度評(píng)估額，以區(qū)別不同情況、不同用途的房地產(chǎn)，通過(guò)合理調(diào)整計(jì)稅依據(jù)，公平稅負(fù)。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%.日本對(duì)公益事業(yè)、住宅用地（災(zāi)區(qū)）等采取了一系列按照各種財(cái)產(chǎn)評(píng)估額給予一定比例減除的優(yōu)惠措施，并通過(guò)設(shè)定期限加強(qiáng)某些領(lǐng)域優(yōu)惠措施的執(zhí)行效果。

3.免征點(diǎn)及減免稅制度。固定資產(chǎn)稅采用免征點(diǎn)制度，免征點(diǎn)為土地30萬(wàn)日元、房屋20萬(wàn)日元、折舊資產(chǎn)150萬(wàn)日元。免稅范圍則包括：政府、皇室、郵政部門、自然資源機(jī)構(gòu)、土地改良區(qū)、宗教法人、墓地、公路水路、國(guó)立公園和國(guó)家風(fēng)景保護(hù)區(qū)、國(guó)家重點(diǎn)文化歷史名勝、重點(diǎn)傳統(tǒng)建筑群保存區(qū)、學(xué)校法人、社會(huì)福利及公益設(shè)施以及城市更新機(jī)構(gòu)取得的土地等。固定資產(chǎn)稅的減免優(yōu)惠則主要集中在一定面積的新建住宅、新建租賃住宅、市區(qū)再開發(fā)工程建筑以及供老年人居住的優(yōu)質(zhì)租賃住宅上。

4.評(píng)估及價(jià)格確定。日本房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)行市田丁村長(zhǎng)負(fù)責(zé)的房地產(chǎn)估價(jià)師制度。其步驟是，首先由市町村估價(jià)師做出實(shí)地調(diào)查后將評(píng)估結(jié)果提交市町村長(zhǎng)，估價(jià)師評(píng)估所依據(jù)的是國(guó)土交通省土地鑒定委員會(huì)每年1月1日確定的公示地公示價(jià)格；然后，市町村長(zhǎng)根據(jù)全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施方案確定房地產(chǎn)價(jià)格，并及時(shí)在房地產(chǎn)征稅臺(tái)賬上登記后公示，同時(shí)將記載有各地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)格的路線價(jià)圖供一般閱覽。

市町村房地產(chǎn)評(píng)估根據(jù)土地用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅、觀光、農(nóng)田等）和距離城市中心部位置，在每一情況類似地段（街道、交通、居住環(huán)境等）選出標(biāo)準(zhǔn)地和標(biāo)準(zhǔn)田。標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)格以地價(jià)公示價(jià)格的70%為尺度，并根據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整。路線價(jià)采用畫地計(jì)算法對(duì)宅地進(jìn)深、寬度、形狀、街道等進(jìn)行修正后反映在評(píng)估價(jià)格上。

宅地和房屋評(píng)估采用不同方法，在人口集中的商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū)、工廠區(qū)設(shè)置路線價(jià)，對(duì)市區(qū)以外的宅地評(píng)估按照評(píng)估額乘以各地段相應(yīng)倍率的方式；房屋評(píng)估則通常采用以再建筑價(jià)格為基準(zhǔn)的評(píng)估方法，即評(píng)估時(shí)先求出在同一場(chǎng)所新建房屋所需建筑費(fèi)用，再根據(jù)房屋現(xiàn)狀，減除房屋的折舊和損耗。

對(duì)農(nóng)田和市區(qū)化農(nóng)田也采用不同的評(píng)估和征稅方法。普通農(nóng)田按照買賣價(jià)格評(píng)估，市區(qū)化農(nóng)田比照類似宅地價(jià)格評(píng)估。對(duì)宅地的稅負(fù)調(diào)整通常根據(jù)負(fù)擔(dān)水平確定相應(yīng)的調(diào)整系數(shù)，商業(yè)地比照宅地，地價(jià)下降時(shí)調(diào)整系數(shù)向下調(diào)整。

5.其他。固定資產(chǎn)稅的核定征收日為每年1月1日，征稅與否要根據(jù)征收日當(dāng)天房地產(chǎn)狀況而定。因此，即使在征收日之后房地產(chǎn)因火災(zāi)等事由消失，當(dāng)年固定資產(chǎn)稅也要按全額征收，不予退還。相反，征收日之后擁有的房地產(chǎn)不征當(dāng)年的固定資產(chǎn)稅。征收有效期限為自法定納稅期限起5年以內(nèi)。納稅期為2月、4月、7月、12月，記載有備期應(yīng)納稅額和納稅期限的納稅通知書于法定納稅期前十天送達(dá)納稅人。提前納稅的納稅人，市町村政府給予其獎(jiǎng)勵(lì)。根據(jù)市町村條例，因受天災(zāi)、生活貧困接受補(bǔ)助以及其他特殊情況的人可以享受減免稅優(yōu)惠。

（二）城市規(guī)劃稅

城市規(guī)劃稅的納稅人和征收方法的規(guī)定均與固定資產(chǎn)稅相同。不同的是，城市規(guī)劃稅的征稅對(duì)象為城市化區(qū)域內(nèi)和開發(fā)區(qū)內(nèi)的房屋和土地，征收的稅款專項(xiàng)用于該區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃事業(yè)。折舊資產(chǎn)不包含在征稅對(duì)象范圍內(nèi)。計(jì)稅依據(jù)對(duì)住宅用地也設(shè)置了優(yōu)惠措施，最高限制稅率為1.3%，對(duì)新建住宅一般不設(shè)減免稅措施，但東京都例外。

日本房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課稅

日本對(duì)個(gè)人和法人的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益均征收國(guó)稅和地方稅，但征收方法有所差異。首先，普通個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益只需繳納個(gè)人所得稅和個(gè)人居民稅。房地產(chǎn)保有期以5年為界限，對(duì)個(gè)人超過(guò)5年的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓收益征收15g的個(gè)人所得稅和5%的個(gè)人居民稅，對(duì)不超過(guò)5年的短期轉(zhuǎn)讓收益征收30%的個(gè)人所得稅和9%的居民稅。通過(guò)對(duì)短期或超短期房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益課以重稅，抑制以獲取土地升值利益為目的的投機(jī)行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益按照分類課稅的方法，對(duì)總收入減去取得費(fèi)（各種稅費(fèi)、貸款利息）、轉(zhuǎn)讓費(fèi)（各種損失費(fèi)、中介費(fèi)、違約金）、扣除額（3千萬(wàn)日元）之后的余額征收。其次，專門從事不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益不屬于轉(zhuǎn)讓所得，而納入經(jīng)營(yíng)所得，與此類似的情況，如農(nóng)戶或職員在自有土地上建造房屋后轉(zhuǎn)讓的收益，納入雜項(xiàng)所得，均采用綜合計(jì)稅方式。上述兩種所得視規(guī)模還須繳納事業(yè)稅；此外，從事房地產(chǎn)租賃業(yè)（屬于以營(yíng)業(yè)為主的工商業(yè)范疇）的個(gè)人也須繳納事業(yè)稅。個(gè)人事業(yè)稅對(duì)工商業(yè)、畜牧水產(chǎn)業(yè)、自由職業(yè)征收，稅率分別為5%；5、4%、5%.

對(duì)法人的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益首先計(jì)算出法人稅稅額，方法是先對(duì)銷售收入和成本費(fèi)用進(jìn)行核算，求出稅前利潤(rùn)，并作出相應(yīng)的稅務(wù)調(diào)整后，按當(dāng)期收入額乘以適用稅率來(lái)計(jì)算。法人稅對(duì)資本金超過(guò)1億日元的法人適用稅率為30%，資本金低于1億日元的法人按年收入額低于800萬(wàn)日元的部分適用稅率為22%，超過(guò)800萬(wàn)日元的部分適用稅率為30%.法人居民稅的計(jì)稅依據(jù)也是上述法人稅稅額，地方政府對(duì)法人稅稅額按照一定的比例（5%的都道府縣民稅+12.3%的市町村民稅=17.3%）以及按法人規(guī)模（資本金和從業(yè)人員）定額征收法人居民稅。此外，法人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)還須繳納事業(yè)稅，計(jì)稅依據(jù)為經(jīng)營(yíng)所得。法人事業(yè)稅不區(qū)分行業(yè)種類，對(duì)全部經(jīng)營(yíng)所得征收，分別采用5%、7.3%、9.6%的比例稅率。不論個(gè)人還是法人，計(jì)算事業(yè)稅時(shí)均可以作為費(fèi)用，從翌年的個(gè)人及法人稅額中向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

經(jīng)驗(yàn)與借鑒

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二、防治措施

1.細(xì)菌性病害的防治對(duì)策

在防治過(guò)程中只要能夠掌握其發(fā)病規(guī)律，就可有效的避免此類疾病的發(fā)生。在防治過(guò)程中主要有以下幾方面的措施。網(wǎng)箱是設(shè)置在大水體中且魚群密度很高，因此預(yù)防不能照搬池塘養(yǎng)魚的方法，如不宜使用全箱潑灑等方法。首先，餌料配方要合理，投餌量要適當(dāng)，防止因餌料配方不當(dāng)引起魚的營(yíng)養(yǎng)缺乏癥或因餌料不足使魚體消瘦，發(fā)生魚病。餌料加工杜絕使用霉?fàn)€、變質(zhì)原料，混合各種添加劑時(shí)，要攪拌均勻，否則也是引起魚病的原因。其次，發(fā)現(xiàn)病魚、死魚及時(shí)撈出，要深埋不能亂丟，防止傳播病菌或敗壞水質(zhì)。其次，種苗的消毒。種苗消毒可以采用復(fù)合型的二氧化氯或者高效的菌毒消毒劑進(jìn)消毒處理，采用還需要此阿勇腸炎靈、鰓病靈、克血靈或者爛尾靈拌餌喂食。當(dāng)魚苗處于發(fā)病季節(jié)前后，應(yīng)該每隔半個(gè)月使用高氯精、溴氯海因、二溴海因等藥物進(jìn)行消毒。并使用大蒜素和克血靈拌餌投喂兩天，同時(shí)還可以在發(fā)病季節(jié)每隔兩周左右用新鮮生石灰化水潑灑一次，調(diào)節(jié)水的PH值。

2.病毒病的防治措施

繼發(fā)性的感染細(xì)菌性疾病是水產(chǎn)感染病毒后死亡的主要原因，這些水產(chǎn)疾病主要包括河蟹抖抖病、蝦類肌肉白灼病以及病毒性的敗血癥等疾病。預(yù)防該種疾病的重點(diǎn)是要做好細(xì)菌性病害的防治工作，同時(shí)，還需要采用相應(yīng)病毒的預(yù)防措施。首先，在對(duì)魚塘徹底清塘之后，在放養(yǎng)的前一周之內(nèi)，采用精碘進(jìn)行消毒一次，精碘對(duì)病毒病的預(yù)防有著優(yōu)良的治療效果；其次，在發(fā)病季節(jié)來(lái)臨之前，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)箱（魚塘）進(jìn)行消毒處理，以增加消毒的次數(shù)。在發(fā)病季節(jié)之前采用精碘消毒兩次；最后，對(duì)已經(jīng)發(fā)病的魚應(yīng)該積極的采用內(nèi)服藥物進(jìn)行防治，以防止病害的發(fā)生。